Дешевые новостройки в Москве: сейчас на рынке 5 тысяч квартир. Улетают быстро, ловите момент

С «удешевлением» жилья в Москве происходит нечто странное. Слова о кризисе уже давно стали общим местом, аналитики пугают (или радуют – это кого как) цифрами о том, как сильно снизились цены. И рассказами о том, как вольготно сегодня чувствуют себя на рынке покупатели. А также о том, что в столице скоро вырастут новые районы типового жилья наподобие несравненного «Марфино».

В действительности все несколько иначе: например, людям, имеющим на руках вполне приличную сумму - 7 млн. руб., - практически невозможно найти двухкомнатную квартиру в более-менее готовой новостройке. Журнал Metrinfo.ru решил разобраться с тем, остались ли в Москве дешевые новостройки. И насколько они в действительности дешевы…

Они еще остаются

Опрошенные нами эксперты считают, что в Москве остается десяток-полтора строительных адресов, которые можно отнести к эконом-классу. По данным Ольги Марковой, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», всего в них сейчас продается около 5 тыс. квартир.

«Чемпионом дешевизны», считает Ольга Новикова, ведущий аналитик компании «НДВ-Недвижимость», следует признать микрорайон «Царицыно», состоящий из 15 монолитных домов общей площадью 369 600 кв. м. Он расположен напротив Царицынского парка, имеет приличный инфраструктурный набор – четыре детских сада, две школы, паркинги на более чем 8500 машиномест, физкультурно-оздоровительный комплекс. Стоимость 1 кв. м здесь – от 70 тыс. руб., что делает «Царицыно» одним из самых привлекательных в Москве.

Более скромен по масштабам ЖК «Богородский» на востоке столицы – общая площадь этого комплекса составляет 135 тыс. кв. м. Он находится недалеко от национального парка «Лосиный остров», в нем также хорошая инфраструктура. В продажу выставлены квартиры от 41 до 126,7 кв. м, цены начинаются от 80 тыс. руб. за кв. м.

Екатерина Мошечкина, PR-менеджер агентства недвижимости «Азбука жилья», называет еще несколько интересных адресов. Первый среди них Кожухово – район комплексной застройки, расположенный за МКАД, но административно относящийся к Восточному округу. Стоимость 1 кв. м здесь – от 81 982 руб.,а приобрести однокомнатную квартиру площадью 40,4 кв. м можно менее чем за 3,39 млн.руб. Порадует покупателей и то, что все дома уже сданы ГК и находятся на заселении.

Интересными представляются дома на ул. Главмосстроя в Солнцево. Как и Кожухово, это спальный район за МКАД, но зато относится он к престижному Западному административному округу. Дома также сданы ГК и находятся на заселении, стоимость 1 кв. м – от 82 213 руб.

Несколько дороже – от 100 тыс. руб. за кв. м – стоят квартиры в ЖК «Митинский парк» (Митино, Пятницкое шоссе, д. 15, корп. 3). Однокомнатную квартиру площадью 46 кв. м здесь можно купить за 4,9 млн. руб.

Новостройка в Чертаново-Южном (ул. Россошанская, д. 4, корп. 1). Стоимость 1 кв. м. начинается здесь от 121,5 тыс. руб. – сказывается близость метро: от «Улицы Академика Янгеля» всего 7 мин. пешком.

Ольга Маркова («Пересвет-Инвест») отмечает еще ряд заслуживающих внимания проектов:

• ЖК «Лазаревское» в Южном Бутово. Комплекс из 4-х монолитных домов, свободная планировка, подземная парковка, рядом метро. Цены находятся в диапазоне 87,5 -102,5 тыс. руб. за кв. м. Окончание строительства - IV квартал 2010 года (сейчас завершается монтаж и идет отделка фасадов)
• ЖК «Нахимово» около м. «Каховская». Цены – от 90 тыс. руб.за кв. м. (однако нам не удалось найти «нахимовских квартир в продаже. Видимо, придется ждать новых поступлений. Прим. ред.)
• «Академ Палас» на Проспекте Вернадского, 78. Дом бизнес-класса по цене «эконома», площади квартир до 150 кв. м. Цены – 88-115 тыс. руб. за кв. м. Сдача ГК намечена на IV квартал 2011 года.
• Дом на ул. Адмирала Глаголева около м. «Октябрьское поле». 3-секционное 27-этажное монолитно-кирпичное здание. Квартиры с перегородками, подземная автостоянка, район с развитой инфраструктурой. Цены – от 110 тыс. руб. за кв. м. Монтаж завершится в начале 2011 года.
• «Заповедный уголок» (ул. Заповедная, 14-16, СВАО). Дома серии П3М. Благоприятная экология, подземный паркинг, собственная инфраструктура (школа, детские сады, спортивные площадки). Дома построены, стоимость 1 кв. м – 97-132 тыс. руб.

Почему подорожало?

Даже самое поверхностное знакомство с предметом показывает, что цены выросли. В том же «Марфино», которое в середине прошлого года было своего рода «эталоном доступности» и продавалось от 68,5 тыс. руб. за кв. м, сегодня совсем другие ценники. Почему же цены выросли? Объяснение, что застройщики хотят больше денег, вряд ли можно признать удовлетворительным: хотят все и всегда. Но если действительно изменили прейскурант – значит, стали покупать? И где тогда кризис?

Опрошенные нами специалисты называли сразу несколько причин. Во-первых, цены всегда растут по мере строительства. На уровне котлована дешевле – этим девелоперы привлекают покупателей, компенсируя им необходимость долго ждать и риски. Во-вторых, в том же «Марфино», вероятно, цены изначально все-таки были занижены. «Я бы не сказал, что ценники «переписали», скорее, их привели в адекватное состояние, - говорит Виталий Осьминин, руководитель службы маркетинга и рекламы компании «ЮИТ Московия». – То, что происходило с ценообразованием в «Марфино» на начальном этапе, совершенно не укладывалось в представления специалистов нашей компании об экономической эффективности… Рискну предположить, что продавцы там сыграли ва-банк, выйдя с новым крупным проектом во время самой острой фазы кризиса. Вариант у них был только один – серьезнейший ценовой демпинг, и они им воспользовались. Как только ситуация несколько прояснилась и улучшилась, цены были немедленно скорректированы до вменяемого уровня».

Третья причина – общее улучшение экономической ситуации. «Закон спроса и предложения: чем выше платежеспособный спрос, тем выше цена», - лаконично формулирует Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель». Хотя банкиры и финансисты продолжают говорить о кризисе (они заинтересованы: бог даст, удастся выбить еще что-нибудь по линии помощи государства бизнесу), все видят, что ситуация стабилизируется. Цены на нефть – в районе $80 за баррель (было ведь и меньше 40), постепенно растут заработки. В такой ситуации все больше людей возвращаются к отложенной на период кризиса идее покупки квартиры – что самым непосредственным образом сказывается на ценах.

Пути экономии

Если все-таки нужно дешевле – как этого достичь? Самый очевидный способ – уехать за пределы Москвы, причем не в ближайшие города-спутники (цены на недвижимость там если и отличаются, то не радикально), а совсем далеко, километров за 50 от МКАД. Но этот вариант слишком очевидный, к тому же не совсем совпадает с заявленной темой статьи – «дешевые новостройки в Москве». Поищем другие способы.

Вариант «уехать за МКАД» (в смысле, в самые отдаленные районы, но все же административно относящиеся к Москве) не всем подходит – для некоторых людей принципиально поселиться в пределах московской кольцевой. Если вернуться к началу статьи, то можно заметить, что наиболее дешевыми (по цене 1 кв. м) являются на сегодня ЖК «Царицыно» и «Богородское» - а они как раз внутри МКАД. Кожухово и Солнцево – дороже. Хотя… Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга и PR группы компаний «Пионер», обращает внимание на то, что Кожухово застраивался в основном муниципальным жильем, отсюда и небольшие по площади квартиры – от 36 кв. м, и в итоге «однушка» обойдется покупателю в 3,5-4,3 млн. руб. В большинстве монолитных домов, которые строятся в других районах, площади квартир иные. Вот и получается, что даже при более низкой цене 1 кв. м общая стоимость квартиры – выше. Например, корреспондент Metrinfo.Ru обнаружил, что в ЖК «Царицыно» самая маленькая «однушка» (имевшаяся в продаже на 1 апреля) площадью 53,35 кв.м обойдется почти в 4,7 млн. руб., а самая скромная «двушка» размером 75,45 кв.м в рамках скидочной акции «Пасхальная распродажа квартир» будет стоить чуть больше 5,5 млн. руб.

«Во многих новостройках Москвы сейчас предлагается хорошая цена квадратного метра, но при этом, из-за больших площадей квартир общая стоимость получается высокой, - резюмирует Ирина Романова. – В нашем жилом комплексе «Лазаревское» метражи квартир близки к тем, что в панельных домах: от 40 м.кв., но таких, «однушек» уже нет в продаже. Продавались они по цене около 4 млн.рублей. Такие квартиры раскупаются очень быстро». Мораль из всего этого вытекает очень простая: нужно концентрироваться не столько на цене «квадрата», сколько квартиры целиком – ведь именно ее вы в конечном итоге покупаете.

Второй возможный способ экономии – приобрести квартиру в доме, срок сдачи которого в эксплуатацию предстоит только через год-два. «Правило «чем меньшая готовность объекта – тем ниже цена» продолжает работать, и разница в цене между «нулем» и «вводом в эксплуатацию» составляет 20-30%, - говорит Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». – Поэтому за самыми дешевыми квартирами идти следует в только начатые новостройки». «Соглашаясь на объект на этапе котлована или невысокой стадии строительства, покупатель даже с минимальными средствами может рассматривать не только панельное жилье, но и монолит, - поддерживает Елена Березкина, маркетолог отдела маркетинга и рекламы инвестиционно-девелоперской компании «Сити – XXI век». – Например, в районе Строгино на ул.Твардовского предлагаются квартиры по цене от 3,58 млн.руб.

…А вот еще один «резерв экономии», который казался автору в высшей степени перспективным (купить новостройку, договоры в которой оформляют не по знаменитому 214-му закону «Об участии в долевом строительстве…», а с помощью «обходных» документов), наши консультанты единодушно забраковали. «К сожалению, большинство объектов эконом-класса по прежнему продается не по договорам долевого участия, а по «обходным» схемам, - отмечает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). – Поэтому выбора схемы приобретения квартиры у покупателя в Москве фактически нет».

Перспективы

Отрадно, что подобные проекты постоянно появляются: на смену продающимся сейчас (и дорожающим) приходят новые. «В ближайшее время на рынок новостроек низшего ценового сегмента должен выйти ряд проектов на нулевой стадии, например, – ЖК «Новый» (МФС-6), - говорит Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании «Est-a-Tet». – Стартовая цена 1 кв. м в них может составить 80-85 тыс. руб.».

Один из «дебютантов» рынка последнего времени - жилой проект ЖК«Юрлово» от создателя ЖК «Марфино» компании «Ведис Групп». На сей раз застройщик продает квартиры «партиями». 25 марта на продажу было выставлено 300 квартир, из которых на момент публикации этой статьи осталось свободными менее 35 штук, причем среди них едва ли не половина уже забронированы, а «однушек» не осталось вовсе. Площадь этих квартир составляет от 38 до 93 кв. метров, цена – от 85 до 100 тыс. руб. за квадрат. Самые маленькие однокомнатные квартиры «ушли» по цене порядка 3,6 млн. руб. тыс. руб. Всем, кому требуется именно такое компактное жилье, остается только ждать следующей «партии», которая поступит в продажу уже по более высокой цене.

О том, что на рынке сложилась принципиально новая ситуация с новостройками эконом-класса, говорят и аналитики «Индикаторов Рынка Недвижимости IRN.RU». По мнению экспертов, застройщики приспосабливаются к рынку и уже согласны работать при доходности проекта 15% годовых. Это, конечно, не сравнится с «предкризисными» заработками, но позволит компании вполне безбедно существовать и развивать бизнес. Чтобы окупаться, рыночная стоимость проекта должна превышать себестоимость в 1,5 раза. В столице эта себестоимость равна примерно 45 тыс. рублей за метр. Умноженная на 1,5 эта цифра дает сумму около 70 тыс. руб. за метр – цену, по которой летом начинали продавать квартиры в «Марфино». По этим ценам (или несколько выше) квартиры действительно разлетаются. И если застройщик зарабатывает на больших объемах строительства жилья, то и торговать по «щадящим» для Москвы ценам ему вполне выгодно. Так что появление новых проектов со стартовой ценой 80-85 тыс. рублей за метр вполне объяснимо и логично.

Однако, предупреждает «IRN.RU», продажи могут тормознуться, если средние цены на «дешевые» новостройки преодолеют «психологическую планку» 100 тыс. рублей за кв. метр.

«Вторая волна кризиса», которую год назад все дружно ждали, так и не случилась. Аналитики еще подстраховываются дежурными фразами вроде «если все будет нормально в макроэкономике» и «если не случится нового обвала», но в реальность подобного сценария не верит, похоже, уже никто.

Как, к примеру, в нашествие инопланетян – такая перспектива ведь тоже обрушит рынок недвижимости… Что до прогнозов более-менее реалистичных, то все ждут роста цен. И не просто ждут: одни эти самые цены уже поднимают, другие по ним уже покупают. Впрочем, ясно одно – «докризисным» этот рост не будет.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 13:45 07 апреля 2010

Источник: bpn.ru