Новостройки переросли демпинг

Цены на новые проекты в целом по рынку недвижимости Москвы, по данным компании Est-a-Tet, выросли за первый квартал на 6%. При этом по отдельным проектам в элитном сегменте наблюдался рост на 10%, а в эконом-классе рост доходил и до 30%. Аналитики компании связывают это с вымыванием дешевых предложений и выводом новостроек с рынка в условиях растущего потребительского спроса. На самом рынке объясняют столь значительный рост цен проще: окончанием предновогодних распродаж по демпинговым ценам.

Впрочем, рост был явно неравномерным: по словам аналитика Est-a-Tet Евгения Кухтенкова, динамика роста цен по отдельным сегментам рынка и объектам варьировалась от 1,5-2% за квартал, до 1,5-3% в месяц. Более внимательное изучение выводов компании показывает, что «точками роста» стали отдельные проекты, вышедшие на рынок в прошлом году по сверхнизким ценам.

Рост цен по отдельным проектам составляет около 30%, говорится в сообщении Est-a-Tet: «Главным образом, речь идет о жилых проектах - микрорайонах «Марфино», «Нахимово», «Алексеево», к которым сегодня подтягиваются и другие застройщики - компания «ПИК», СУ-155, ДСК и др.».

По информации Евгения Кухтенкова, в июле 2009 года стоимость трехкомнатной квартиры в Марфино составляла 70 тыс. руб./кв.м, к началу 2010 года цена поднялась до 115-120 тыс. руб./кв.м. Минимальная цена, по которой в декабре 2009 года продавались квартиры в панельных домах в ЖК «Нахимово», составляла 85 тыс. руб. за кв. м, сегодня она выросла в среднем до 120-130 тыс.руб./кв.м.

«Начиная продажи по низким ценам, с ростом объекта приводя цены их к среднерыночным показателям, застройщик собрал на всем протяжении реализации большой объем платежеспособного спроса», - объясняет Евгений Кухтенков.

Справедливости ради надо добавить, что продажи в «Марфино» по цене от 70 тыс. руб. за метр шли в тот момент, когда у компании еще не было полного пакета документов и заключение договора в соответствии с ФЗ-214 было невозможно. Сейчас микрорайон почти построен и риски покупателей на порядок меньше.

Есть «точки роста» и в элитном сегменте. Так, на 10% выросла цена новостроек в проекте «Садовые Кварталы» в Хамовниках (девелопер УК «Уникор»), где первоначальные продажи шли под лозунгом «Лучше предложение для инвестиций в Хамовниках». Сейчас квартиры здесь продаются по цене от $7 тыс./кв.м.

«Рост цен на менее ликвидных объектах был несущественным. В целом, рост цен на элитном рынке за первый квартал 2010 года не превысил 2%», - отмечается в сообщении Est-a-Tet.

«Могу воскликнуть как Станиславский: «Не верю!», - комментирует эти цифры главный аналитик Российской гильдии риэлторов профессор Геннадий Стерник. - По нашим данным, средняя цена новостроек в марте выросла относительно декабря прошлого года на 1,4% в Москве и снизилась на 2,8% в Подмосковье. Никакого значительного роста я тут не вижу: есть только прекращение продаж по демпинговым ценам и некоторый рост цен за счет того, что новые проекты на рынок не выводятся, а имеющиеся дорожают в связи с ростом их готовности».

Действительно, почти до конца 2009 года многие застройщики, чьи проекты были начаты в середине 2008 года, продавали квартиры по «спецценам» или со «спецусловиями». Это касалось не только крупных застройщиков. Например, компания «Солидстройгрупп», застраивающая микрорайон в подмосковном городе Котельники, весь прошлый год предлагала квартиры в своем новом проекте в рассрочку на 7 лет с первоначальным платежом в 30%. Однокомнатная квартира стоила от 2,8 млн рублей - правда, ее общая площадь составляла 34 кв. м, а сам дом был на стадии, что называется, забора. Покупателям предлагалось заключить договор предварительной продажи, который переоформлялся на договор соинвестирования только поле выплаты не менее 50% стоимости квартиры.

Но желающих купить «однушку», заплатив 1 млн руб. с последующими взносами в 28 тыс. в месяц все равно хватало. Год спустя в 22-х этажном доме все еще строится фундамент, но однокомнатных квартир практически не осталось. Естественно, ни о какой рассрочке нет и речи.

«Если не говорить о масштабе цен, по Санкт-Петербургу ситуация аналогичная, - говорит главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. - Есть примеры роста цен и на 15% - на самое дешевое жилье, что ранее выходило на рынок по демпинговым ценам. Перед Новым годом были предложения и по 1,5 млн руб. за квартиру. Понятно, что речь шла о домах, которые еще неизвестно когда построят, о квартирах площадью в 25 кв. м, но народ они привлекли».

По его мнению, какую-то часть роста обеспечили те покупатели, которые ждали «дна» рынка. «Те же самые процессы происходили и на рынке элитного жилья, - добавляет Бобашев. - Во-первых, люди понимали, что купить по 2,5 тысячи евро за кв. м то, что стоило 4 тысячи - это хорошая сделка. Во-вторых, богатые люди уже поняли, что их бизнес устоял, и можно позволить себе траты».

А вот падение цен на бизнес-класс продолжается, отмечает Бобашев. А в Est-a-Tet утверждают, что цены на новостройки в этом сегменте тоже росли на 1,5-3% в месяц. «Если только они не продавались по изначально завышенной цене», - добавляют аналитики компании.

Бобашев отмечает, что нынешний спрос на «скворечники» - дешевые маленькие однокомнатные квартиры - чреват в будущем появлением целых кварталов низкокачественного жилья. «По сути, это даже не «хрущевки», а альтернатива коммуналке: узкий коридор, на который нанизаны кухня, комната, санузел, - говорит он. - А девелоперы, почувствовав спрос, сейчас вовсю перепрофилируют свои проекты на такое жилье».

Татьяна Соляная