Московским компаниям помогут сократить расходы на аренду

Офисная оптимизация

Пик кризиса в сегменте офисной недвижимости в Москве миновал, но участники рынка рекомендуют арендаторам пересматривать договоры в сторону уменьшения ставок. В этом вопросе им могут помочь консультанты, которые предлагают услуги офисной оптимизации.

Все крупнейшие консалтинговые компании, работающие на офисном рынке, подтвердили, что предоставляют такие услуги. «В настоящее время вопрос оптимизации затрат на аренду стал одним из центральных в сфере интересов международных компаний. Притом что затраты на недвижимость составляют значительную часть общего бюджета компании – где-то половину или две трети. Это первое, о чем задумываются компании во время кризиса», – говорит старший консультант по офисной недвижимости отдела корпоративных услуг CB Richard Ellis Надежда Пушкина. По ее словам, когда финансовые трудности приобретают глобальный характер, головные офисы международных компаний зачастую дают своим отделениям в России задание сократить расходы на аренду. «Такая услуга появилась далеко не в последнее время. Во всех крупных агентствах недвижимости есть отдел, представляющий интересы клиентов.

В зависимости от их потребностей им оказывают различные консультационные услуги: осуществляют подбор помещений, ориентируют по условиям и ставкам аренды, в том числе помогают решить сложные и не очень вопросы с текущими собственниками и арендодателями. В нашей компании есть такое направление работы», – рассказывает заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Ольга Побуковская.

Механизм работы

Работа по оптимизации арендных расходов во всех консалтинговых компаниях строится примерно одинаково. По словам Пушкиной, прежде всего консультант изучает текущий договор аренды и обязательства арендатора по нему, права и другие рычаги, которые позволили бы повлиять на арендодателя. Традиционный способ такого влияния – угроза переезда. Одновременно с изучением путей оптимизации в конкретном бизнес-центре консультант подыскивает для арендатора новое помещение – с меньшей арендной платой. Если текущий арендодатель не соглашается снизить цену, ему демонстрируют список потенциальных адресов. В ситуации, когда в Москве растет доля пустующих офисных помещений, владелец бизнес-центра обычно принимает положительное решение. В противном случае компания переезжает. «Консультант разрабатывает стратегию ведения таких переговоров с учетом анализа общей ситуации в данном и других объектах арендодателя, наличия вакантных площадей и, соответственно, ориентированности арендодателя на рыночные условия», – поясняет Пушкина.

По данным отдела корпоративных услуг Colliers International, фактически эта работа состоит из нескольких действий. Во-первых, анализ потребности арендатора. Во-вторых, запрос на предложение возможных адресов. В-третьих, предоставление списка вариантов и подготовка отчета. В-четвертых, сравнение вариантов. В-пятых, их финансовый анализ. И в-шестых, составление расписания проекта финансовой оптимизации с конкретными пошаговыми действиями. Эту работу можно разделить на четыре этапа: предварительный анализ, получение списка заданий, включая осмотр офисных помещений, подписание письма о намерениях и переговоры с текущим арендодателем. Первая часть процесса – это консалтинг в чистом виде, вторая относится к брокериджу.

Стоимость подобных услуг формируется на основе сэкономленных средств и составляет определенный процент от этой суммы. «Достигнутые сбережения – в зависимости от общей площади помещения, занимаемого клиентом, и, соответственно, бюджета на аренду, момента заключения договора аренды, класса здания и его местоположения – могут составлять от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов долларов за весь срок договора», – утверждает Пушкина. Анонимный источник в Colliers International сообщил, что вознаграждение консультанта может достигать 30% от сэкономленных средств. При этом учитывается сумма, указанная в договоре. Если договор аренды заключен на пять лет, то считается общая сумма экономии за пять лет, из нее и высчитывается сумма вознаграждения.

Также всегда есть опасность, что арендатор после обсуждения условий заключит договор, минуя консультанта. На такой случай предусмотрена abortion fee – фактически штраф, который может быть сравним с суммой предполагаемого вознаграждения. Однако итоговая сумма вознаграждения также зависит от общего объема сделки. По словам управляющего директора NAI Becar Давида Годшо, точное название услуги – broker opinion of value – заключение о справедливой стоимости (по мнению брокера). «Делается поправка на текущее состояние и условия, предлагаемые по обслуживанию этого помещения, исходя из чего и делается вывод по той ставке, которая, по мнению брокера, будет справедлива по этому объекту. На основании этого потенциальный арендатор либо проводит дальше переговоры самостоятельно, либо привлекает тех же консультантов.

Как правило, 10–15% от скидки будет составлять агентское вознаграждение», – рассказывает эксперт. «Процент по комиссии всегда представлял собой индивидуальную договоренность между консультантами и арендаторами и мог варьироваться от 20% до 100% разового платежа в зависимости от новых финансовых условий пролонгированного договора аренды», – утверждает коммерческий директор, управляющий партнер Bluestone Group Дмитрий Розанов.

Еще один, но менее результативный способ сэкономить – аудит эксплуатационных расходов. «Аудит может проводиться на первоначальной стадии – до заключения договора аренды, а также во время действия договора. На наш взгляд, аудит эксплуатационных расходов интересен крупным арендаторам, которые заключают долгосрочный договор», – говорит директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company Ольга Штода. В частности, в рамках такого аудита оценивается техническое состояние инженерного оборудования, установленного в помещениях арендатора, разрабатываются рекомендации по применению энергосберегающих решений для снижения затрат на коммунальные платежи. Однако этот способ приносит гораздо меньшую экономию – при классической оптимизации клиент может получить скидку в 20–40%.

Примеры рынка

По данным CB Richard Ellis, с III квартала 2008 по IV квартал 2009 года большинство сделок по офисным помещениям заключалось в области оптимизации затрат на аренду и пересогласования договоров как для российских, так и для международных компаний. В мае 2010 года стало известно, что компания «Уралсиб» намерена пересмотреть договоры на все арендуемые площади – около 83 000 кв. м – при помощи СB Richard Ellis. Результат переговоров пока неизвестен, однако это уже не первое сотрудничество двух компаний. В частности, в июне 2009 года управляющая компания «Уралсиб Эссет Менеджмент» и консалтинговая компания «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis» подписали соглашение об эксклюзивной сдаче в аренду помещений на Кутузовском и Ленинском проспектах, арендатором которых ранее был «Арбат Престиж».

Согласно отчету отдела корпоративных услуг Colliers International, эта компания помогла пересмотреть договор аренды 3000 кв. м компании NVision Group, 4500 кв. м компании Regus в Capital Plaza, договор аренды 18,5 тыс. кв. м компании «Яндекс» в бизнес-центре «Морозов» и т.д., а также еще около 10 подобных соглашений. Причем в случае «Яндекса», например, речь шла о заключении договора аренды и подключении консультанта на начальном этапе. Кроме того, ради снижения расходов на арендную плату Colliers International помогла ряду компаний переехать, в том числе получить скидку по уже заключенным предварительным договорам аренды. Одной из самых известных сделок на этом рынке стало заключение компанией «Связной» договора аренды 10 тыс. кв. м в Omega Plaza. Арендатору удалось получить дисконт в размере 40%. Аналогичную скидку получил Интернет-холдинг Rambler Media, арендовавший 6000 кв. м. Впрочем, далеко не всегда такие переговоры успешны. Например, компания IBS в октябре 2008 года разорвала предварительный договор с «Дон-Строем» по аренде 36,8 тыс. кв. м в комплексе Nordstar Tower, так как арендодатель отказался снижать ставку аренды.

«Мы успешно реализовали более 10 таких проектов в 2009 году, чем сэкономили более $45 млн для наших клиентов. При этом далеко не все реализованные проекты подпадают под категорию крупных сделок, у нас были проекты для арендаторов 200–300 кв. м», – признается партнер Cushman & Wakefield, старший директор отдела корпоративных услуг компании Вера Зименкова-Думениго. По ее словам, практически каждый арендатор в той или иной степени пытался обсудить со своим арендодателем возможности оптимизации. В основном, это компании, которые осознают, что в общем бюджете расходы на недвижимость – вторая статья после зарплаты, и понимают важность достижения максимально возможной экономии при сбалансированности отношений с арендодателем.

По мнению Годшо, подобная услуга востребована в двух случаях. Во-первых, если арендатор – иностранная компания, которой не до конца понятны российский рынок и политика формирования арендных ставок. Во-вторых, если помещение настолько специфическое, что оценить его самостоятельно, просто посмотрев объекты-аналоги, клиенту сложно. «На мой взгляд, данную услугу необходимо развивать, потому что в итоге это поможет арендатору сэкономить: у нас были российские клиенты, которые заказывали в NAI Becar подобную услугу и в итоге сэкономили от исходной ставки аренды 20–25%, причем ставка не была перегрета», – говорит Годшо. Впрочем, участники рынка утверждают, что количество потенциальных пользователей этой услуги значительно сократилось: пик пришелся на 2009 год. Однако запросы на оптимизацию продолжают поступать, и, как прогнозируют в Colliers International, их число вряд ли уменьшится до конца этого года.

Дата публикации: 14:16 18 июня 2010

Источник: bpn.ru