Если город подтянет сети, то девелопер может построить дешевое жилье

Несмотря на декларации властей, у девелоперов пока не получается строить недорогое жилье: ни в Москве, ни в других городах России. Почему так получается, интервью с Виктором Козловым, генеральным директором компании «Авгур эстейт».

— Какова в Москве себестоимость строительства?

— Чистую себестоимость монолитных домов мы считаем по 29 000 руб. за 1 кв. м. Это «коробка» здания, вся инженерия, внутренние работы и сети до первого колодца. Я не могу сказать, что в кризис для нашей компании себестоимость сильно снизилась: не больше, чем на 10%. У нас контракты на поставку материалов и оборудования в основном с иностранцами, все расчеты производятся в европейской валюте, а потому цены не только не снижались, но даже поднялись. А в дом бизнес-класса мы не можем вместо лифта Kone поставить лифт от «Карачаровского завода».

— Сколько к строительной себестоимости добавляют остальные расходы?

— По-разному. Например, в «Квартале А101» мы строим пока только четыре корпуса, а сети тянем ко всему жилому району. Получается, плюсуем к стоимости «коробки» еще по 5000-10 000 руб. за 1 кв. м. — эти цифры также становятся частью цены готового квадратного метра. Надо отметить, что в Подмосковье с сетями большая проблема. Впрочем, в Москве мощностей тоже не хватает.

— Получается, что дешевые дома строить нельзя?

— Если город «подтянет» сети, можно, наверное. Но у нас только МГТС предлагает протянуть сети за свой счет, на это их подвигает существующая конкуренция.

Так что в настоящий момент застройщик делает сети за свой счет, отдает их на баланс поставщикам ресурсов. А потом еще и собственники квартир платят за эти ресурсы (электричество, вода, канализация). Таким образом, получается, что поставщики ресурсов зарабатывают дважды: и на застройщиках, и на собственниках жилья.

— Чиновники сейчас разрабатывают новые правила — на торги будут выставляться полностью готовые участки, уже размежеванные и подключенные.

— Уже не первый год нам это обещают, но, ни одного тендера еще не было. ГПЗУ пока получили единицы, как и субсидии по кредитным ставкам от правительства Москвы. Мы тоже заявку на субсидии подавали два раза, но безрезультатно.

— Компания сейчас сконцентрировалась на строительстве жилого района «Квартал А101»?

— Несмотря на то, что основные наши усилия сейчас направлены на реализацию «Квартала А101», мы ищем и новые площадки в Москве.

— Вы заявляли строительство офисного центра Wall Street — это нехарактерный для вас сегмент. Законсервировали проект?

— В данный момент проходим экспертизу. Раньше в наших новостройках встроенные офисы продавались дороже, чем квартиры. В кризис дешевле — но продажи шли нелегко. Ситуация изменилась, когда дома были уже почти достроены — это обычная ситуация для нежилых помещений, расположенных на первых этажах жилых комплексов. Кроме того, мы, оценив спрос на рынке, стали предлагать «ходовой» формат — площади по 150-200 кв. м.

— Вы предлагали помещения без отделки?

— Квартиры еще можно предлагать с отделкой, а встроенные офисы вряд ли — мы же не знаем, подо что они берутся: под банк или танцевальную школу. Мы сейчас думаем над тем, чтобы сделать один из домов в «Квартале А101» с отделкой — там проектов будет много. Пока не придумали, хотя для покупателей это удобно — не надо два года после покупки ждать заселения, делая ремонт. А в случае альтернативной покупки старое жилье можно быстрее продать.

— Много проектов — в основном многоэтажных домов?

— Нет, по 5-6 этажей. Но на «хрущевки» они совсем не похожи — монолитно-кирпичные разноцветные дома. Плотность застройки — по 8800 кв. м на гектар. Там будут и таунхаусы, и коттеджи, и многоквартирные дома.

— По каким схемам вы продаете квартиры? По предварительным договорам и через ЖСК?

— По 214-ФЗ. Договор, заключенный с покупателем на основании этого закона, защищает потребителя от многих рисков: он проходит государственную регистрацию, в нем обязательно описывается конкретная квартира, которую получит дольщик. К описанию объекта прилагается проектная документация. Кроме того, в договоре указываются срок передачи объекта дольщику, цена договора, сроки и порядок оплаты, а также гарантийный срок.

— Параметры квартир в жилом районе «Квартал А101» пересматривали?

— Мы несколько сократили площади квартир — теперь у нас есть однокомнатные квартиры от 43 кв. м. Знаем, что у некоторых наших конкурентов есть квартиры и по 25 кв. м, но это, на мой взгляд, уже сложно назвать квартирой, мы принципиально отказались от такого решения.

— Кроме Подмосковья, Краснодара и Белгорода, вы планируете выходить в другие регионы?

— Нет, пока этими ограничимся. Мы сконцентрировались на проектах, которые есть в работе. В прошлом, кризисном году, компания даже получила доход, несмотря на сложности, с которыми мы столкнулись.

— У вас сколько кредитных линий открыто?

— Много. И на «Надежду» — мы эти деньги уже почти выбрали, и на другие проекты.

— «Авгур эстейт» кредитуется только в Сбербанке?

— Да, как у заемщика Сбербанка у нас давняя история. В прошлом году мы получили кредит на 1,1 млрд руб. на жилой район «Квартал А101».

— А по какой ставке?

— Ставки сейчас уменьшаются. Например, на новый проект в Краснодаре Сбербанк нам предлагает под 13,25% годовых.

— Сейчас оживилось банковское кредитование?

— Оживилось. Я связываю это с тем, что [Дмитрий] Медведев с [Владимиром] Путиным дали указание банкирам. Но ставки еще далеки от докризисных.

Да и требования к залогу ужесточились: банки теперь требуют, чтобы он был больше, иногда обеспечения может не хватить. Коэффициент вместо 0,7 стал 0,5-0,4.

— В Краснодаре вы построили коттеджный комплекс «Екатериновка», строите жилой район «Солнечный», какие еще новые проекты?

— В «Солнечном» сейчас достраиваются два монолитных дома общей жилой площадью 30 000 кв. м. Еще два дома были заморожены: мы пытались одновременно строить все четыре, но, когда начался кризис, поняли, что не вытянем, и сконцентрировались на двух.

Весь прошлый год в Краснодаре все стройки стояли, но в апреле мы думаем разморозить строительство двух домов в жилом районе «Солнечный».

Очень важно, чтобы ипотека была. Вот сейчас мы получили кредит от Сбербанка, и сразу же запускаем ипотечную программу для наших клиентов. Хотя надо отметить, что в Краснодаре кредиты на жилье готовы давать и другие банки, например «Возрождение» (правда, их условия менее выгодные для покупателей, чем те, что предлагает Сбербанк).

— Там продажи пошли? А цены какие установите?

— Да, продажи пошли. Цены от 38 000 руб. за 1 кв. м. Дома монолитно-кирпичные. Вообще, в Краснодаре самые дорогие квартиры в домах на Кубанонабережной [у реки] — до 55 000 руб. за 1 кв. м доходили.

А в центре строить невозможно — там стоят частные «халабуды», начинаешь пытаться их расселить — а в них человек по десять прописано, все ждут объявленной местными властями красивой жизни. Ни один девелоперский проект [нормальной] экономики не выдерживает.

Посмотрим, как ситуация будет развиваться. У нас в Краснодаре еще есть площадки, мы их частями распродаем. Там есть маленькие девелоперы, которые строят дома эконом-класса: по два-три подъезда и по три этажа — для этого сейчас не нужно проходить экспертизу.

— По какой цене продаете землю?

— Сотку от 0,8 до 1 млн руб. Самый дорогой район — Центральный.

— Мне кажется, Краснодар сильно переоцененный город.

— По-моему, это Сочи переоценен.

Биография

Виктор Козлов

Родился 21 марта 1972 г. в Москве

Образование:

1994 г. — Московская государственная академия пищевых производств

2004 г. — Академия народного хозяйства при Правительстве РФ, Master of Business Administration

Место работы:

1998-1999 гг. — менеджер отдела недвижимости

1999-2000 гг. — начальник отдела по работе с жилыми помещениями

2000-2007 гг. — коммерческий директор ОАО «Авгур эстейт»

2008 г. — настоящее время — генеральный директор ОАО «Авгур эстейт»

Семейное положение:

женат, 3 детей

Хобби:

футбол

Справка о компании

Создана в 1992 г.

Владельцы Вадим Мошкович, Михаил Маликов

Обороты в 2009 г. 4,2 млрд руб.

Выручка 249 млн руб.

Штат 70 человек

Наталья Самарина

Дата публикации: 11:39 30 марта 2010

Источник: bpn.ru