Каменистое дно элитного рынка

С декабря 2009 г. стоимость элитного жилья медленно, но верно растет вместе со спросом, набирающим обороты. Дно пройдено, однако цены все-таки будут еще колебаться как в большую, так и в меньшую сторону, честно предупреждают участники рынка.

Пациент скорее жив

С началом года отчеты экспертов о количестве совершаемых сделок с элитным жильем заставили поверить в оживление рынка даже скептиков. «Практически весь 2009 г. покупатели ждали глобального падения цен, надеясь приобрести элитную недвижимость на Остоженке не более чем по 5 тыс. долл./кв. м. Но этого не произошло, — говорит Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed. — В результате к концу прошлого года повысился покупательский интерес, причем не только к готовым объектам, но и к домам, находящимся в стадии строительства. Люди все-таки поняли, что ждать больше нечего. Стало очевидно, что дно пройдено. И на рынок вышел отложенный спрос».

По данным Penny Lane Realty, восстановление уровня докризисного спроса сегодня уже составляет более 60%. При этом эксперты компании отмечают, что активен пока только конечный потребитель, то есть покупатели, приобретающие квартиры для собственного проживания. Что касается инвесторов, то их время пока еще не пришло.

Самым успешным месяцем прошлого года стал декабрь. «Было закрыто порядка 50 сделок, что даже больше, чем среднемесячные докризисные показатели, — рассказывает Екатерина Румянцева, генеральный директор «Калинка-Риэлти». — Объемы продаж в последний месяц года превысили осенние показатели как минимум на 30% и выросли в два раза по сравнению с началом 2009 г. Всего же в прошлом году на рынке элитного жилья было закрыто около 360 сделок, средний бюджет покупки составил 3,1 млн долл. В конце года было заключено свыше десяти сделок по цене около 40 тыс. долл./кв. м — это очень высокий ценовой уровень».

В декабре же впервые элитное жилье показало ценовой рост. По данным агентства «МИАН», стоимость квадратного метра на первичном рынке увеличилась на 0,7%, на вторичном — на 1,3%. По итогам декабря цены на новостройки зафиксировались на уровне 12,5 тыс. долл./кв. м, на вторичное жилье — 15,3 тыс. долл./кв. м. Средний показатель снижения цен за кризисный год составил 50%. При этом самый большой дисконт на объекты достигал 75%, собственники готовы были уйти в минус ради получения живых денег в течение одной-двух недель. «На рынке была объявлена самая настоящая «распродажа» квартир, — рассказывает И. Могилатова. — Если в сентябре 2008 г. квадратный метр в одном клубном доме на Остоженке стоил 25 тыс. долл., то в декабре того же года его уже предлагали по 10 тыс. долл. Сейчас его цена составляет 17–18 тыс. долл.».

Однако эксперты уточняют, что неверно говорить об общем понижении цен на рынке дорогого жилья. «В элитном сегменте объявлений о скидках в широком формате не было — индивидуальные условия формировались в процессе заключения сделки, — поясняет Екатерина Тейн, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank. — Для привлечения клиентов кое-где предлагали машино-место в подарок. Кроме того, почти все застройщики элитного жилья перешли к системе рассрочек, использовали фиксированный курс валют, предлагали скидки при единовременной оплате. Но в сентябре, когда активность рынка заметно возросла, большинство застройщиков отказались от предоставления преференций».

Хиты продаж

Максимальные цены отдельных квартир все еще находятся на шокирующем для обывателей уровне: для первички — до 50 тыс. долл./кв. м, для вторички — до 70 тыс. долл./кв. м. Вместе с тем на рынке элитных новостроек появились объекты по цене до 7 тыс. долл./кв. м. Их доля составляет порядка 10%. Ни в 2007-м, ни 2008 г. подобных предложений не было. «Самые доступные квартиры — в строящихся комплексах «Садовые кварталы», «Итальянский квартал», «Трилогия», «Смоленская Застава». Стоимость объектов в них существенно ниже среднерыночной цены элитного сегмента», — приводит примеры Дмитрий Халин, партнер IntermarkSavills, руководитель департамента стратегического консалтинга.

Хитом продаж в 2009 г. стал ЖК «Четыре солнца», причем успех обеспечил уровень цен. В комплексе было продано более 100 квартир. Нижний порог стоимости в начале года составлял 6,9 тыс. долл./кв. м, однако вскоре самые привлекательные объекты были выкуплены и минимальная цена достигала уже порядка 9 тыс. долл./кв. м.

«Наиболее доступные предложения сегодня — это квартиры без отделки в готовых домах, а также объекты, на которые не оформлены права собственности, или те, что еще строят, — добавляет Павел Здрадовский, генеральный директор Paul’s Yard. — К примеру, в комплексе «Четыре ветра» есть предложения стоимостью 10 тыс. долл./кв. м.

Квартиру на первом этаже ЖК «Парк Палас» можно купить по цене 12 тыс. долл./кв. м, а в элитном доме в Старопименовском переулке — 10,5 тыс. долл./кв. м. Есть привлекательные предложения и в «Копернике» — 14 тыс. долл. за квадрат».

Эксперты компании «Новое качество» из наиболее интересных предложений выделили жилой комплекс на Пресненском Валу, цены на квартиры в котором начинаются от 6,7 тыс. долл./кв. м. В базе агентства «МИАН» самый доступный по стоимости объект на рынке элитной недвижимости — ЖК «Махаон», где стоимость квадратного метра составляет 7,5 тыс. долл.

По оценкам IntermarkSavills, суммарное предложение элитного жилья в Москве на начало 2010 г. — около 2,3 тыс. квартир. Из них примерно 1,2 тыс. — на первичном рынке, что соответствует докризисным объемам. По сравнению с началом 2008 г. практически в три раза увеличилось число компактных (по меркам сегмента) квартир — площадью до 100 кв. м. Доля же самых больших — более 250 кв. м — сократилась почти в два раза. «Первоочередной задачей многих девелоперов в настоящий момент стала адаптация проектов к текущей рыночной ситуации. Уменьшились площади квартир, произошло переосмысление типологии жилья, изменились пожелания по инфраструктуре и т. п.», — комментирует Е. Тейн.

В целом на рынке около двух третей экспонируемых объектов предлагают по цене до 2 млн долл. До кризиса за такую сумму можно было приобрести только около 20% квартир. «Серьезно изменились запросы клиентов по бюджету покупки, — замечает Антон Любин, руководитель проектов компании «Новое Качество». — В сентябре — декабре 60% спроса приходилось на квартиры стоимостью до 1 млн долл. Для сравнения: в докризисный период (III квартал 2008 г.) доля таких запросов составляла 30%».

Рыночный вектор

Несмотря на увеличивающийся спрос, пока рано говорить о быстром и полном восстановлении рынка и возвращении докризисных показателей. «Приостановлены практически все мегапроекты премиум-класса, которые должны были изменить представление покупателей об элитном жилье и в разы увеличить предложение, — говорит Д. Халин. — Мы фактически вернулись в начало 2000-х гг., когда застройщики мыслили исключительно масштабами отдельного дома, мало заботясь об окружении и единстве социальной среды».

Объемы стремительно сокращались в течение всего 2009 г.: трудности с привлечением проектного финансирования и низкий уровень спроса вынудили девелоперов отказаться от планов. По данным компании Knight Frank, общая площадь нового строительства элитного жилья по итогам 2009 г. сократилась в 5,6 раза по сравнению с 2008 г. и составила 146 тыс. кв. м. Эксперты «Калинка-Риэлти» насчитали к концу 2009 г. порядка 40 объектов элитной жилой недвижимости на первичном рынке Москвы. При этом новых, по их данным, только пять. В 2010 г. планируется сдача в эксплуатацию всего 16 тыс. кв. м элитного жилья. «В текущем году количество новых проектов не превысит, скорее всего, 50% от докризисного объема, поэтому дефицит только усилится, — прогнозирует Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. — Не исключаю, что часть продаж будет носить закрытый характер — только для своих».

Очевидно, что вымывание с рынка качественных предложений и практически полное отсутствие новых проектов уже в ближайшей перспективе может привести к недостатку предложения высококлассной жилой недвижимости. «Если спрос весной традиционно намного превысит неплохие продажи января и даже декабря, то к осени действительно сформируется настоящий дефицит квартир. Он в России всегда сопровождается ростом цен», — отмечает Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер».

«В ближайшее время тенденция постепенного повышения цен сохранится, однако говорить о значительном росте пока рано», — считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Более того, как замечают участники рынка, дно хоть и пройдено, но оно весьма «каменистое» — стоимость объектов меняется как в большую, так и в меньшую сторону. В феврале наблюдались скачки долларовых цен в среднем до 3%, причем и в ту и в другую сторону. «В частности, в районе Остоженки мы зафиксировали рост стоимости квадратного метра на некоторые объекты до 5%, однако на другие она снизилась на 2–3%, — рассказывает А. Зиминский. — Подобная ценовая динамика в феврале характерна и для других районов ЦАО, а также для западного направления. Происходит становление объективного ценообразования в соответствии с существующей классификацией».

Такое явление было ожидаемо, говорят эксперты. При отсутствии существенных финансовых потрясений по итогам 2010 г. рост цен вероятен на уровне 10–15%. Таким образом, элитный сегмент с точки зрения инвестиций в будущем году будет, возможно, не самым быстро растущим, но наименее рискованным.

Алена Дымова

Дата публикации: 14:35 24 марта 2010

Источник: bpn.ru