Риелторы назвали новые ценовые ориентиры

Средняя стоимость квадратного метра в Москве превысила психологическую отметку в 4 тыс. долларов, и на рынок вернулся спрос. Достаточно оптимистичное заявление ряда экспертов рынка жилья о прохождении дна основано на росте валютных цен в столице.

Аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» (irn.ru) отмечают, что за минувшую неделю средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке увеличилась на 0,4% и составила 4004 тыс. долларов. Причем впервые за последние девять месяцев повышение затронуло все категории жилья, а быстрее других восстанавливаются сегодня цены на современные панельные «высотки».

За кризисный год индекс IRN снизился до отметки 3858 долларов. Сегодня он вернулся к показателям середины лета, что можно считать достаточно убедительным доказательством восстановления всего жилищного рынка, которое продолжается уже более 2,5 месяцев, отмечают аналитики.

Примерно такое же мнение и у экспертов компании «Калита-Финанс», которые рассчитывают стоимость «квадратов» по своему собственному индексу – MARPI (измеряет стоимость квадратного метра на первичном рынке на основе нефтяных цен и курса доллара к рублю). По этому показателю средняя цена метра составляет сейчас 3933 доллара, что можно считать рекордом за последние полгода. Рублевые цены на жилье столицы не так впечатляют – последние два месяца средняя стоимость метра на вторичном рынке остается на уровне 114–119 тыс. рублей.

По данным аналитиков, на конец ноября квартиры в Москве выросли в рублях до 138,8 тыс. рублей за «квадрат». Что касается регионов, то быстрее других поднимались цены в Ульяновске (+2%,), Челябинске (+2%) и Калуге (+1,3%). Подешевел метр в Новосибирске (–0,7%), Хабаровске (–0,4%) и Липецке (–0,4%), Московской области и Санкт-Петербурге (–0,2%).

«Сегодняшний рынок может запутать кого угодно, даже авторитетного специалиста, – говорит ВЗГЛЯДу управляющий директор компании «О.С.Г.» Аркадий Крылов. – Цены нестабильны и зависят исключительно от положения продавца – если время «поджимает», то и скидка от заявленной цены может составить до 15%. Но спрос крайне мал, чтобы делать выводы о восстановлении рынка, хотя тенденция к тому есть».

Согласно оценкам, спрос на жилье в крупных городах РФ в 2009 году резко упал: только 8% семей в текущем году покупали квартиры против 11% в прошлом году. В Москве лишь 5% семей заявили, что покупали квартиры за последние год-два. В то же время осенью 2009 года россияне стали считать жилье более доступным для себя. Все последние годы доля тех, кто считал цены на жилье приемлемыми, составляла примерно 10% от числа взрослых жителей крупных и средних городов. Осенью 2009 года их доля превысила 20%. Такие выводы содержатся в исследовании Центра стратегических исследований (ЦСИ) Росгосстраха.

По мнению специалистов Росгосстраха, за девять месяцев 2009 года реальные доходы россиян упали по сравнению с девятью месяцами 2008 года на 1,1%, а цены на жилье – в два раза. То есть покупательная способность россиян заметно увеличилась, что и привело к росту доли потребителей, удовлетворенных уровнем цен на жилье, утверждают эксперты.

Однако даже такое соотношение не делает жилье доступным для абсолютного большинства. Только 9% москвичей считают стоимость недвижимости приемлемой. В прошлом году удовлетворенных ценами на жилье было еще меньше – 6%.

Еще один новый аргумент против роста спроса – это снижение бюджетов, которые россияне готовы тратить на недвижимость. В прошлом году сумма, с которой были готовы расстаться жители крупных и средних российских городов в обмен на новую квартиру или дом, составляла 162 тыс. долларов, а сегодня – 78 тыс.

Любопытный факт: основная масса россиян не имеет намерений переезда в Москву, что было очень распространено еще 2–3 года назад. Сегодня только 1,2% жителей крупных и средних городов готовы перебраться в столицу в ближайшие 1–2 года, еще 1% рассматривает для себя возможность сделать это в более отдаленной перспективе.

Другая характерная деталь сегодняшнего жилищного рынка – резкое «проседание» цен на элитные квартиры. В компании Knight Frank считают, что до 70% элитных строек было заморожено в кризис. Ожидаемый ввод площадей в 2010 году в компании прогнозируют в 2,2 раза меньше, чем в нынешнем. Однако новые проекты будут появляться, пополняя предложение на следующие 2–3 года, подчеркивают специалисты. Тем самым за счет сокращения предложения цены на жилье вполне могут начать расти.

Всего в Москве, по данным риелторских компаний, насчитывается порядка 30 элитных новостроек. На вторичном рынке выставлено на продажу чуть меньше 3 тыс. квартир в 80 домах. Большая часть предложения сосредоточена в ценовом диапазоне от 1 до 5 млн долларов за квартиру. Самые дорогие находятся на Патриарших прудах. По оценке компании Tweed, средняя цена здесь составляет сегодня 28 тыс. долларов за метр. На втором месте Остоженка – 24,8 тыс. долларов, на третьем – Арбат – 20 тыс. Хотя в переулках Старого Арбата сегодня еще можно найти предложения и по 10–12 тыс. долларов за метр. Среднюю стоимость элитного «квадрата» риелторы, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, оценивают на уровне 20–20,5 тыс. долларов. При этом многие из них уверены в будущем росте цен, особенно на вторичном рынке, на уровне 1–1,5% в месяц уже с конца этого года.

Изменились приоритеты и в требуемых площадях. Как говорят московские риелторы, если раньше наибольшим спросом пользовались квартиры площадью 150–190 метров, то сегодня – не более 120–130. Отметим, что эксплутационные ежемесячные расходы на новостройки категории «элит» составляют сейчас порядка 4–7 долларов с метра, а в будущем году они могут вырасти еще на 12–15%. Таким образом, содержание дорогой квартиры будет стоить от 500 до 1 тыс. долларов в месяц.

Повышение цен может свидетельствовать о традиционном оживлении рынка купли-продажи жилья в конце года и возвращении на рынок покупателей, ожидавших дна и копивших первоначальные взносы по кредитам, считают в «ГдеЭтотДом.Ру». Согласно информации Федеральной регистрационной службы, в Москве было заключено почти столько же сделок купли-продажи квартир, сколько и год назад: 5,5 тыс. против 5,7 тыс. По сравнению с сентябрем показатель вырос на 20%, но остался на 30% меньше, чем в докризисном октябре 2007 года.

Возвращение спроса на жилье может как объясняться стабилизацией ситуации в экономике, так и быть реакцией на многократные призывы столичных властей покупать жилье и не ждать дальнейшего снижения цен. Так считают аналитики IRN.ru. По мнению экспертов, «снижение стоимости квартир вряд ли резко прекратится, учитывая инертность рынка жилья».

Александр Аксенов