Цена недоверия

Несколько лет назад мы с коллегами придумали формулу, довольно точно отражающую особенности первичного рынка жилья: «Долевое строительство, осуществленное группой лиц по предварительному сговору и в особо крупных размерах».

С тех пор мало что изменилось: скандалы и судебные иски в жилищном строительстве — дело обычное. Причем если в финансовом секторе параметры компании «слишком большой, чтобы рухнуть», определяются объемом активов, то в строительстве — числом дольщиков. То есть проблемами фирмы, у которой тысячи дольщиков, будут заниматься все: и администрация, и кредиторы. И даже правоохранительные органы действуют с сугубой осторожностью. Директора посадить, допустим, можно, а дольщики куда денутся? Пойдут к Смольному стоять в пикетах?

Кстати, на вопрос «Сколько дольщиков у фирмы?» генеральный директор ЛЭК (один из крупнейших застройщиков) Павел Андреев ответил: «Коммерческая тайна».

В период строительного бума репутационные риски отошли на второй план — решающим фактором была цена. В кризисные полтора года спрос сжался, и рынок отреагировал адекватно: надежные компании (те, которые строят в сроки, близкие к заявленным, и с приличным качеством) испытали спад покупательской активности в наименьшей степени.

Компании, к которым у дольщиков и контролеров есть претензии, пытаются сменить имидж, активно занимаются контрпиаром и обвиняют в собственных неприятностях конкурентов, прессу, жадных чиновников и неадекватных клиентов. Устойчивые фирмы получают «премию за надежность»; остальные, чтобы привлечь покупателей, вынуждены давать скидки «за риск» (хотя ни одна компания в этом не признается). Разница в цене на аналогичные по основным параметрам квартиры может достигать 15-20% — в зависимости от застройщика.

Но дифференциация по критерию надежности характерна только для спокойного рынка. Даже локальный всплеск спроса (ицен) может перевернуть покупательские предпочтения. «Для нас лучший сценарий — когда рынок развивается спокойно, — говорит Юусо Хитанен, генеральный директор петербургского подразделения NCC. — Мы простая скандинавская компания, мы работаем просто. Перегрев рынка приведет к тому, что покупатель снова будет выбирать то, что дешевле. Даже если потом пожалеет. Мозг потребителя устроен так, что, как только начинается ажиотаж, все красивые слова про надежность и качество из него улетают».

На другом полюсе рынка — вариации на тему «программа “Максимум”: скандалы, интриги, расследования».

Официальная доля

Цифры официальной статистики дают лишь приблизительное представление о ситуации: многие проблемные фирмы предпочитают до последнего скрывать истинное положение дел на объектах. (Обычная мантра для дольщиков: «Будете скандалить — вам же будет хуже: новые дольщики на объект не придут, сроки сдачи еще затянутся».)

Тем не менее за прошлый год полторы тысячи дольщиков обратились в рабочую группу комитета по строительству (КС). Пострадавшими признаны только 70 из них — те, кто уже прошел все судебные инстанции. Им должен помочь комитет по социальной политике (правда, дольщики говорят, что рассмотрение дел длится годами и получить компенсации непросто). Всего, по словам зампреда КС Владимира Кузнецова, рабочая группа оказала помощь 122 дольщикам. Группа за прошлый год рассмотрела положение дел на 21 новостройке. КС уточнил, как и кто собирал деньги с дольщиков и на что эти средства уходили. С участием прокуратуры проверено 12 объектов.

Новая практика — передача недостроенных объектов ТСЖ. Товариществам жильцов в прошлом году были переданы два дома в Пушкине (застройщик — печально известная фирма «Р.К.Г.»), дом на пр-те Непокоренных («Комета»), на Ленинском проспекте, 91 («РМК-Строй»). Пайщикам ЖСК «Кассиопея» передадут жилой комплекс на ул. Димитрова, брошенный фирмой «Источник-Строй». Схема понятная, но проблем она не решает: как правило, денег с жильцов собрано больше, чем вложено в стройку. То есть для ввода долгостроев в эксплуатацию жильцам еще платить и платить…

В импульсивной манере

Самая массовая проблема на петербургском первичном рынке — срыв сроков. Из-за специфически оформленных договоров (в период роста рынка разговор с клиентами был простой: не нравится — не подписывай) и сложившейся практики, когда пакет документов полностью собирался лишь к моменту сдачи дома, претензии строителям предъявить непросто.

Достаточно характерной можно считать ситуацию на объектах группы «Импульс». Первая очередь кирпично-монолитного дома «Кристалл-Полюстрово» на углу ул. Маршала Тухачевского и Стасовой строится седьмой год. Осенью работы замерли на уровне 5-6-го этажей, вторая очередь — на стадии фундамента. Проект переделывался. По сведениям дольщиков, последний вариант еще не прошел экспертизу. Компания должна городу за срыв сроков более 50 млн руб. Первоначально комплекс планировали сдать в 2007 г., по документам новый срок ввода — май-июнь 2010 г.

По словам генерального директора СК «Импульс» Андрея Блинкова, в срыве сроков виноваты чиновники: «С интервалом в месяц была выдана документация на участки — нам и другому застройщику. С расстоянием друг от друга в 25 м. Нам выдали — без учета их дома. И наоборот. В итоге, когда они построили 10 этажей, а мы построили шесть, прибежали инспектора СЭС и предъявили претензии: нарушения по инсоляции. Никто не думал, что могут так резко встретиться два объекта… Пришлось не только разбирать часть построенного, но и менять проект, заново проходить все согласования». Дольщики полагают, что квалифицированная фирма должна была заподозрить неладное, не дожидаясь претензий СЭС, и до того, как возвела шесть этажей.

На другой площадке «Импульса», в Пушкине, дом практически достроен, но его не могут подключить к сетям и сдать в эксплуатацию — не оформлены документы на участок. По данным службы Госстройнадзора, разрешение на строительство по этому объекту вообще не выдавалось.

Дольщики переплачивают по кредитам, вынуждены снимать жилье. А на сайте «Импульса» — информация о корпоративных вечеринках «в гавайском стиле», о построенном к 23 февраля «макете подлодки в натуральную величину», об участии сотрудников в ралли, в соревнованиях по боксу… Андрей Блинков искренне не понимает, почему это раздражает дольщиков.

О том, что 214-й закон, регулирующий первичный рынок, действует аж с 2005 г., он узнал от меня. Блинков был почему-то уверен, что с 2009-го. Я бережно храню эту диктофонную запись…

В конце прошлого года в Петербурге при Союзе строительных объединений и организаций был создан Фонд помощи обманутым дольщикам. Теперь некоторые из потерпевших смогут получить жилье за счет порядочных застройщиков. На первые две квартиры пострадавшим уже выданы «смотровые листы». Один вложил средства в строительство дома на Коломяжском проспекте, 28 (многолетний спор между компаниями УНР-86 и «Инкост»), другой купил квартиру, переделанную из электрощитовой, у компании «Инекс-дизайн». Всего же в 2010 г. жилье за счет фонда получат около 30 неудачливых участников рынка.

Имидж и продажи

Самый громкий скандал последних месяцев развернулся вокруг компании «Маяк».

Компании, возводящие объект на Богатырском проспекте («Маяк» — застройщик, Гатчинский ДСК и Строительный трест № 20 — подрядчики), обмениваются исками и претензиями. По ходу разбирательств выяснилось, что «Маяк» умудрился заложить проданные дольщикам квартиры под кредит в банке (или получил кредит под уже проданные квартиры — хронологию событий установить непросто). В общем, когда граждане пришли в Росрегистрацию, чтобы оформить права, им ответили: извините, квартиры не ваши, они в залоге у банка. Юрист компании на запрос ответил незамысловато: квартиры продавались по предварительному договору, а значит, дольщик, даже оплативший всю сумму, получает не жилье, а лишь право когда-нибудь потом заключить основной договор. На повторный запрос ответил уже генеральный директор Дмитрий Астафьев: случилась техническая ошибка, фирма подберет для банка другой залог. (Как в милицейском протоколе: потерпевший случайно упал на нож, и так 17 раз. Потому что таких «технических ошибок» только в одном из трех корпусов — не менее 25.) Городские власти, крайне раздраженные ситуацией на объектах «Маяка», пригрозили расторгнуть с компанией инвестиционные договоры на других площадках.

В качестве встречной меры одна из фирм, входящих в группу «Маяк», выиграла тендер Министерства обороны, пообещав предоставить военным 200 квартир к ноябрю 2010 г. Но в пусковых комплексах группы свободных квартир нет, а остальные объекты — на стадии нулевого цикла. «Теперь у нас еще один обманутый дольщик — Министерство обороны», — заключает вице-губернатор Роман Филимонов.

А Дмитрий Астафьев на сайте фирмы и в интервью охотно рассказывает о происках конкурентов, недобросовестных подрядчиках и ангажированных журналистах.

Но если у «Маяка» количество покупателей измеряется сотнями, то у концерна ЛЭК — тысячами. Другой масштаб проблемы. В последние 1,5 года ЛЭК лихорадит: продолжаются судебные споры между акционерами, компания задолжала партнерам, половина реализуемых объектов не имеет разрешения на строительство. В одном из сданных жилых комплексов около полусотни покупателей, обратившись в регистрационную службу, с удивлением обнаружили, что право собственности уже оформлено — на одну из структур ЛЭК. Причина — «техническая ошибка».

В начале 2010 г. ЛЭК упразднила собственный отдел продаж и заключила агентский договор с компаний «НДВ-Недвижимость», передав москвичам эксклюзивное право на реализацию всего строящегося жилья. Планируемый объем продаж — на 1 млрд руб. в месяц. Это для Петербурга много.

Гендиректор НДВ Александр Хрусталев заявил на встрече с журналистами: «ЛЭК — надежная компания, она строит качественно и в срок». Эта фраза вызвала легкое недоумение. Все привыкли: ЛЭК строит много, с неважным качеством, продает недорого. Но чтобы в срок… Скандалов с дольщиками и претензий к построенному до сих пор хватало с избытком.

Владелец ЛЭК Павел Андреев подтвердил: речь идет о радикальной смене имиджа. Созданы отделы претензий, сопровождения договоров и проч. На этот процесс новые партнеры отводят год. Мера, на которую идет ЛЭК, — вынужденная: дело не в том, что ненадежной компании приходится продавать дешевле, — есть риск, что у нее вообще перестанут покупать.

Доплата за уверенность

Олег Пашин, заместитель директора компании «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group), комментирует: «Репутация компании — сейчас едва ли не решающий аргумент для покупателя. Приведем пример из собственной практики — строящийся жилой комплекс “Токио”. Продажи были открыты 25 декабря прошлого года, к концу февраля продано более 100 квартир; мы уже два раза повышали цену. То есть даже на начальной стадии строительства у надежного застройщика квартиры активно покупают. Другое дело — те участники рынка, у которых объект заявлен, но стройка практически не ведется. Здесь цена может быть ниже на 20-25%, но сам факт, что на площадке пусто, отпугивает покупателей».

Дольщики и потенциальные покупатели всерьез занялись сбором и анализом информации. Ключевые моменты: какие объекты компания уже строила, были ли они достроены в заявленные сроки. Скандалы и претензии дольщиков, как правило, становятся достоянием СМИ: «дайджест профессиональной прессы» все чаще публикуется на форумах дольщиков. Клиенты злополучного «Маяка» вообще отслеживают каждое движение на стройке, каждую встречу руководства фирмы с чиновниками и партнерами. Хрусталев обещает через месяц установить на всех стройплощадках ЛЭК веб-камеры.

Лет 20 назад на фондовом рынке США сложился сегмент мусорных облигаций. Не исключено, что сейчас в отечественной практике жилищного строительства закладываются основы рынка мусорных объектов.

Дмитрий Синочкин

Дата публикации: 19:49 18 марта 2010

Источник: bpn.ru