Рефенансирование ипотеки - надо ли оно?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

С начала 2010 года банкиры один за другим вводят программы рефинансирования ипотечных кредитов, выданных конкурентами. Пока заемщики не спешат перекредитовываться. Но банкиры не унимаются: они намерены улучшить свои позиции на рынке, «отнимая» клиентов у конкурентов. Из-за высокого уровня ставок и сложной процедуры оформления нового кредита перекредитование слабо востребовано заемщиками.

С осени прошлого года обозначился устойчивый тренд к снижению ставок по ипотеке. По оценке Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), средневзвешенные ставки по итогам второго квартала 2010 года составят 13,1-13,3% по кредитам в рублях, и 10,5-10,9% - по кредитам в иностранной валюте. Это значительно ниже стоимости жилищных кредитов в период кризиса - 16-28% годовых в рублях и 16-18% в валюте.

Возникший люфт привел к возврату на рынок программ рефинансирования ипотечных кредитов, выданных другими кредитными организациями. Первым программу рефинансирования сторонних займов осенью 2009 года возобновил Сбербанк. В начале 2010 года о возрождении аналогичной программы сообщил ВТБ 24. Вслед за ними к перекредитованию вернулись «Банк Москвы», «Альфа-банк», «Национальный резервный банк», Банк Сосьете Женераль Восток. В апреле текущего года программу рефинансирования ипотечных кредитов запустил «Газпромбанк» и в тестовом режиме (с начала мая до октября) - «Московское ипотечное агентство». Сегодня число игроков на этом поле приближается к десяти.

Скромные итоги

Как признают сами банкиры, количество клиентов, воспользовавшихся возможностью перекредитоваться, остается довольно скромным. «Продукт был введен осенью 2009 года, рынок присматривался месяца три, и только в апреле в Петербурге было одобрено два первых договора», - говорит заместитель директора управления обслуживания и продаж Северо-Западного банка Сбербанка России Сергей Корешков. Остальным кредитным организациям, вышедшим в этот сегмент рынка позже Сбербанка, тоже пока похвастать нечем. «Программа работает всего несколько месяцев, говорить о конкретных результатах пока рано», - сообщает начальник отдела обслуживания физлиц «Газпромбанка» Виктор Моторин. «В 2010 году сделок по рефинансированию ипотечных кредитов, выданных ранее другими коммерческими банками, не было», - констатирует директор по работе с частными клиентами санкт-петербургского филиала «Банка Сосьете Женераль Восток» (BSGV) Богдан Чекомасов.

О слабом интересе к программам рефинансирования говорят также ипотечные брокеры. «За последние три месяца у нас не было ни одного обращения по поводу подбора программы перекредитования. И до этого случаи рефинансирования ипотечных кредитов были единичными», - утверждает генеральный директор компании «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов.

Почти пустое множество

Одна из основных причин слабого интереса к перекредитованию – крайне узкий круг потенциальных клиентов. В период пикового значения процентных ставок по банковским кредитам рынок ипотеки сократился, по данным ЦБ РФ, в два с половиной раза. За весь 2009 год в России было выдано чуть более 128 тыс. ипотечных кредитов против 332 тыс. в 2008 году.

«Заемщиков, которые сейчас хотят перекредитоваться, на рынке немного, так как в 2009 году спрос на ипотечные кредиты был невысоким, в том числе и из-за слишком высоких процентных ставок по кредитам. Большинство же наших заемщиков брали кредиты до кризиса. А в докризисный период ставки по ипотечным кредитам были ниже, чем сейчас», - признает начальник кредитного управления петербургского филиала «Национального Резервного Банка» Наталия Григорьева. К тому же, по мнению Максима Ельцова, заемщики, решившиеся взять кредит в неблагоприятный период, как правило, получали его в Сбербанке – под умеренные 13-15% годовых в рублях. «Тех, кто получил заем под максимальные ставки, на самом деле совсем немного», - уверен Ельцов.

Банки еще больше сокращают целевую аудиторию программ перекредитования, отказываясь рефинансировать собственные кредиты, выданные под более высокие проценты в 2008-2009 годах. «Нашей программой рефинансирования могут воспользоваться заемщики, получившие кредиты в других банках. Это связано с тем, что стоимость наших денежных ресурсов на момент выдачи их в качестве кредита была выше, чем сейчас. Однако нашим заемщикам, которые захотят рефинансировать наш кредит в другом банке, мы готовы оказать максимальную помощь и поддержку», - сообщает руководитель службы розничного кредитования банка «Московское ипотечное агентство» Игорь Нагорский. Перекредитовывать собственных заемщиков готов только «Национальный резервный банк». ВТБ 24 в период кризиса тоже предоставлял своим клиентам возможность рефинансировать валютные кредиты в рублевые, но это предложение было вынужденным и временным.

Неинтересное предложение

Другая причина сниженной активности в сегменте перекредитования – отсутствие действительно интересных предложений со стороны банков. «Программа рефинансирования - это особенный продукт, спрос на него появляется на стабильно растущем рынке, когда наблюдается тренд снижения процентных ставок, возникают новые интересные продуктовые предложения в части ценовых параметров», - поясняет вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.

По мнению опрошенных экспертов, смысл в перекредитовании появляется в том случае, если годовая процентная ставка программы рефинансирования на 2% ниже, чем та, по которой был взят первоначальный кредит.

На первый взгляд, условия рефинансирования практически у всех занимающихся этим банков способны привлечь потенциального заемщика. Исключение составляют «Альфа-банк», предлагающий кредиты под 17,5% годовых в рублях, банк Сосьете Женераль Восток - от 16,75% в рублях и НРБ – от 16% годовых в рублях.

Но при более тщательном изучении выясняется, что лучшие программы перекредитования доступны не всем. К примеру, минимальную ставку по программе рефинансирования рублевого кредита - 11,7% – Сбербанк предлагает только своим зарплатным клиентам при условии, что кредит будет погашен не более чем за 10 лет. «Газпромэнергобанк» и вовсе откровенно отсекает «чужаков», предоставляя им заем по данной программе под 18-20% годовых в рублях, что соответствует уровню ставок во время кризиса. Для «своих» - сотрудников корпоративных клиентов – стоимость денег «Газпромэнергобанка» начинается от 10,5% годовых в рублях, что соответствует лучшим предложениям на рынке ипотеки.

Дорогое удовольствие

Еще одна причина слабой заинтересованности клиентов в рефинансирования – оформление нового займа стоит времени и денег. «Сам процесс рефинансирования фактически является получением нового кредита, но требует чуть больше времени, чем обычно», - отмечает Игорь Нагорский.

Дополнительного времени потребует выяснение кредитной истории заемщика, решившего покинуть банк-конкурент. Дополнительных денег - оценка залогового имущества, заключение новых договоров страхования жизни и здоровья заемщика, сохранности залогового имущества, права собственности на него. Не следует забывать также о комиссии за выдачу кредита. Не берет комиссию с физических лиц только Сбербанк. Остальные взимают либо фиксированную сумму (например, ВТБ 24 – 24,3 тыс. рублей), либо – процент от займа («Банк Москвы» - 1%, «Газпромбанк» - 0,85% и т.д.). Размер комиссии может колебаться в диапазоне 7-70 тыс. рублей.

Дополнительные проблемы потенциальным заемщикам создают многочисленные и довольно разнообразные условия, выдвигаемые банками. Наиболее традиционным является требование подтвердить доходы справкой формы 2НДФЛ. Большинство банков согласно и на подтверждение доходов справкой по форме банка, но это автоматически поднимает стоимость денег на 1-2%, снижая привлекательность предложения по рефинансированию кредита. Бывают и более замысловатые ограничения. Так, «Газпромбанк» предъявляет особые требования к залоговой недвижимости, в первую очередь – в Москве. Квартира должна располагаться не в «хрущовке» и непременно в доме выше трех этажей (исключения составляют таунхаусы). «Альфа-банк» требует, чтобы в передаваемом в залог жилье не было в числе совладельцев детей и недееспособных персон. «Гаэнергопромбанк» хочет, чтобы заемщики-мужчины моложе 27 лет предоставили доказательства, что они «чисты» перед военкоматом. Кроме того, он кредитует только тех, кто имеет регистрацию и источник постоянного дохода в городах, где открыты филиалы банка.

«Можно констатировать, что годовые процентные ставки программ рефинансирования еще не настолько хороши, чтобы компенсировать финансовые затраты и хлопоты, связанные с получением нового кредита. Думаю, потенциальные клиенты, взвесив все «за» и «против», видят, что экономическая целесообразность перекредитования минимальна. Ситуация изменится лишь в том случае, если ставки начнут заметно снижаться», - констатирует Максим Ельцов.

Дата публикации: 10:19 30 июля 2010

Источник: bpn.ru