Какие факторы определяют цену элитного жилья

Стоимость квадратного метра элитного жилья складывается из многих составляющих, от цены земли и обременений инвесторов до вида из окна и охраны. Сильнее всего в этом году в цене вырастет земля, а поскольку свободных участков в центре не осталось, то возрастут и затраты инвесторов на вывод предприятий и расселение жильцов сносимых домов. В конечном итоге эти расходы лягут на плечи покупателей квартир. А они хотят точно знать, за что платят.

По прогнозам экспертов, цены на столичную землю в этом году будут стремительно расти. Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко считает, что за счет этого роста и будет главным образом дорожать недвижимость, особенно элитная. "Свободных площадок в районах элитной застройки практически не осталось, и, чтобы построить в этих районах жилье, инвестору сначала придется вывести предприятие, расселить и снести старые дома, наконец, переложить коммуникации. Все это требует больших затрат, и чем дальше, тем они будут больше", - утверждает аналитик.

Какими темпами будет дорожать столичная земля, участники рынка могут только предполагать. "Рынок столичной земли - теневой и непрозрачный, его и рынком назвать нельзя, поскольку цена земли определяется особенностями каждого участка. Поэтому стоимость жилья в элитных домах, а в этом году их будет сдано примерно 30, будет зависеть от того, во что обойдется в конечном итоге инвестору конкретный проект. И эта стоимость может сильно отличаться от планируемой", - объясняет Андрей Патрушев, PR-директор Knight Frank.

По данным Ирины Егоровой, маркетолога корпорации "ИНКОМ-недвижимость", земля будет дорожать на 1.5-2% в месяц. "Кроме того, себестоимость строительства тоже постоянно растет: сказывается и монополизм административного ресурса, ограничивающий доступ к земельным участкам, и рост стоимости стройматериалов, и рост зарплаты строителей", - говорит она.

Но себестоимость - это далеко не все. По подсчетам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, она составляет только треть минимальной стоимости квартиры: "Пакет документов, необходимых для начала строительства 20-квартирного дома в центре Москвы, в расчете на жилую площадь стоит около $3 тыс. за кв. м. Добавим к этому себестоимость строительства квадратного метра элитного жилья - приблизительно $1.5 тыс. и получим $4.5 тыс. Если расписывать затраты на строительство элитного дома в ЦАО по пунктам, то получится следующий расклад: 30% от стоимости кв. м - это так называемые прямые затраты (подготовка территории, наружная и внутренняя отделка, лифты, проведение систем вентилирования и кондиционирования, благоустройство и т.п.), 4% - стоимость проектирования. Остальное - это прочие затраты, которые включают компенсацию городу, выкуп площадки под застройку и т. д."

Другие факторы, а именно вид из окна, именитость архитектора или современная инженерная оснастка здания тоже влияют на цену, но не являются определяющими.

- Так как в последнее время в Москве появилось много элитных новостроек, обладающих качественной инженерией, подземной парковкой, надежной охранной системой и соответствующими прочими атрибутами элитного дома, то все-таки их главным конкурентным преимуществом является район, в котором они расположены, - считает Константин Ковалев.

Но и в одном районе, и даже в одном и том же доме стоимость квартир одинаковой площади может сильно разниться из-за вида из окон.

- Квартира на предпоследнем этаже элитного дома в престижном районе с окнами во двор может стоить около $6 тыс. за кв. м, а квартира этажом выше, из окон которой открываются живописные виды старой Москвы, может стоить и $10 тыс. за кв. м, - говорит директор отделения "Парк Тауэрс" управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Кайдо Каарма.

А вот имя архитектора, проектирующего элитный дом, имеет большее значение для индивидуального дома, чем для многоквартирного комплекса. По словам Эраста Жирякова, руководителя строительных проектов ЗАО "МИАН-Девелопмент", покупатели редко интересуются, кто именно спроектировал здание. "Мы работаем со многими российскими ведущими проектными мастерскими, во многом определяющими архитектурный облик столицы. Стоимость их услуг обычно закладывается в общую стоимость проектных работ. Сейчас оплата труда проектировщиков составляет от $70 до $100 за кв.м", - рассказывает Жиряков.

Совсем другие факторы влияют на стоимость элитного жилья на "вторичке". По словам специалиста отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty Светланы Пучковой, ценообразование на вторичном рынке недвижимости зависит главным образом от состояния самой квартиры, ее юридического статуса, расположения дома и его технического состояния, а также от наличия охраны, придомовой территории и паркинга.