Развитие региональных рынков недвижимости идет довольно динамично

Происходит этот процесс не без участия столичных застройщиков. Представители компаний, начавших работу в регионах, оценивают это направление как очень перспективное. По мнению аналитиков, в ближайшие годы экспансия будет продолжаться еще более интенсивно, что приведет к росту цен на недвижимость в регионах.

Неосвоенные ниши

"Желание девелоперов (работать на региональных рынках - прим. авт.) диктуется желанием расширять свой бизнес", - говорит пресс-секретарь компании "С-Холдинг" Оксана Басова. "Московские компании, выходящие сегодня на региональные рынки, думают больше не о прибыли, а о расширении своей доли рынка, - соглашается коммерческий директор инвестиционно-строительной компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов. - Как правило, они преследуют две задачи: "прощупать почву" на местном рынке и закрепиться на нем".

Действительно, освоение региональных рынков недвижимости по сути диктуется необходимостью девелоперов осваивать новые участки. Но говорить, что выгода и польза от этого односторонняя - только самим девелоперам - не приходится. Как не приходится и говорить, что в плюсе однозначно окажутся и жители самих регионов, подвергнувшихся экспансии столичных компаний. Однако некоторые выгоды очевидны. "Сейчас и местные власти, и участники рынка понимают, что московские застройщики не забирают прибыль из региона, - отмечают специалисты Группы компаний "Конти". - По мере развития строительства начинает действовать механизм реинвестирования, когда полученные средства вкладываются в дальнейшее развитие данного региона".

Однако параллельно с приходом московских застройщиков в регионах начинают расти и цены. Это неудивительно: московские компании приносят в регионы более высокие технологии, улучшают качество возводимого жилья и активизируют развитие рынка недвижимости. "Во многие города России пришли московские застройщики со своими технологиями и принципами работы. Я считаю, что это положительно скажется на конечном продукте и опыте обеих сторон", - говорит Виктор Козлов. "В регионах до недавнего времени вообще не было рынка нового строительства, - соглашаются в ГК Конти. - Приток инвестиций в регионы начался относительно недавно и с экономическим развитием повышается и уровень благосостояния населения, большее количество людей хотят улучшить свои жилищные условия, спрос начинает расти, а вместе с ним и цены. Это естественный процесс".

Именно рост цен может заинтересовать как частных, так и корпоративных инвесторов. Если процесс экспансии (которую, кстати, представители компаний-застройщиков отказываются называть экспансией, а именуют "взаимовыгодным сотрудничеством") будет и дальше идти таким образом, то столичным частным инвесторам в условиях "стабилизации" московского рынка недвижимости, где наблюдается минимальный рост цен в пределах инфляции, что позволит инвесторам в лучшем случае сохранить свои средства - но не преумножить их! - стоит обратить внимание на возможность инвестировать в региональные проекты, которые во многих случаях обещают быть успешными. "Вообще регионы очень открыты для инвестиций и заинтересованы в развитии строительной отрасли, нуждаются в ремонте коммуникаций, дорог и проч. В регионах существует проблема дефицита качественного жилья, жилой фонд со временем ветшает. Но наряду с жильем в регионах востребованы также офисные и торговые площади, нуждается в развитии и сфера ЖКХ", - подчеркивают в ГК "Конти".

Таким образом, зарабатывать на региональном рынке недвижимости возможно, вкладываясь либо в строительство, либо в покупку уже готовой недвижимости, которая с приходом московских компаний будет расти в цене. Причем рост наблюдается на жилье, построенное как московскими девелоперами, так и местными. "Общий уровень цен поднимают местные строители, которые "подгоняют" свои цены до нашего уровня, несмотря на то, что себестоимость их жилья ниже", - сетует Виктор Козлов. И их понять тоже можно. Спрос на недвижимость в регионах начинает расти, люди желают улучшить свои жилищные условия, и естественно, этим хотят воспользоваться местные компании. руководствуются они примерно такой логикой: московские компании взвинчиваются цены в регионе, а чем мы хуже.

Не без проблем

Однако не все спокойно в "датском королевстве". Существует целый ряд проблем при освоении региональных рынков. По словам участников рынка, основная проблема, с которой приходится сталкиваться столичным инвесторам, - это получение участков в центре города. Участки в центре региональных городов есть, и они очень привлекательны как для инвесторов, так и для покупателей. Но, как правило, они заняты ветхим жильем, требующим сноса и расселения жильцов. "Расселение значительно увеличивает себестоимость квадратного метра в новых домах и существенно снижает рентабельность всего проекта. В этом плане необходима помощь местных властей, которые тоже заинтересованы в обновлении и реконструкции центра города. К сожалению, по многим причинам власти часто не способны решить проблему расселения, и этот груз взваливается на плечи инвесторов, - говорит Виктор Козлов. - Если бы жильцы хотя бы частично расселялись из ветхих строений за счет предоставления муниципальных квартир, инвестиционная и строительная активность во многих регионах была бы выше".

Кроме того, проблемой является и низкая квалификация местных подрядчиков. "Когда мы начинали работать в регионах, мы предполагали, что мы привнесем в регион только мозги, технологии и деньги. Но так организовать процесс не удалось: местные проектировщики не могли проектировать современное жилье, генподрядчики и заказчики в несколько раз взвинтили цены на свои работы. И для инвестора сложилась ситуация - хоть беги из региона. С этими проблемами столкнулись почти все компании", - рассказывает Оксана Басова. "Отрасль в регионах только начинает развиваться, многое в новинку. Необходимо обучать персонал, помогать осваивать новые технологии, корректировать методы работы", - соглашаются в ГК "Конти".

Но все же инвестиции в региональную недвижимость очень привлекательны для московских и питерских инвесторов - зарабатывать на этом рынке можно и даже нужно. Но частному инвестору, вложившемуся в жилье в регионе, следует все же очень внимательно отнестись к проблеме с информацией - можно пропустить момент, когда из проекта необходимо будет выйти. Поэтому если работаешь в регионе, то следи за новостями в нем: например, следует обращать внимание на новые проекты, приход новых компаний и инвесторов, которые могут обвалить рынок региона демпинговыми ценами преследуя цель закрепиться на нем.