Весеннее ускорение на рынке новостроек

Кризис спроса на столичном рынке новостроек закончился: покупатель вдруг обнаружил, что сейчас стало сложно купить недорогую квартиру в объектах высокой стадии готовности. Спрос выше предложения. Вопреки прогнозам скептиков, кризис низкого спроса на рынке новостроек Москвы и области давно закончился. И если год назад можно было приобретать квартиры с дисконтом, получать программы беспроцентной рассрочки и ожидать другие преференции от застройщика, то сейчас рынок столичного жилья полностью сбалансирован. Покупатели, которые откладывали покупку в надежде дождаться ценового дна и богатого выбора, уже промахнулись: дно пройдено, цены растут, а широкого ассортимента предложений больше нет.

Уже летом-осенью 2009 года выгодно расположенные объекты в высокой стадии готовности стали пользоваться повышенным интересом покупателей. Активизировались и перекупщики, выбирающие, как правило, самые ликвидные одно- двухкомнатные квартиры в быстровозводимых панельных домах эконом-класса. Происходит вымывание качественных квартир в минимальной ценовой категории эконом- и комфорт-классов, небольшого метража, расположенных в пешеходной доступности от метро. С наступлением 2010-ого эта тенденция только усилилась, и будет усугубляться как минимум до конца года. Новые объекты многоэтажной застройки находятся пока, в лучшем случае, на стадии котлована и будут введены в эксплуатацию только в 2011-2012 годах.

"Сейчас многие наши потенциальные клиенты жалуются, что стало невозможно найти в Москве в новостройке, готовой хотя бы на 70%, однокомнатную квартиру до 4 млн. рублей или двухкомнатную до 6 млн. рублей, хотя в прошлом году таких вариантов еще было достаточно, - обобщает потребности покупателей Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК "Пионер". - А со стороны компании мы наблюдаем следующую картину: начиная с мая прошлого года, у нас достаточно ровный график по количеству сделок. К примеру, в ЖК "Лазаревское" в месяц стабильно продается 20-30 квартир. И это несмотря на регулярную коррекцию цен, которая только во втором полугодии 2009 года проводилась трижды".

ЖК "Лазаревское" - наглядный пример высоколиквидной новостройки, пользующейся активным спросом. Комплекс расположен в Южном Бутово в 3 минутах пешком от метро "Бунинская аллея", в зеленой зоне. К продаже предлагались 690 1-5-комнатных квартир общей площадью от 40 до 105 кв. метров. Строительство комплекса началось летом 2008 года, а активная фаза продаж пришлась на разгар кризиса - начало 2009-ого, когда квартиры приходилось продавать близко к себестоимости. Но с лета 2009 года цены в комплексе выросли в среднем на 15% - по мере готовности объекта и растущего спроса. Сейчас здесь уже не осталось однокомнатных квартир, двухкомнатные площадью от 55 до 59 кв. метров продаются по цене от 5,41 до 5,78 млн. рублей, трехкомнатные - от 70,6 до 73,3 кв. метров стоят от 6,63 до 6,93 млн. рублей, четырех- и пятикомнатные - от 85,35 кв. метров и 7,98 млн. рублей до 105 кв. метров и 9,78 млн. рублей. Таким образом, реальная средняя цена на объекте сейчас составляет порядка 95 тыс. рублей за кв. метр. Строительная готовность комплекса - более 70%.

Что еще предлагали на рынке новостроек Москвы в первом квартале 2010 года в нижнем ценовом сегменте? Во многих объектах эконом- и комфорт-классов в высокой стадии готовности, также как и в "Лазаревском", закончились однушки. Это ли не лучшее свидетельство высокого спроса на подобное жилье? Квартиры эконом-класса всегда были самым востребованным предложением, которого в Москве катастрофически не хватает. С одной стороны, до кризиса было экономически нецелесообразно возводить дешевые новостройки, с другой - львиная доля панельных новостроек предназначалась для муниципальных нужд: переселения граждан из ветхого жилья и реализации других социальных жилищных программ Правительства Москвы. Такое жилье поступало в коммерческую продажу в сильно ограниченном объеме, и создавался вечный дефицит недорогих квартир. Очевидно, что самые доступные новостройки находятся на самой дешевой земле, примыкающей к МКАД или даже за ее пределами: в Солнцево, Ново-Переделкино, Кожухово, Бутово и других аналогичных районах.

Недорогую квартиру в Москве сегодня можно купить в Кожухово. Этот микрорайон новостроек, расположенный за МКАД, относится к ВАО Москвы. Дома здесь уже сданы и заселяются, большинство квартир - муниципальное жилье. Но и в открытой продаже можно найти квартиры от подрядчиков, с которыми застройщик рассчитался построенными площадями. "Однушки" площадью около 40 кв. метров предлагают сейчас по цене от 3,6 млн. до 4,3 млн рублей, а средняя стоимость квадратного метра составляет 85-95 тыс. рублей. Большинство квартир на продажу - это одно- и двухкомнатные в домах типовых панельных серий. Этот район продолжает активно застраиваться, и вскоре здесь появятся еще сотни тысяч квадратных метров формально "московского" жилья, однако про близость к метро, экологическое благополучие и развитую инфраструктуру пока говорить не приходится.

Из московских районов "за МКАД" в более выгодной ситуации с транспортной доступностью сейчас Митино, где недавно была открыта станция метро. Однако, новых строящихся объектов в этом районе сегодня нет, а в уже построенных и сданных госкомиссии новостройках цена "квадрата" находится в районе 107-115 тыс. рублей. И с учетом больших метражей квартир конечная стоимость квартиры получается высокой: "однушки" - около 5 млн рублей, "двушки" - от 8,5 млн рублей. Специалисты ГК "Пионер" считают Митино перспективным районом для строительства жилья комфорт-класса, и в 2011 году здесь начнется строительство нового жилого комплекса комфорт-класса площадью порядка 170 тыс.кв.метров.

Низкие цены - реклама, а не демпинг. Почему же сейчас в рекламных объявлениях фигурируют низкие цены на квадратные метры в новостройках? Зачастую информация о привлекательных ценах банально устарела. Достаточно позвонить в офис продаж, чтобы понять, что, к примеру, те квартиры, что продавались в 2009 году в одном известном районе застройки в СВАО Москвы от 70 тыс. рублей за "квадрат", сегодня предлагаются только по переуступке прав от физических лиц, и уже от 120 000 тыс.руб./м.кв.

Невысокая цена квадратного метра может предлагаться в объектах на начальной стадии строительства, завершение которых планируется в лучшем случае в следующем году. И если репутация застройщика, начинающего строительство объекта, хорошая, а сам дом или комплекс находится в удачном месте - квартиры небольших площадей раскупаются молниеносно. Как правило, уже через небольшой промежуток времени цены на квартиры в таких комплексах повышаются, вместе с ростом строительной готовности объекта.

Такие примеры мы видим и в доме на Алтуфьевском шоссе, и в комплексе на Болотниковской улице, и на объекте в Филях. В новостройке в Северо-Восточном АО столицы , сейчас "в объявлении" предлагаются квартиры от 85 тыс. руб./кв. метр. Но в реалиях, однокомнатных квартир здесь уже единицы - "остатки" на втором этаже и без балкона оцениваются по 110-115 тыс. руб./кв. метр, "двушек" в продаже нет, трехкомнатные стоят в среднем по 88-93 тыс. руб./кв. метр. Завершение строительства объекта планируется в конце 2010 года.

Еще одна реальность сегодняшнего рынка: многообразие предложений с хорошей ценой квадратного метра при больших метражах квартир. Безусловно, и на такие квартиры найдется свой покупатель, потому что они, в большинстве случаев обладают улучшенными планировками, или возможностью их создания. Но итоговая стоимость квартиры в таких объектах получается высокой. А для покупателей сегодня имеет значение абсолютная величина сделки, иногда все решить может сумма в сто тысяч рублей. По словам Дмитрия Отяковского, коммерческого директора ГК "Пионер", люди стали более тщательно относиться к покупке, перестали покупать квартиры как джинсы на распродаже. "В одном из наших проектов было несколько небольших однокомнатных квартир. Мы готовы были продавать их за 4 млн рублей. Перед новым годом пришел человек. Заключил договор, пошел платить - и пропал. А после новогодних праздников позвонил: простите, успел купить до нового года "однушку" за 3,9 млн у другого застройщика. То есть, разница 100 тыс. рублей сыграла решающую роль. Многие потенциальные покупатели очень тщательно отслеживают ситуацию с ценами".

Один из примеров объектов с невысокой стоимостью квадратного метра - новый микрорайон монолитных домов на юге столицы. Сейчас объект рекламируют с ценой от 70 тыс. рублей за кв. метр, но площади квартир велики: большинство однокомнатных - от 57 кв. метров, двухкомнатные - порядка 80 "квадратов" и больше. Несложно догадаться, что конечная стоимость таких квартир будет высокой. При этом стадию строительства объекта пока можно охарактеризовать как начальную.

В ГК "Пионер" пересмотрели жилую часть перспективных проектов. В ЖК с рабочим названием "Текстильщики" общей площадью 90 тысяч кв.м (Москва, зеленая зона у метро "Волжская") изменения коснулись размеров и планировок квартир. "Начиная проектировать этот комплекс, мы планировали больше половины от общего объема квартир сделать стометровыми. До кризиса рынок бы их поглотил, но в 2009 году мы поняли необходимость переформатировать проект, сделав акцент на квартиры меньшей площади. В связи с этим возросла нагрузка на инженерную и социальную инфраструктуру проекта, однако наши подсчеты показывают, что это выгоднее, чем "зависнуть" с продажами на начальной стадии. Сегодня жизнеспособность проекта во многом зависит от динамики продаж на "нуле". А сокращение площадей позволило, сохранив количество комнат и цену квадратного метра, сделать квартиры дешевле в среднем на миллион-полтора рублей", - резюмирует коммерческий директор ГК "Пионер" (Москва) Дмитрий Отяковский.

Сегодня основными факторами, определяющими популярность конкретных объектов, являются хорошее местоположение, продуманные планировки, удачное архитектурное решение, качество строительства, наличие развитой инфраструктуры, и при этом адекватная цена.

Среди кажущегося многообразия предложений на рынке не так много вариантов жилья, отвечающего вышеперечисленным характеристикам, поскольку отсутствие кредитных средств вынудило ряд строительных и девелоперских компаний приостановить новые и уже реализующиеся проекты эконом и комфорт-классов, что в совокупности с высоким спросом в будущем приведет к дефициту предложения.

Тем временем, в Москве продолжает сохраняться невысокое соотношение количества квадратных метров на человека по сравнению с развитыми странами, и высокая социальная потребность в расширении жилплощади. Параллельно существует проблема низкого качества жилого фонда времен советской застройки, прежде всего пятиэтажек, и высокая активность обеспеченных москвичей, направленная на переезд в более качественное современное жилье. Всегда остается высоким поток жителей из регионов, желающих перебраться в столицу. Частные инвесторы вновь начинают рассматривать недвижимость как инструмент для вложения своих средств, и это является одним из признаков намечающегося роста рынка.

Первые 2 месяца 2010 года показали существенный рост объема продаж на вторичном рынке. Застройщики также ощутили на себе эту тенденцию, и это, безусловно, по ряду сегментов уже привело к уравновешиванию спроса и предложения.

Насколько платежеспособный спрос увеличится или уменьшится в 2011-2012 году? Различные оценки показывают, что реальные доходы значительной части населения не претерпели существенных изменений. Что более важно, за предшествующие кризису годы экономического роста многие граждане успели сформировать накопления, необходимые либо для покупки недорогой квартиры с "нуля", либо для обмена на большую и лучшую квартиру с доплатой. Эти покупатели выходят на рынок уже сегодня, и будут выходить в 2011 году, составляя устойчивый отложенный спрос. Следовательно, если в 2011 году не будут иметь место форс-мажорные обстоятельства, то объем спроса будет не ниже, а скорее выше, чем в предшествующие годы.

Дополнительным фактором является тенденция улучшения ситуации на рынке ипотеки, что также способствует росту платежеспособного спроса за счет не сегодняшних, а завтрашних доходов. "В 2008 году доля ипотечных сделок на некоторых наших объектах доходила до 30%, - рассказывает Дмитрий Отяковский, - в 2009 году это уже были единичные сделки, как правило, под залог имеющейся недвижимости. В конце 2009 ситуация улучшилась, некоторые банки стали предоставлять кредиты под квартиры в новостройках при условии высокой степени готовности объекта - не менее 70%. По нашему объекту - ЖК "Лазаревское" - в этом году уже есть реально выданные ипотечные кредиты".

В 2010 наметилась устойчивая тенденция к улучшению ситуации на рынке ипотечного кредитования. Благодаря этому инструменту в будущие годы на рынок снова смогут выйти люди, которым не хватает собственных средств для покупки жилья. Другими словами, налаживание ипотеки будет постепенно "работать" на рост рынка недвижимости.

В текущем году новых объектов на рынке будет немного, объем выводимого жилья существенно сократится, поскольку часть была заморожена, а часть - находится в стадии переработки, кроме того, сказывается отсутствие доступного финансирования для застройщиков. По некоторым оценкам, объем строящейся столичной недвижимости уменьшается каждый месяц.

Активизацию предложения в ГК "Пионер" ожидают - ближе к 2011 году: из-за перепроектирования по многим объектам существенно сдвигаются сроки начала реализации. Цикл проектирования длится год-полтора, на него накладывается пока не решенная проблема с финансированием девелоперов - сегодня по-прежнему очень высокие ставки кредитования бизнеса. На этом фоне прогнозируется плавный рост цен на уровне инфляции плюс несколько процентов. Несложно вычислить, во что обойдется откладывание приобретения новой квартиры.

Михаил Антонов

Дата публикации: 11:37 30 марта 2010

Источник: bpn.ru