Миллиардер построит «наногород»

Основатель и владелец Национальной резервной корпорации (НРК) Александр Лебедев объявил о планах строительства «наногорода» в Домодедовском районе Подмосковья. Бизнесмен утверждает, что имеет соответствующий проект площадью 110 гектаров, где будут выстроены малоэтажные дома со стоимостью квадратного метра на уровне 30–35 тыс. рублей. «Вот это моя мечта», – заявил Александр Лебедев в интервью радио «РСН», отметив, что «таких мини-городов должно быть в России много».

Газета ВЗГЛЯД уже сообщала, что два года назад корпорация Лебедева объявляла о намерениях построить на берегу реки Северки в Домодедовском районе 130 тыс. квадратных метров жилья в коттеджах и таунхаусах, а также «социальные объекты». Объем инвестиций в проект оценивался в 4 млрд рублей. Позже глава корпорации заявил, что жилье невозможно построить задешево из-за очень высоких тарифов на подключение к сетям, которые фактически удваивают стоимость всех работ.

В феврале СМИ сообщили, что Александр Лебедев обратился в правительство РФ с предложением строить доступное жилье «совместными усилиями», а со своей стороны бизнесмен готов отдать государству 25% плюс одну акцию Национальной жилищной корпорации (входит в НРК). Госбанки, по плану Лебедева, должны были кредитовать стройки. «Приемлемой» он назвал ставку в размере 10%. По идее бизнесмена, таким образом можно было строить до 20 тыс. индивидуальных домов в год по цене не выше 30 тыс. рублей за «квадрат».

Дома и таунхаусы в новом «наногороде» можно будет приобрести с помощью ипотечных программ принадлежащего бизнесмену Национального резервного банка. На эти цели Лебедев планирует потратить еще 10 млрд рублей. Помимо этого, автор идеи «мини-городов» предложил использовать систему строительных сберегательных касс. СМИ сообщают, что Лебедев говорит и о возможности потратить средства от продажи своих долей в компаниях «Ильюшин Финанс Ко» и «Аэрофлот». Отметим, что по новому проекту общая сумма инвестиций превысила первоначальную цифру в пять раз, поднявшись до 20 млрд рублей.

Для справки: Национальная жилищная корпорация (НЖК) занимается малоэтажным домостроением. С 2005 года компания построила более 100 тыс. квадратных метров жилья. В девяти регионах корпорация построила 10 заводов, которые могут производить до 1,5 млн квадратных метров жилья «индивидуального типа».

К развитию мини-городов Александр Лебедев хочет привлечь малый бизнес. «Как только поселок приближается к стадии завершения, в проект подключается малый бизнес, который будет обеспечивать отделку построенных домов, охрану поселка, его управление и рекламу», – заявил он РБК-daily.

Эксперты, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, говорят, что проект Лебедева не нов, но может быть востребован на рынке только в случае решения «проблем земли и подключения к сетям». Гендиректор стройкомпании «ОСГ» Денис Кудряшев говорит, что «не имеет смысла пытаться привлечь государство к строительству, так как его задача намного шире – создать условия, при которых строительный бизнес будет выгоден, лишен административных рисков и коррупции, а конечный продукт – дома и квартиры – будут по карману среднему россиянину».

«Все попытки людей бизнеса привлечь государство в качестве своего партнера всегда заканчивались полным фиаско, если, конечно, не было в подобных проектах изначально другой цели, например, элементарного пиара или просто попытки показать себя «социально ответственным бизнесменом», – говорит Денис Кудряшев. – Для государства что 100, что 1 млн квадратных метров – это просто мелочь. Его задача – создать возможности строить по 100–150 млн «квадратов» в год для решения одиозного для нашей страны «квартирного вопроса». Но пока на это нет сил».

«С учетом сложившейся за десятилетия системы строительства говорить о таких ценах за «квадрат» – 30–35 тыс. – довольно необдуманно, по крайней мере, – говорит директор консалтингового «Агентства информационных технологий и бизнеса» Артем Шестаков. – Поверить в то, что собрать 200 с лишним чиновничьих подписей под проектом можно только агитацией за «светлое завтра», – это просто-напросто не знать, что такое строительство, и не понимать рентабельности этого бизнеса».

Что касается рентабельности, то до кризиса она никогда не была ниже 30% годовых. Так считают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN), отмечая, что и доходность по всем видам бизнеса в прежние годы была не ниже. К слову, даже ставка рефинансирования в 2003–2006 годах находилась на уровне 12–18% годовых. На данный момент она опустилась до 8,5% годовых, показывая, что былых сверхдоходов сейчас уже ожидать не приходится.

«Если сохранять пропорцию к ставке рефинансирования, то уровень доходности для девелоперов должен сейчас составлять порядка 15% годовых, – говорят «Индикаторы». – Аналогично и в мировой практике уровень доходности для девелопмента считается нормальным при 10–15% годовых. Строительство – крупный бизнес, и даже при невысокой марже порядка 10% прибыль составляет здесь приличные суммы в абсолютном выражении, в отличие от малого бизнеса, где куда меньше обороты, но и рентабельность в процентах может быть выше».

Отметим, что стандартный строительный цикл любого жилого проекта составляет порядка 2,5–3 лет. Это значит, что и его рыночная стоимость должна превышать себестоимость примерно в 1,5 раза (по 10–15% годовых за три года).

Эти расчеты подтверждаются и сегодняшней практикой, говорят аналитики рынка. Согласно данным правительства Москвы, себестоимость строительства 1 кв. метра жилья составляет порядка 45 тыс. рублей. Если умножить этот показатель в 1,5 раза, то получится цифра около 70 тыс. за метр. Именно по этой цене начинались продажи квартир в столичном районе Марфино, который при каждом удобном случае рекламировали первые лица города. Заметим, что уже через 1,5–2 месяца реклама тихо сошла на нет, а цены продаж «незаметно» выросли до 89–95 тыс. за метр.

Так, по данным портала Metroinfo.ru, среднерыночная цена столичного «квадрата» составляет сегодня около 125 тыс. рублей. Нет ничего удивительного и в том, что «марфинское жилье» было раскуплено все, включая даже только недавно начатое к строительству.

«Для оценки проекта Лебедева надо понимать и то, что в плане продаж на первом месте находится месторасположение и транспортная доступность, которая в любом Подмосковье остается на уровне в лучшем случае прошлого века, – говорит Артем Шестаков. – Большинство покупающих квартиры – это как раз те, кто хочет иметь жилье именно в столице, а не где-нибудь совсем близко от нее. Да и цена, которая в разы отличается от уже существующих сегодня и начинающих новый рост, – это, скорее всего, ненаучная фантастика».

Ольга Мостовая