Инвестканикулы: перезагрузка

Власти опять собираются шагнуть навстречу строителям – готовятся новые послабления для застройщиков. Поправки не коснутся компаний, действительно нуждающихся в сторонней помощи. Но строителям, которые могут рассчитывать на городскую поддержку, такая помощь погоды не сделает.

Первым о необходимости поддержать стройкомплекс заявил вице-губернатор Роман Филимонов на заседании городского правительства, обсуждавшего итоги социально-экономического развития Петербурга за 2009 год. По его словам, строительный комплекс в минувшем году отметился неплохими результатами – сдано 2,6 млн кв. м жилья, правда, почти пятая часть объема построена за счет города. На 2010 год прогнозируется снижение ввода на 10–12% – до 2,3 млн, причем бюджетных «квадратов» запланировано почти вдвое меньше – около 380 тысяч. Значит, основная тяжесть ляжет на плечи инвесторов. Причем, по мнению экспертов, если принимать во внимание заявленные застройщиками сроки ввода жилья, то обещанного выполнить не удастся – не хватит почти 200 тысяч «квадратов». Так что планируемая поддержка более чем актуальна.

Поддержка за ваши деньги

Перечень обещанных мер поддержки обширен и многообразен. Так, к примеру, в 2010 году планируется, помимо торгов на право заключения договоров аренды, провести ряд аукционов по продаже земли в собственность. В частности, в этом году город предполагает подготовить к торгам 244 земельных участка (из них 171 надел – по полному пакету), из которых 37 предназначается под жилищное строительство. Причем участки будут невелики по площади. Еще пять территорий планируется продать девелоперам под комплексное освоение. «Кроме того, мы собираемся провести ряд торгов по продаже земли в собственность, а не для аренды. Это пока новый для нас опыт, мы уже подготовили первые пять лотов, аукционы по которым пройдут в апреле. Мы знаем, что банки под такие участки кредиты дают охотнее», – пояснил глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко. Власти уверены, что новая форма торгов позволит привлечь в город и иностранных инвесторов, которые предпочитают приобретать землю в собственность, а не арендовать.

Участники рынка поддерживают инициативу административных структур. «Переход на более мелкую нарезку земельных участков вполне оправдан. У компаний просто нет длинных больших денег, которые необходимо вложить в проекты с большими земельными наделами», – говорит Илья Логинов, директор по маркетингу компании «МИР недвижимости». «Участки, подготовленные властями, – одна из наиболее простых возможностей купить недорогие площадки под застройку, чтобы загрузить компанию работой на пять-семь лет. На сегодняшнем рынке хороших объектов – с чистыми документами и не замаранных проданными квартирами – очень мало. Чем больше будет участков, тем меньше будут цены. А пока суммы, которые есть сейчас на торгах, для нынешнего рынка велики», – говорит гендиректор компании «Ойкумена» Лев Гниденко.

Штрафные льготы

Кроме того, по некоторым жилым домам будут продлены сроки строительства с условием выплаты задолженности равными долями до конца года. По словам Романа Филимонова, новая мера поддержки стройкомплекса позволит «не обвалить планы» по вводу жилья. «Есть ряд компаний, которые из-за кризиса вовремя не смогли достроить свои дома. Это связано с экономической ситуацией и падением спроса. Чтобы сохранить средства у строителей, а с другой стороны – не обременить бюджет, мы предлагаем при продлении сроков строительства предоставлять рассрочку платежей с возможностью полностью погасить задолженности в конце этого года», – разъясняет господин Филимонов.

По его мнению, называть эту льготу инвестиционными каникулами, аналогичными тем, которые были в прошлом году, нельзя. «Мы просто сдвигаем сроки платежей», – пояснил он. Что касается прошлогодних инвестиционных каникул, то, несмотря на просроченную задолженность у целого ряда застройщиков после их завершения, власти оценили каникулярные меры положительно. «Возможности бюджета мы не превысили и в принципе выполнили план. Что касается долгов, то компании их постепенно гасят», – рассказал вице-губернатор. «По моему убеждению, кризис для нормальных компаний закончился. И говорить об антикризисных мерах поддержки можно лишь в отношении слабых предприятий. Мы даем льготу из-за сложностей с финансированием проектов. Деньги для всех строителей остаются по-прежнему дорогими и труднодоступными», – объяснил необходимость послаблений Вячеслав Семененко. По его словам, льгота будет касаться лишь текущих обязательств инвесторов – платежей на 2010 год. Впрочем, нюансы нового проекта постановления, а также иные меры поддержки стройкомплекса будут еще обсуждаться.

Город также намерен продолжать практику покупки у застройщиков квартир в собственность Петербурга. Планируется частично оплачивать проектирование и строительство многоквартирных домов из городского бюджета. Правда, для этого есть два препятствия. Непонятно, сколько именно средств власти готовы потратить на выкуп квартир у застройщиков. Зато понятна цена, по которой они, скорее всего, будут покупать – это установленная Минрегионом РФ стоимость квадратного метра, которая, по мнению большинства застройщиков, страшно далека от реального положения на рынке. И, как считают эксперты, скорее всего единственным участником подобного мероприятия станет «Главстрой-СПб», цены на объектах которого близки к установленным государством. Так, на прошлой неделе компания объявила о начале продаж в жилом проекте «Северная долина», где цена квадратного метра составила 49,9 тыс. руб., а при единовременной 100%-ной оплате – 47,4 тыс. «При небольшой скидке за опт компания вполне вписывается в минрегионовские стандарты», – считает Тарас Кручинин, заместитель генерального директора ИСК «Сфера». Да и сам исполнительный директор «Главстрой-СПб» Александр Ермак в интервью заявлял, что заинтересован в продаже своего жилья государству: «Цена в пределах 43 тыс. руб. за «квадрат» – это цифры Минрегионразвития. По таким ценам мы попытаемся выиграть конкурсы, которые, возможно, будет организовывать город, Министерство обороны, другие ведомства. По крайней мере, мы очень надеемся на это».

Инженерное освоение

Кроме того, власти обещают застройщикам оказать поддержку в сооружении объектов инженерной инфраструктуры при комплексном освоении территорий. Планируется в течение двух месяцев оценить перспективы комплексной застройки до 2015 года и скоординировать ее со всеми программами по развитию энергетики, городской инфраструктуры. «Инженерная подготовка требует очень серьезных финансовых вложений и значительного времени. Последние 10–15 лет строители возводили в одном месте один-два дома, в лучшем случае – три, из-за нехватки мощностей. В условиях рыночной экономики такой застройки больших частных территорий, при которой возникают проблемы строительства дорог, десятков километров инженерных сетей, благоустройства, просто никто раньше не делал. Все эти вопросы – новые, законодательная база для них не разрабатывалась, и они абсолютно не урегулированы», – считает Олег Еремин, первый вице-президент ГК «Балтрос».

В Смольном также обещают принять дополнительные меры по подключению новых жилых домов к электро-, водо-, теплоснабжению. Прежде всего это касается 592 объектов, сданных в эксплуатацию, но до сих пор не переведенных на постоянную схему электроснабжения. Правда, и здесь желания властей наталкиваются на реальность. Так, в конце прошлого года генеральный директор «Ленэнерго» Дмитрий Рябов заявлял, что в 2010 году новые энергообъекты будут строиться, только если договоры по техприсоединениям полностью оплачены. Исключения составят лишь новые энергообъекты, обеспечивающие решение социальных проблем или финансируемые за счет бюджета.

Когда-нибудь потом чиновники обещают разработать и опубликовать четкие регламенты по срокам и условиям подключения домов в Петербурге, а также создать «единое окно» по всем вопросам, связанным с энергоснабжением.

Фонд спасения

Еще одна актуальная тема – проблема минимизации правовых рисков для участников долевого строительства. Уже разработан проект городского закона «О фонде страхования рисков инвестиционно-строительной деятельности в Санкт-Петербурге». Это рамочный закон, определяющий источники формирования, направления расходования средств, органы управления и порядок деятельности фонда. По словам одного из авторов законопроекта, вице-президента саморегулируемой организации НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексея Белоусова, учредителями фонда выступят стабильные и устойчивые строительные компании, а также сам город. «Мы считаем, что в создании фонда обязательно должен принимать участие городской бюджет. Причем не условно, а существенно, возможно, до половины его размера», – заявил он. Вячеслав Семененко согласен с тем, что город должен участвовать в формировании фонда, хотя бы потому что он – один из крупнейших застройщиков. Однако окончательная схема и сумма участия города в фонде пока не определены. Планируется, что прием в фонд новых членов будет происходить только после того, как за это выскажутся все его участники. При этом фонд не будет дублировать компенсационные фонды СРО, поскольку они страхуют риски при выполнении работ, но не права дольщиков.

По мнению Алексея Белоусова, участие в фонде станет дополнительным плюсом к имиджу застройщиков. «Небольшие молодые компании, в отличие от флагманов строительной отрасли, нуждаются в дополнительных гарантиях. Участие в фонде даст им возможность увеличить продажи, но в то же время их членство привносит определенные риски для других участников фонда», – добавляет он. Вячеслав Семененко на данном этапе предполагает, что при формировании фонда строители будут отчислять 2–2,5% общих затрат на возведение домов.

«Если такой фонд надо создавать, чтобы мелкие застройщики не развалились, тогда он фактически может работать. Они посчитали, что вот такой процент, допустим – два, разоряется, и если каждый год по 2% платить, то все будет в порядке. Но это – хитрая вещь. Когда рухнет огромная компания, сравнимая с крупным банком, допустим, «ЛЭК», «ЛенСпецСМУ», никакие взносы мелких компаний их не спасут и не покроют убытков. Это все равно, что говорить: давайте банки скинутся, чтобы Сбербанк не упал. Это смешно просто. Так что создание такого фонда – палка о двух концах: если кто-то хочет подстраховать мелкие компании, то стратегически это может сработать», – считает руководитель «ЛЭК» Павел Андреев.

P. S.

Пока инициативы властей наталкиваются на некоторый скепсис в строительном сообществе, хотя никто не отрицает необходимости каких-либо мер. Но – как и, главное, когда они будут реализованы – это вопрос. Например, от идеи до реализации прошлогодней идеи инвестканикул прошло почти полгода.

И это – в самый пик кризиса, когда счет шел на дни. В какие сроки будут реализованы новые идеи, предсказать не берется никто. Поэтому сложно понять, насколько эффективной окажется новая подпорка рынку.

Павел Никифоров

Дата публикации: 11:36 19 апреля 2010

Источник: bpn.ru