City Palace снова строят

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

 Строительство небоскреба City Palace, принадлежащего компаниям «Интеко» и «Снегири Девелопмент», возобновилось в Московском международном деловом центре (ММДЦ) «Москва-Сити» после почти полугодовой приостановки. Этот проект стартовал позднее всех в деловом центре. У него нет пока даже якорных арендаторов, поэтому ситуация для девелоперов чрезвычайно рискованная.

Работы и сейчас начались несколько преждевременно. Обстоятельства, заставившие поторопиться со стартом, оказались важнее выгоды: без City Palace другие инвесторы не смогут полноценно реализовать свои объекты в деловом центре. Строительство активизируется под давлением городских властей, пригрозивших осенью расторгнуть инвестконтракт, и обеспечивается в большей степени ресурсами одного из партнеров – компании «Интеко». Второй участник – «Снегири Девелопмент», если не сможет привлечь деньги, потеряет свою долю в City Palace. Строительство небоскреба City Palace началось позднее всех в деловом центре «Москва-Сити» – в 2007 году. Первую очередь планировалось сдать в декабре 2008 года, о чем инвесторы – «Интеко» и «Снегири Девелопмент» – заявляли на выставке MIPIM-2008. С тех пор параметры проекта не изменились. Общая площадь 48-этажного City Palace – 169 тыс. кв. м (80 тыс. кв. м – офисные помещения, 36 тыс. кв. м – торговые). Подземный паркинг – 1350 машиномест. Помимо коммерческих площадей, предусмотрены и объекты инфраструктуры, которые после ввода City Palace в эксплуатацию будут переданы городу: площадь (17 тыс. кв. м), музей ММДЦ (2 тыс. кв. м) и самый большой дворец бракосочетаний в Москве (2 тыс. кв. м), который и определил архитектуру всего здания в виде двух скрещенных спиралей. Сумма инвестиций в проект – $440 млн.

Чужая воля 

Осенью 2009 года все работы по проекту были остановлены. Возобновилось строительство City Palace лишь в мае этого года, но, похоже, причиной тому стало давление внешних обстоятельств, а не добрая воля инвестора.

Во-первых, задержка строительства City Palace препятствует реализации других объектов в деловом центре. Отсутствие заложенной в проект городской площади ограничивает вход в Moll of Russia, который открывается в декабре текущего года. Кроме того, это мешает созданию входных групп киноконцертного зала и гостиницы в Центральном ядре. Об этом осенью прошлого года говорил главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. Правда, эти объекты пока не строятся, и проблемы нет. Но это временная пауза.

Во-вторых, новый инвестконтракт с ООО «Сити Палас» заканчивается в 2013 году. И если работы не начать сейчас, то можно потерять проект.

Еще осенью 2009 года, когда строительство было приостановлено, в СМИ появилась информация с заседания московского правительства о том, что столичные власти расторгнут соглашение с ООО «Сити Палас», инвестором проекта (им на паритетных началах владеют ЗАО «Интеко» и «Снегири Девелопмент»). Однако этого не произошло – девелопер у City Palace прежний. Представитель «Интеко» сообщил «БН.ру», что к настоящему времени на площадке вырыт котлован, вмонтированы сваи, сформированы несущие конструкции. Второй партнер, компания «Снегири Девелопмент», участие в проекте не комментирует.

«Снегири» ждут весны?

ЗАО «Интеко» и компания S&T Equity (Overseas) Ltd (структура «Снегири Девелопмент») в равных долях должны финансировать проект и, соответственно, иметь равные права на последующее распределение площадей. Однако финансовое состояние партнеров нельзя назвать равнозначным.

«Интеко» ведет работы в «Москва-Сити». У компании Елены Батуриной есть несколько кредитных линий в Сбербанке, «Газпромбанке», ВТБ и «Банке Москвы». Максимальный лимит средств, доступных «Интеко», – 34 млрд рублей. Плюс госгарантии на $8,439 млрд, что «БН.ру» подтвердили в компании.

«Снегири» свои источники финансирования не называет. В этом году девелопер возобновил реализацию ряда приостановленных в кризис проектов общей площадью около 300 тыс. кв. м в Москве, Сочи и Ростове-на-Дону. Компании удалось пролонгировать кредит в Credit Suisse на $162 млн, но этих денег недостаточно. Объем строительных работ слишком большой для кредитного остатка, которого может хватить примерно на половину, учитывая класс объектов – «премиум» и «бизнес». Их себестоимость в пределах $1 тыс. за кв. м требует как минимум $300 млн. Поэтому девелоперу имеет смысл отказаться от части работ либо брать деньги где-то еще. Долги компании, по словам гендиректора Сергея Демина, – около $200 млн.

Весной 2011 года «Снегири Девелопмент» планирует продать 15% своих акций во время IPO. Осенью 2008 года компания намеревалась выручить за этот пакет не менее $850 млн. Не факт, конечно, что IPO состоится в запланированных параметрах, но продажа акций сегодня – лучший вариант для «Снегири Девелопмент», в этом случае не придется увеличивать долговую нагрузку. Если компания не сможет привлечь капитал на бирже или занять, она рискует потерять долю в City Palace. Впрочем, есть еще вариант – пожертвовать другими проектами, бросив все ресурсы на стройку в «Москва-Сити». Вряд ли «Интеко» будет долго «тянуть» City Palace в одиночку.

Брат основного акционера «Снегири Девелопмент» Александра Чигиринского – Шалва Чигиринский – вел несколько девелоперских проектов вместе с компанией «Интеко». В этом он признался в прошлом году через своего адвоката в Высоком суде Лондона, обвинив Елену Батурину в попытках отнять его доли в Sibir Energy и ряде девелоперских проектов. Владелица «Интеко», в свою очередь, сообщила, что Чигиринский сам задолжал ей по ряду строек, и в конце 2009 года подала в суд Кипра иск о взыскании с Шалвы Чигиринского около $43 млн.

Арендаторы не спешат в City Palace

К началу строительных работ у City Palace не появилось ни одного якорного арендатора – ни в офисной части, ни в торговой. В «Интеко» и «Снегири Девелопмент» не отвечают на вопросы об объемах сданных площадей. Это делает проект весьма рискованным, в подобной ситуации в «Москва-Сити» оказалась только строящаяся «Евразия». Впрочем, брокеры отмечают большой объем вакантных площадей в «Городе Столиц», Imperia Tower и даже давно построенных башнях Enka на набережной.

В начале 2009 года в «Москва-Сити», по данным аналитика отдела исследований офисной недвижимости Cushman & Wakefield (C&W) Лады Белайчук, пустовало около 100 тыс. кв. м, или 22,7% площадей. К настоящему времени этот показатель почти не изменился и равен 22%, как посчитали в C&W. По оценке Knight Frank, вакантных площадей здесь будет около 200 из 450 тыс. кв. м, которые появятся с открытием офисов «Евразии», Imperia Tower и «Меркурий Сити».

О наличии якорных арендаторов City Palace в C&W не известно. «Сегодня никто не станет арендовать площади в объекте, на котором не начат даже нулевой цикл, если рядом стоят почти готовые офисные здания», – комментирует ситуацию партнер компании Knight Frank Андрей Петров.

Дата публикации: 14:08 22 июня 2010