Power centers вошли в черту города

Компания «Гарант-Инвест» в июне приступает к строительству ритейл-парка рядом с метро «Каширская» общей площадью 30 тыс. кв. м. Девелопер собирается внедрить формат power center, при котором все площади сдаются крупными блоками по 1500–2000 кв. м. Такие центры уже были построены на МКАД и в Химках и, по оценкам экспертов, особого успеха не имели. «Гарант-Инвест» первым решил строить power center в черте города.

В июне рядом с метро «Каширская» ФПК «Гарант-Инвест» начинает строительство торгового центра общей площадью 30 тыс. кв. м. Как рассказал «Бизнесу» генеральный директор ФПК «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов, основное отличие ритейл-парка от других форматов состоит в том, что ТЦ на 80–90% формируется исключительно из крупных магазинов, занимающих не меньше 1500–2000 кв. м. «То есть, в классическом понимании ритейла, из одних „якорей”»,- добавляет он.

По такой же схеме будет работать еще один ритейл-парк «Гарант-Инвеста», который расположится рядом с «Коломенской». Его площадь составит 48 тыс. кв. м, а инвестиции в проект оцениваются в $30 млн. «Эта сумма формировалась по нескольким линиям. Одна из них - финансирование за счет средств собственной структуры девелопера - банка „Гарант-Инвест”. Другая - создание синдицированного кредита: через банк-организатор (Москоммерцбанк) привлекались средства финансовых структур Казахстана. Также часть средств была получена за счет вексельной программы, которую мы старались не афишировать из-за повышенного спроса в кругах собственных партнеров. И наконец, проект финансировался будущими арендаторами в качестве предоплаты своего будущего присутствия на территории ритейл-парка»,- объясняет Панфилов.

Эксперты рынка недвижимости сомневаются в правильности выбранного «Гарант-Инвестом» формата. По словам Алексея Могилы, директора по развитию Leeds Property Group, основная проблема, которая может возникнуть перед девелопером этого проекта,- отсутствие необходимого числа крупных арендаторов. Поэтому процесс заполнения торгового центра может растянуться на долгое время. «Для собственника помещения подобная практика хороша только при продаже площадей, но с арендой все обстоит несколько иначе. В торговых центрах вся экономика делается за счет мелких арендаторов. Такие центры, где все торговые павильоны распределены между большими компаниями, называются power center, но их не так много в Москве и по-настоящему удачными проектами их назвать сложно. Примером может служить „Веймарт”, занятый пулом „шести семерок”, или ТЦ „Лига”, расположенный в Химках»,- пояснил он.

Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood, добавил, что даже если эти арендаторы не будут называться якорными, все равно девелоперу для того, чтобы уменьшить время экспозиции площадей, придется создавать им условия не менее вольготные, чем якорным. В частности, они могут потребовать снижения аренды до $200 за кв. м.

Впрочем, Алексей Панфилов парирует доводы оппонентов: «Из стоимости проекта видно, что подобный формат на 20–30% экономнее других. Еще несколько преимуществ - больший коэффициент сдаваемой площади, гораздо меньше так называемых общих зон, так как почти все магазины имеют свои входы с улицы». Не согласен он и с их прогнозом арендных ставок. «Такие арендаторы смогут рассчитывать на ставку $350 за кв. м в год»,- резюмирует Панфилов.