Коммерческая недвижимость выбирается из кризиса

Минувший год для рынка недвижимости стал самым тяжелым и неприятным. Практически все компании вынуждены были уменьшить свои расходы, сократить персонал или вовсе закрыться, следуя веянию рынка. Однако за черной полосой всегда следует белая, которая пока еще не наступила, но явно уже на подходе.

Коммерческая недвижимость после весьма тяжелого периода в истории мировой экономики постепенно реабилитируется и к концу первого квартала 2010 года в жизни риелторов, дивелоперов и застройщиков появляются тенденции к улучшению. Рынок избавился от непрофессиональных игроков, а застройщики нашли общий язык с банками, что без сомнения благотворно влияет на бизнес. На днях компания Penny Lane Realty подвела итоги первого квартала рынка коммерческой недвижимости.

Спикеры компании отметили, что хоть 2009 год и был достаточно сложным для всего рынка недвижимости в России и за рубежом, положительные тенденции все же набирают обороты.

Предыдущий год для многих игроков стал как бы проверкой на прочность, где выживают сильнейшие. В итоге так и получилось, сильные мира сего остались на рынке, а остальные вынуждены были уйти.

В частности, I квартал не принес в торговый сегмент кардинальных изменений: у большинства собственников крупных торговых центров по-прежнему существуют проблемы с выплатой кредитов банкам, в результате чего они не могут снижать ставки и заключать договоры с новыми арендаторами, тормозя восстановление активности.

В I квартале 2010 г. введен в эксплуатацию один объект - ТРЦ "Речной вокзал" (первая очередь 30 тыс. кв. м). Всего же в 2010 г. запланировано открытие более 15 торговых объектов, в том числе торгово-развлекательных и торгово-офисных центров, наиболее крупные из которых - Mall of Russia на Краснопресненской набережной (общ. пл. 179 тыс. кв. м) и "Маркос" на Алтуфьевском шоссе (41,8 тыс. кв. м). Диапазон цен в ТЦ в зависимости от типа арендаторов составляет: для якорных - 110-320 $/кв.м.в год, для миниякорных - 500-800 $/кв.м.в год, для сопутствующих товаров - 1200-5000 $/кв.м.в год, для предприятий общественного питания - 500-2000 $/кв.м.в год и для компаний из сферы развлечений - 120-200 $/кв.м.в год.

Как считает директор департамента торговой и региональной недвижимости Алексей Могила привел три примера успешного реброкериджа торговых центров. Например, в Поволжье в новый торговый центр по плану должен был въехать "якорный" арендатор - супермаркет, но его собственник в последний момент отказался от въезда.

Необходимо было как-то решить проблему - обеспечить поток арендных платежей и высокую посещаемость торгового центра. В результате проведенного анализа ситуации, было решено привлечь альтернативного "якоря" - предпринимателей сельскохозяйственного рынка. Идею горячо поддержало местное правительство. В результате, такой нестандартный подход помог сохранить в условиях кризиса концепцию объекта и увеличить доход от аренды по продуктовому сегменту в 2 раза.

А по словам ведущего специалиста департамента офисной недвижимости Максима Жуликова ставки аренды и цены продаж в офисных центрах в I кв. 2010 г. были стабильными - рост составил в среднем 1-1,5%. В пределах Садового кольца отмечен паритет спроса и предложения, что является позитивным фактом. Среди последних тенденций офисного рынка Максим отметил, что сейчас для стимулирования спроса на объекты абсолютное большинство собственников сдает офисы с отделкой под арендатора. Последний раз данную услугу предлагали в 2002 г.

Также в последнее время многие собственники снимали объекты с продажи, либо значительно повышали на них цены, мотивируя свои действия существующими предпосылками скорого роста стоимости, так как выставленные в кризис на продажу качественные объекты уже нашли своих покупателей, а нового строительства крайне мало.

В свою очередь специалисты компании GVA Sawyer сегодня на фоне продолжающегося падения платежеспособного спроса, все чаще наиболее востребованными арендаторами ТЦ становятся магазины, работающие в ценовом сегменте "нижний средний" (оборот которых сохраняется стабильным за счет низкого чека, но возросшего количества покупок).

Отметим рост популярности формата "магазинов у дома". Уже известно о заинтересованности в данном формате компании Х5 Retail Group. "Ашан" продолжает развивает новые бренды "Атак" и "Ашан Сити", а также "Радуга".

Castorama планирует открывать в 2010 г. магазины, площадью 60% от обычной, число наименований товаров при этом останется прежним - 35 тыс. Metro Cash & Carry в 2009 г. запустила проект под названием "Школа торговли", который планирует активно развивать в текущем году, в рамках проекта Metro помогает модернизировать малые продуктовые магазины - не более 100 кв. м.

Среди крупнейших сделок 1 кв. 2010 г. стоит отметить покупку ГК "Ташир" ТРК "Европарк" (86 тыс. кв. м). Компания за $60 млн выкупила обязательства по кредиту, обеспечением по которому был комплекс.

Также знаковым событием 1 кв. 2010 г. стало учреждение фонда Prometheus Capital Partners. Компания планирует заниматься инвестициями в области розничной торговли и услуг, а также производства продуктов питания и других потребительских товаров.

Средний размер сделок составит около $ 50 млн. Фонд Da Vinci Capital Management увеличил свою долю в сети магазинов детской одежды "Империя детства" и приобрел долю в сети Game Zona. Во 2 пол. 2008 г. фонд приобрел около 30% ритейлера, сегодня его доля, согласно оценкам, увеличена до 75%.

Что касается финансовой стороны вопроса, то в 1 кв. 2010 г. не произошло изменений коммерческих условий. Уровень арендных ставок с конца прошлого года остается практически неизменным, однако в конце прошлого и в начале этого года наметилась тенденция к росту арендных ставок.

Максимальные значения ставок аренды наблюдались в середине 2008 г., с этого момента средний уровень арендных ставок по вновь заключаемым договорам уменьшился на 15 - 30% в абсолютных значениях.

В 2010 г. несмотря на большой объем вводимых площадей в конце 2009 г. - 2010 г., и незначительный рост ставок в некоторых объектах, можно ожидать, что в целом среднерыночные коммерческие условия останутся неизменными. Т.к. несмотря на небольшой рост ставок качественных и знаковых объектах, в некачественных объектах, испытывающих серьезные проблемы с заполняемостью.

В соответствии с данными исследования GVA Sawyer, уровень вакантных площадей в наиболее популярных торговых центрах, обладающих удачным местоположением и концепцией, ориентированных на массового потребителя (пример - ТРЦ "Европейский", ТЦ "Охотный ряд" и т.п.), по-прежнему, сохраняется на низком уровне (до 0,5-1%) .

В 2010 г. в соответствии с прогнозом GVA Sawyer, будет наблюдаться рост среднего уровня вакантных площадей до 10%, в первую очередь, за счет увеличения предложения (вывода на рынок нескольких крупных объектов торговой недвижимости) и снижения спроса со стороны арендаторов.

Как и прогнозировали GVA Sawyer, продолжается уход с рынка части небольших и средних по размеру российских сетей, которые активно развивались до 2009 г. за счет кредитных средств.

В 1 кв. 2010 г. Торговая сеть "Мир" закрыла все 18 магазинов. В феврале, так и не найдя покупателя, закрылись два гипермаркета Carrefour: в ТРЦ "Филион" в Москве и в Краснодаре, в прошлом году Carrefour, крупнейший ритейлер в Европе, объявил о выходе с рынка России.

Финская группа Stockmann закрыла франчайзинговые магазины Nike в России. В 2010 г. открылся Burger King (ТЦ "Метрополис", ТЦ "Европейский"). Dunkin Donuts (сеть кофеен) заявила о выходе на московский рынок, планируя открыть около 10 точек в 2010 г.

Harvey Nichols также вновь планирует открыть магазин в России, хотя год назад, его планы были скорректированы. "Детский мир" открыл первый дисконт- магазин. И Oriflame открыла свой первый магазин площадью около 100 кв.м в ТЦ "Мега Белая Дача", правда компания не планирует и дальше развивать розничный бизнес.

Дата публикации: 13:08 05 апреля 2010

Источник: bpn.ru