От чего вас сможет защитить ипотечное страхование?

Одно из обязательных условий для получения ипотечного кредита – наличие договора ипотечного страхования. Сколько рисков будет покрывать ваш полис и насколько дорогим окажется его обслуживание, зависит от десятка факторов. Однако схема оформления страховки одинакова для всех.

По Закону «Об ипотеке» для получения ипотечного кредита заемщик в обязательном порядке должен заключить договор страхования рисков со страховщиком. Страхование призвано защитить как интересы заемщика, так и банка-кредитора, который в данном случае будет выступать выгодоприобретателем по вашему полису.

Под защитой

Принципиальное отличие ипотечного страхования от традиционно применяемого при ипотеке страхования жизни и здоровья заемщика, титула и залогового имущества заключается в том, что в этом случае страхуются риски совершенно иного характера. Объект страхования – имущественные интересы выгодоприобретателя, связанные с ненадлежащим исполнением заемщиком обязанностей по кредитному договору. По сути, это финансовые риски, которые принято страховать при кредитовании в развитых странах, в том числе для смягчения условий и требований по кредитованию (например, для снижения размера первоначального взноса).

Страховой случай наступает при дефолте заемщика и недостаточной стоимости залога на покрытие обязательств заемщика перед банком. Иными словами, страховка «заработает», когда заемщик не сможет платить по кредиту, а продажа его недвижимости не покроет его долг – например, из-за падения цен на рынке. Лимитом страхового покрытия будет разница (или ее часть) между стоимостью реализации залога и обязательствами заемщика.

Большинство страховых компаний сейчас предлагают своим клиентам комплексные договоры страхования. Они включают в себя пока что обязательное по закону страхование жизни и здоровья заемщика. Страхование проводится на случай смерти заемщика независимо от причины, а также на случай полной или частичной утраты трудоспособности в результате несчастного случая, приведшего к инвалидности. Также в полис входит страхование недвижимого имущества (обязательное по Закону «Об ипотеке»). Имущество страхуется от пожара, взрыва, повреждения водой, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц и так далее. Третий вид страхования, включенный в комплексный полис, – страхование риска возможной утраты права собственности на недвижимость (титульное страхование).

Разнокалиберные ставки

Договор ипотечного страхования заключают на весь срок кредитования с ежегодной уплатой страхового взноса. Как правило, вариантов застраховаться всего два: либо банк-кредитор предоставляет заемщику возможность страховать свои риски самостоятельно, либо страхует риск невозврата сам, включив страхование в свой кредитный продукт.

Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок очередной выплаты, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и исходя из этой суммы рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту.

Но в порядке выплат есть несколько особенностей – в зависимости от типа страховки. Например, страхование жизни и утраты трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Начало страховых выплат по объекту зависит от того, какая недвижимость приобретается – готовая или строящаяся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором – после оформления жилья в собственность.

В среднем ежегодный страховой взнос по комплексному договору ипотечного страхования составляет 1% от страховой суммы. Величина страхового взноса зависит от нескольких факторов. Ключевую роль играют возраст и состояние здоровья заемщика. Также важны состояние квартиры, дома и юридическая чистота объекта. Поэтому тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика.

Однако есть средние расценки на подобные полисы в Петербурге: страхование жилья составляет 0,3–0,5% от суммы кредита и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3–1,5%. На его стоимость влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать также жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. Кроме того, многие кредитные организации настаивают на страховании титула, то есть риска утраты права собственности на приобретаемое на вторичном рынке жилье. При страховании титула решающее значение имеет юридическая чистота жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2–0,7% от суммы кредита.

Таким образом, заемщику с первоначальным взносом менее 30% от стоимости жилья (наиболее рисковые для банка кредиты, по которым выдвигаются более жесткие условия страхования) приходится нести дополнительные расходы на страхование в размере 0,7–1,5% от суммы кредита. Однако в данном случае, считают эксперты, некорректно говорить об удорожании кредитного продукта, так как без этого страхования заемщик просто не сможет получить кредит с первоначальным взносом 10–20%. Если банк, согласный на такие условия, все-таки найдется, то его риски будут заложены в ставку по кредиту. Так что в большинстве случаев страховка обойдется дешевле, чем удорожание займа за счет увеличения процентной ставки.

За что платить?

При наступлении страхового случая страховое возмещение по вашему полису будет выплачено не вам на руки, а банку в размере реального ущерба, но не выше страховой суммы. Если размер выплаты страхового возмещения превышает размер неисполненных на момент выплаты обязательств заемщика перед банком, то только в этом случае оставшаяся ее часть выплачивается заемщику.

При временной потере трудоспособности приобретателя полиса страховая компания некоторое (оговоренное в договоре страхования) время будет погашать за него ежемесячные платежи. В случае полной утраты трудоспособности недвижимость переходит в собственность заемщика, а кредитные обязательства перед банком переходят на страховую компанию. В случае смерти заемщика жилье переходит в собственность наследников, а страховая компания погашает кредит.

Если же ущерб в результате наступления страхового случая незначительный и его можно компенсировать ремонтом, страховая компания оценивает повреждения и выплачивает компенсацию банку, который, в свою очередь, либо направляет эту сумму в счет погашения задолженности по кредиту, либо выдает на руки заемщику. Если происходит уничтожение приобретаемой недвижимости, и это признано страховым случаем, страховая компания выплачивает вашу задолженность перед банком, а в собственность заемщика переходит то, что осталось от страхуемого объекта.

В связи с этим возникает вопрос: насколько может быть застрахован объект недвижимости? Страховая сумма (величина ответственности страховой компании) может быть установлена в размере действительной стоимости недвижимого имущества; в размере выданного ипотечного кредита (по согласованию с кредитором сумма может быть увеличена на размер процентной ставки по кредиту и уменьшаться ежегодно); в размере выданного ипотечного кредита (по согласованию с кредитором сумма может быть увеличена на размер процентной ставки по кредиту и уменьшаться по мере погашения ссудной задолженности по кредитному договору). Окончательный размер страховой суммы устанавливается по согласованию заемщика и банка. При ипотечном страховании жилья банки обычно настаивают на страховке в сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на его полную стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору.

Если заемщик (или его работодатель) ранее застраховал жизнь и потерю трудоспособности в какой-либо страховой компании и ему не захочется менять страховщика этих рисков, тогда придется подобрать банк, готовый зачесть существующий у заемщика страховой полис, даже при условии, что страховщик не является его партнером.

Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а другие только на три года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

Предъявите документы!

Договор ипотечного страхования прекращает свое действие при полном погашении ипотечного кредита. Если кредит выплачен досрочно, страховая компания вернет неиспользованную часть уплаченного взноса страхователю.

Для заключения договора ипотечного страхования заемщику понадобятся, во-первых, правоустанавливающие документы по предыдущим сделкам с объектом недвижимости (обычно соответствуют документам, запрашиваемым банком). Во-вторых, вместе с паспортом придется предъявить документы, подтверждающие состояние вашего здоровья, а также заполнить обстоятельное заявление на страхование ипотеки. После этого, проанализировав все собранные данные, страховщик предложит вам оптимальный для вашего случая страховой полис.

Материал подготовлен с участием специалистов Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ», юридического департамента агентства недвижимости «Бекар», юридического отдела агентства недвижимости «Итака».

Дата публикации: 15:32 13 августа 2010