«Альфа-Групп» продала бизнес-центр МИАН банку «Развитие-Столица»

Инвестиционное подразделение «Альфа-Групп» компания А1 совершила первую сделку с залоговой недвижимостью, продав бизнес-центр «Северное сияние», который Альфа-банк забрал весной за долги у Kopernik Group (до октября 2008 года - ГК «МИАН»). Новыми владельцами делового комплекса на улице Правды выступили структуры, аффилированные с компанией «Большой город» и банком «Развитие-Столица» Рустема Терегулова, планировавшего построить в Подмосковье гоночную трассу «Формула-1». Стоимость офисной сделки составила $90 млн.

Весной этого года Альфа-банк забрал у Kopernik Group Александра Сенаторова ряд ее девелоперских активов, в том числе штаб-квартиру на Красной Пресне (6,4 тыс. кв. м) и деловой комплекс «Северное сияние» (38 тыс. кв. м). Летом стало известно, что кредитор намерен избавиться от этих офисов, оценив оба здания в $150 млн, в том числе $120 млн составила продажная стоимость бизнес-центра класса «А» на ул. Правды. Год назад МИАН безуспешно пытался продать «Северное сияние» за $174 млн.

О продаже этого бизнес-центра в минувшую пятницу сообщил зампред правления Альфа-банка Владимир Татарчук. По его словам, сделка закрыла существенную часть задолженности МИАН перед банком, которая составляет около $200 млн. Стоимость и контрагента сделки в Альфа-банке не раскрывают. Как рассказал источник, знакомый с деталями сделки, покупателем «Северного сияния» выступили структуры, аффилированные с компанией «Большой город» и банком «Развитие-Столица». В А1 подтвердили эту информацию, но подробности сделки раскрыть отказались, заметив, что она была рыночной и в компании «удовлетворены тем, как прошел тендер». При этом в А1 заметили, что это была первая сделка компании с залоговой недвижимостью. По словам собеседника, в активной стадии сейчас находятся тендеры по другим объектам и А1 должна обеспечить их рыночный механизм.

По данным компаний Blackwood и CB Richard Ellis, А1 удалось выручить за «Северное сияние» около $90 млн - из расчета $2,4-$2,45 тыс. за 1 кв. м. По словам директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, на бизнес-центр МИАН было четыре претендента, которые планировали развивать арендный бизнес.

Столичные брокеры отмечают, что среди интересантов была также инвесткомпания «Газком плектсервис» (ГКС), которая оперирует на рынке недвижимости в интересах «Газпрома» и планирует в кризис вложить в офисную недвижимость Москвы не менее $300 млн.

Для участников рынка стало неожиданностью появление в сделке компании «Большой город» и банка «Развитие-Столица». Тем не менее управляющий директор компании Praedium Oncor Int. Михаил Гец высоко оценивает потенциал нового владельца «Северного сияния», так как «Развитие-Столица» давно оперирует на рынке столичной недвижимости и имеет серьезный пул недвижимости. С 1994 по 2007 год подконтрольный Рустему Терегулову банк работал под именем «Визави». В эти годы Р.Терегулов занимался скупкой московских предприятий для дальнейшего редевелопмента.

По оценке экспертов, Р.Терегулов консолидировал 500 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, а также 40 тыс. га земли в Волоколамском, Егорьевском, Воскресенском и Орехово-Зуевском районах Подмосковья. В 2008 году банк «Развитие-Столица» всплыл в качестве соинвестора проекта строительства в Волоколамском районе гоночной трассы для «Формулы-1» стоимостью 5,5 млрд руб. Эксперты затруднились идентифицировать владельцев компании «Большой город», которая управляет восемью офис-парками в Москве. По мнению управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, она может быть связана с банком «Развитие-Столица».

«Северное сияние» эксперты называют качественным бизнес-центром, практически укомплектованным арендаторами: среди них Heineken, PepsiCo, BNP Paribas, «Росагролизинг». По данным К.Ковалева, в здании вакантно только 14% площадей. По словам замруководителя отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko Елены Малиновской, «Северное сияние» сдавалось по $700 за 1 кв. м. Тем не менее к осени арендные ставки на качественные офисы в этом районе упали до $500 за 1 кв. м, отмечает К.Ковалев.