Бизнес-класс «смыло» с рынка новостроек

Многочисленные проблемы застройщиков Москвы, в первую очередь финансовые, приведут в ближайшие месяцы к острому дефициту новостроек класса «бизнес» и «премиум», считают эксперты, отмечая уверенный – на уровне 2% – ежемесячный прирост стоимости столичных квадратных метров.

После финансового кризиса критерии жилья бизнес-класса на рынке недвижимости меняются, но уже не из-за пожеланий клиентов, а в связи с экономическими возможностями девелоперов, утверждают в компании Est-a-Tet. «Уже сейчас можно констатировать, что застройщики начинают оптимизировать расходы и экономить на некоторых параметрах проектов бизнес-класса, а сам сегмент начинает размываться», – утверждают эксперты агентства недвижимости.

По словам директора департамента новостроек Est-a-Tet Юлии Гераськиной, на данный момент на рынке до сих пор не существует четких параметров жилья этого сегмента, такие проекты принято определять лишь по ряду критериев, например индивидуальные планировки дома, увеличенная площадь квартир, наличие инженерных систем обеспечения здания, подземный паркинг, огороженная благоустроенная территория и т. д.

Цена объектов бизнес-класса от Садового кольца и в пределах МКАД составляет сегодня от 110 тыс. до 220 тыс. руб. за квадратный метр. Среди таких проектов – дома компаний «Дон-Строй», «Крост», «Миракс», «ПИК». Практически других застройщиков в этом сегменте новостроек после кризиса в столице не осталось или их доля крайне невелика.

Строительство значительной части этих объектов было заморожено в последние 1–2 года, а их активная реализация началась только в 2010 году, с появлением новых потоков финансирования.

Специалисты считают, что сегодня все новостройки бизнес-класса делятся на два ценовых сегмента. Цены на более дорогие объекты приближаются к стоимости элитного жилья, однако существуют и более доступные проекты, цены на которые могут конкурировать с эконом-классом. В первом случае цены на квартиры варьируются в диапазоне от 160 тыс. до 250 тыс. рублей за «квадрат». Более демократичный вариант имеет средний уровень цен за метр в пределах 130–140 тыс. рублей.

Пожалуй, из всего не очень богатого выбора новостроек в Москве наиболее низкие цены сейчас предлагает компания «ПИК» – 87–90 тыс. рублей за квадратный метр. Все остальные объекты, в том числе широко разрекламированный мэрией Москвы район «Марфино», продаются по цене от 98–105 тыс. рублей. Причем все они являются стопроцентным эконом-классом.

Тенденция «размывания» сегмента бизнес-класса со смещением некоторых присущих ему критериев продолжится за счет появления новых проектов на рынке. «В связи с отсутствием высокого спроса застройщики в ряде случаев пытаются сделать проекты более рентабельными путем изменения некоторых параметров, – говорит представитель компании Est-a-Tet. – Как правило, это снижение расходов за счет удешевления некоторых элементов отделки, инженерии (использование более дешевых лифтов, например)».

Иногда девелоперы готовы жертвовать наличием огороженной территории (одним из основных параметров дома бизнес-класса): оформление дополнительной земли может слишком дорого обойтись застройщику. Некоторые девелоперы готовы дарить машино-места покупателю в виде скрытой скидки или же просто предпочитают передавать лишние машино-места в аренду под существующую в здании офисную часть.

По прогнозам компании Est-a-Tet, в ближайшее время сегмент бизнес-класса будет развиваться достаточно активно, что объясняется появлением новых строительных технологий. В то же время новые проекты будут осуществляться под девизом их усовершенствования в рамках оптимизации затрат девелопера.

«Не исключено, что застройщики будут не только снижать затраты за счет сокращения лишних машино-мест, вероятно и внедрение более эргономичной нарезки площадей в квартирах, – считает эксперт рынка Юлия Гераськина. – Кроме того, примерно 15–20% объектов в сегменте бизнес-класса сегодня сдается под чистовую отделку, с готовыми перегородками: таким образом девелоперы снижают затраты потенциальных покупателей. Это свидетельствует о том, что строители комплексов бизнес-класса, понимающие потребности клиентов, будут вынуждены усовершенствовать свои проекты как для оптимизации затрат, так и для повышения конкурентоспособности объектов».

Дальнейший рост числа домов бизнес-класса в структуре первичного рынка, в свою очередь, будет зависеть только от наличия «пятен» застройки в городе и необходимого финансирования. «Что касается зон, пригодных для нового строительства, то все они будут достаточно сильно удалены от центра города и даже от так называемых престижных районов, – говорит ВЗГЛЯДу гендиректор консалтинговой компании «Эверест-Холдинг» Илья Самойлов. – Еще хуже обстоит дело с кредитованием, без которого строительство невозможно ни в одной стране мира. В России сегодня банки готовы рисковать под совершенно безумный процент, доходящий до 40–45% годовых. И это не считая того, что застройщик должен иметь отличную репутацию, что в принципе невозможно после кризиса, и отдать некредитуемую недвижимость под залог. Банк, в свою очередь, оценит залог в 30–40% ниже среднерыночной цены. В таких условиях говорить о новом жилом строительстве просто не приходится. И это – только видимая часть айсберга, не считая «откатов» и других «коррупционных инструментов».

По оценкам «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN), за прошлый месяц цены на жилье в Москве в среднем выросли на 1,5–2%. Повышение цен в большей степени затронуло недорогие спальные районы и менее престижное восточное направление. Лидерами роста по итогам марта оказались Бибирево, Алтуфьевский, Жулебино, Куркино, Первомайская, Измайловская, Бауманская, Сокольники, Красносельская, Полежаевская, Очаково-Матвеевское, Орехово-Борисово, Домодедовская, Выхино, Вешняки, Молодежная, Печатники, Митино, где квартиры подорожали на 2,5–3,5%.

Минимальный рост цен (до 1%) отмечен в таких районах, как Академическая, Сокол, Аэропорт, Щукинская, Тушинская, Сухаревская, Проспект мира, Цветной бульвар, Трубная, Войковская, Коптево, Медведково, Бабушкинская и др.

По округам максимальный прирост цен специалисты зафиксировали в Северо-Западном АО (+3%), Северо-Восточном (+2,7%) округе, за МКАД (+2,7%), на юго-востоке и юго-западе столицы (+2,4%). Меньше всего вторичное жилье подорожало на западе (0,6%) и в центре Москвы (1,2%).

Александр Аксенов

Дата публикации: 12:54 05 апреля 2010

Источник: bpn.ru