Три Измайлова: большой выбор новостроек на «первичке» и «вторичке», отличная природа и царские хоромы

В Восточном округе Москвы есть три района, в названии которых содержится слово «Измайлово»: само Измайлово, Северное Измайлово и Восточное Измайлово. Помимо названия их объединяет практически одинаковое расстояние от центра Москвы (Восточное Измайлово немного дальше), неплохая транспортная доступность и развитая инфраструктура. Но, конечно, есть и различая, например, в состоянии экологии, в составе жилого фонда и в градостроительных планах.

В чем особенности, достоинства и недостатки каждого из этих районов, какова ситуация на рынке недвижимости, какие квартиры можно здесь купить и по каким ценам рассказывает журнал о недвижимости Metrinfo.ru.

Инфраструктура: все, что нужно для комфорта

«Измайловские» районы – не первой молодости, и здесь хорошая давно сформировавшаяся инфраструктура: службы быта, продовольственные рынки, магазины, торговые и развлекательные центры, банки, салоны красоты, аптеки, поликлиники, фитнес-центры, кинотеатры и т.д. В Восточном Измайлово располагается Всероссийский медико-хирургический центр имени Н. И. Пирогова.

Неплохо обстоят дела и со сферой образования. Так, в Измайлово, самом большом из трех рассматриваемых районов, на 108 тыс. человек приходится 24 детских сада, 12 школ, 3 ПТУ, 2 колледжа, 3 ВУЗа: Российский государственный университет физической культуры, Институт гуманитарного образования, Московский институт медико-социальной реабилитологии. Здесь есть 14 клубов и центров по работе с детьми. Не отстает от Измайлово и восточный сосед, здесь на 57 тыс. жителей - 9 детских садов, 8 школ, 3 колледжа (один – художественный), детская художественная школа, 6 детско-подростковых клубов и множество секций и кружков.

В Северном Измайлово примерено на 67 тыс. жителей - 16 общеобразовательных заведений и 20 детских садов, 3 колледжа и центр развития творчества детей и юношества имени А.В. Косарева.

А в Восточном Измайлово нет больших стадионов и спорткомплексов, хотя действуют фитнес-клубы и спортивные секции, три междворовых мини-стадиона и спортивные площадки. В Измайлово работают 7 стадионов, картодром, конноспортивный клуб. В Северном Измайлово расположен спорткомплекс «Трудовые резервы».

С культурными же учреждениями в Восточном Измайлово все хорошо: здесь есть 4 библиотеки, кинотеатр «Первомайский» и Московский Театр теней. В Северном Измайлово, пожалуй, можно выделить лишь кинотеатр «София». Но зато в Измайлово – комплекс царской усадьбы «Измайлово», а театр – мимики и жеста.

Экология: сплошной Измайловский парк

В «измайловских» районах «экологическая обстановка вполне благоприятная, так как на территориях районов очень мало промышленных предприятий, но много зелени, основную часть района Измайлово, к примеру, занимает Измайловский лесопарк», - говорит Оксана Дивеева, директор департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood. Измайловский лесопарк занимает и около трети района Восточное Измайлово. Меньше всего зелени в Северном Измайлово: можно выделить лишь известный в Москве объект озеленения – Сиреневый сад и Сиреневый бульвар, по которому проходит граница с районом Измайлово.

В Северном Измайлово есть небольшая промзона – 80 га, примыкающих к МКАД. Тем не менее, эксперты уверены, что экология здесь не хуже, чем в других «измайловских» районах, и если посмотреть на новейшую экологическую карту Москвы, то из всех районов ВАО только «три Измайлова» по состоянию окружающей среды могут сравниться с районами МГУ, ВВЦ и западного направления.

Транспортный вопрос

С транспортной доступностью дела обстоят небезоблачно. Не в каждом районе есть своя станция метро. Например, в Измайлово их целых три: Партизанская, Измайловская и Первомайская. В Северном Измайлово – Щелковская, и находится она на окраине района. Можно воспользоваться еще и станцией Черкизовская, неподалеку от западной границы Северного Измайлово. А в Восточном Измайлово нет «своей» станции подземки, и многим приходится добираться до Первомайской или Щелковской.

Здешние дороги (Измайловское и Щелковское шоссе, Сиреневый бульвар и т.д.) тесноваты для современного трафика. Так, Северное Измайлово считается районом с катастрофической нехваткой автодорог и парковок. Чуть лучше ситуация только в Измайлово – здесь больше трасс и возможностей подъезда: Сиреневый бульвар, сливающийся со Щелковским шоссе, соединяет его с Преображенским районом, Измайловское шоссе - с Соколиной Горой, Главная аллея - с районом Перово и шоссе Энтузиастов, а выехав по Сиреневому бульвару или по одной из Парковых улиц на Щелковское шоссе можно попасть на МКАД.

Улучшения транспортной ситуации можно ожидать только после реконструкции Щелковского шоссе и окончания строительства первоочередного участка Четвертого транспортного кольца на западной границе Измайлово.

Реконструкция же Щелковского шоссе предполагает строительство многоуровневой транспортной развязки на пересечении с 9-й Парковой улицей, а также строительство проезда вдоль микрорайонов 47 и 49. Запланирована также и реконструкция 9-й и 11-й Парковой улиц. Улучшению транспортной ситуации в Измайлово и Северном Измайлово наверняка поможет и запуск пассажирского движения по Малому Кольцу МЖД, ведь на границах этих районов запланированы остановочные пункты - Измайловский Парк, Соколиная Гора, Шоссе Энтузиастов.

Старенькая вторичка

Измайлово, Северное и Восточное Измайлово массово застраивались в середине прошлого века, и предложения на вторичном рынке жилья здесь соответствуют годам застройки.

«В Измайлово около трети всех выставленных на продажу квартир - 28% - с большой кухней и расположены в кирпичных строениях. Около 16% рынка приходится на жилье эконом-класса в кирпичных хрущевках, 11% - это квартиры в панельных домах средней категории с улучшенными планировками и 10% - кирпичные строения с малой кухней.

Доля остальных категорий не превышает 8%, - рассказывает Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ. – А в районе Восточное Измайлово структура предложения другая: здесь наибольшая доля квартир - 25% рынка – объекты в панельных строениях с малой кухней, за ними следуют панельные и кирпичные дома с улучшенными планировками и большими кухнями – по 16%. На долю типовой панели и кирпичных строений с малой кухней приходится 14% и 11% соответственно. Доля жилья в других типах домов занимает мене 9%».

В Северном Измайлово тоже много старого жилья со скромным метражом (особенно кухни), но благодаря мощной реконструкции района, здесь появились и современные дома с улучшенными планировками: «Практически 75% всего предлагаемого жилья расположено в панельных строениях: около 22% - это жилье эконом-класса в хрущевках, 21% рынка занимают дома с малой кухней, по 16% приходится на типовые и улучшенные серии. Доля квартир в остальных категориях не превышает 8%», - сообщает Владислав Луцков.

Если же говорить о ценах, то дороже всего квадратный метр обходится в Измайлово, где его средняя цена составляет 132,1 тыс. руб. В Восточном Измайлово за квадратный метр в среднем просят 129,9 руб., а самое дешевое жилье в Северном Измайлово, где за квадратный метр нужно заплатить около 125,5 руб. А если переводить все цены в более устойчивую валюту США, то стоимость квадратного метра на вторичном рынке рассматриваемых районов составит примерно $4 000», - утверждает Оксана Дивеева.

Так, однокомнатную квартиру (площадь 31,5 кв. м.) в Измайлово в пятиэтажном панельном доме в 10 минутах езды от метро Измайловская можно купить за 3,95 млн. руб. Аналогичная квартира, но в 10 минутах ходьбы до метро будет стоить 4,5 млн. руб. Однокомнатная квартира в Восточном Измайлово в 5 минутах ходьбы от Первомайской и большей площади – 39,3 кв. м.) - стоит 5,2 млн. руб. А в Северном Измайлово такая же квартира обойдется в 5 млн. руб.

Двушка в Измайлово (площадь 41,1 кв. м.) на Сиреневом бульваре в 15 минутах ходьбы от метро Первомайская в панельном 14-этажном доме, но с маленькой кухней предлагается за 5,1 млн. руб. Столько же стоит и аналогичная по характеристикам квартира, но в шаговой доступности от метро Первомайская в Восточном Измайлово. И в Северном Измайлово подобное жилье не намного дешевле.

Просторную трехкомнатную квартиру в Измайлово площадью 78,7 м кв. в пятиэтажке и в пешей досягаемости от метро Первомайская можно купить за 10 млн. руб. Трешку площадью 67,5, отличающуюся просторной кухней (13 кв. м.) в современном 17-этажном панельном доме в Восточном Измайлово предлагают за 9,8 млн. руб.

Новые объекты

Новостроек в «измайловских» районах довольно много. «Причем большая их часть на высокой стадии готовности, построена или сдана ГК в конце 2009 года», - свидетельствует Владислав Луцков. Строящиеся объекты остались лишь в Измайлово, но практически в каждом недавно сданном доме имеются нераскупленные квартиры и можно купить жилье у первых собственников, так что выбор есть. Больше всего новостроек именно в Измайлово, причем здесь преобладают дома бизнес-класса. В активно застраивавшемся в последние годы Северном Измайлово новых домов тоже достаточно, и все они относятся к экономичному жилью, а в Восточном Измайлово есть новостройки только бизнес-класса.

Один из типичных объектов Измайлово – ЖК «Измайловский» (застройщик Дон-строй). «Это 27-35 этажные монолитные дома бизнес-класса с подземным гаражом», - рассказывает Владислав Луцков. Также здесь запланированы торговый центр с супермаркетом, кафе, просторная внутренняя территория и различные сервисные службы.

Объект, находящийся в 5 минутах ходьбы от метро Измайловская, пока еще строится, но выбор квартир уже не велик. Можно купить однушку площадью 55,7 м кв. за 8,15 млн. руб. и трешки площадью 93,1 кв. м примерно за 12 млн. руб.

Еще один пример объекта бизнес-класса в Измайлово - ЖК «ДУЭТ» (совместный проект агентства недвижимости «Арсенал-Холдинг» и Московского машиностроительного завода «Вымпел»). «Это 19-этажный монолитно-кирпичный дом из двух корпусов с двухэтажным подземным паркингом на 246 машиномест», - рассказывает Владислав Луцков.

Строительство этого объекта не закончено и выбор квартир пока есть. Можно купить 1-, 2-, 3-, 5- и 6-комнатные апартаменты, при этом минимальная площадь квартиры 48 м кВ., а максимальная – 230 м кв. «Диапазон цен на этом объекте - 128-180 тыс. руб. за квадратный метр», - сообщает эксперт.

По соседству с ЖК «Дуэт» Арсенал-Холдинг также совместно с заводом «Вымпел» строит еще один объект бизнес-класса по адресу ул. 10-я Парковая ул., вл. 20. «Это монолитно-кирпичный дом переменной этажности (8-17-19 этажей) с подземным гаражом на 150 машиномест», - сообщает Владислав Луцков. Квартиры отличаются свободными планировками, высокими потолками -3 м и деревянными стеклопакетами класса люкс. Дом уже сдан ГК, и свободных квартир осталось немного. Сегодня можно купить 2- и 3-комнатные квартиры, также на продажу выставлено по одной 4-,5- и 6-комнатной квартире. Площадь самой маленькой двушки – 84 м кв., а шестикомнатная квартира занимает 425 м кв. «Квадратный метр в этом доме стоит $4 000-7 500», - говорит Оксана Дивеева (Blackwood), а в рублях – 120-225 тыс.

Есть в Измайлово и объекты эконом-класса – дома на улицах 5-я Парковая и 6-я Парковая, но они были сданы ГК еще в 2008 г. и на сегодня полностью заселены, поэтому квартиры в них можно купить только у собственников.

В Восточном Измайлово новостроек немного, это два объекта – дом на Сиреневом бульваре № 44, корпус 1 и ЖК «Хозяин Измайлова» в 10 минутах ходьбы от метро Первомайская, включающий в себя несколько жилых корпусов по Измайловскому бульвару. Все корпуса монолитно-кирпичные с бесшумными лифтами фирмы OTIS, благоустроенной территорией, красиво отделанными холлами и паркингом. В одном из домов (владение 50) на въезде в гараж находится автомойка. Проектом предусмотрена собственная инфраструктура: службы быта, спортивный центр, торговый комплекс с супермаркетом, кафе и ресторан, а также детский городок. Квартиры отличаются простором, высотой полков (2,95 м) и стеклопакетами. Все корпуса ЖК «Хозяин Измайлова» на сегодня сданы ГК и свободных квартир здесь практически нет, остались только пентхаусы в доме 54, но есть множество предложений о продаже от собственников.

Типичный пример новостроек Северного Измайлово – дома в микрорайонах 51 и 52, например по 13-й Парковой улице. Это панельные дома серии П-44Т с комфортными планировками и увеличенной площадью кухни за счет выноса вентиляционного короба в коридор. В домах расположены 1-, 2- и 3-комнатные квартиры общей площадью от 38,5 до 79,2 кв. м, с высотой потолков 2,64 м. Во всех квартирах предусмотрены застекленные балконы и лоджии, на окнах стоят стеклопакеты, а в 2- и 3-комнатных квартирах есть эркеры, но вот выбор объектов уже небольшой, так как все дома построены и сданы ГК. В основном предлагаются квартиры от первых собственников. А цены начинаются от 126 тыс. руб. за квадратный метр.

И о будущем

У города имеются серьезные планы по реконструкции района Измайлово «Столичным градоначальником подписано распоряжение о комплексной реконструкции трех микрорайонов Измайлова -15, 16 и 17, что предусматривает снос 66,5 тыс. кв. м. жилья и 1,3 тыс. кв. м. нежилых помещений. Планируется снести около тридцати жилых домов, возведенных в 1938-1964 гг, а на освободившихся площадях - возвести около 130 тыс. кв. м. жилья», - рассказывает Оксана Дивеева (Blackwood). В 2010 году продолжится реконструкция и Северного Измайлово, по данным Владислава Луцкова начнется строительство на Щелковском шоссе (район дома № 74).

Районы Измайлово, Восточное и Северное Измайлово отличаются хорошей инфраструктурой и замечательной экологией. Но с точки зрения транспортной доступности преимущество у Измайлово – здесь расположены три станции метро и несколько серьезных автомобильных трасс, соединяющих район с соседними территориями. Типично московские районы со сложившимся укладом привлекают строителей, но практически все здешние новостройки можно отнести к бизнес-классу. Эконом-варианты стоит искать на вторичном рынке.

Ольга Агуреева

Дата публикации: 11:24 20 апреля 2010

Источник: bpn.ru