Мифы и реальность "Стратегии развития ипотечного кредитования до 2030"

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

В конце июля была утверждена долгосрочная "Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года". Если верить планам чиновников, к 2030 году ипотечные кредиты будут доступны 60% российских семей. Это значит, что у 60% заемщиков уровень дохода будет превышать ежемесячные расходы по погашению необходимого им ипотечного кредита.

Глобальные целевые параметры стратегии развития ипотечного жилищного кредитования базируются на предположении, что экономическая ситуация в стране до 2030 года будет исключительно позитивной, инфляция снизится до 4%. При таком сценарии действительно есть большая вероятность реализации программы, как и того, что 60% семей при необходимости смогут купить в кредит жилье, соответствующее стандартам обеспечения. То есть 60% семей в России станет как минимум "средним классом".Если бы не несколько "НО". Основное внимание при развитии ипотечного рынка будет направлено на первичный рынок жилья. "

В три этапа

Приобретение квартиры с помощью ипотеки станет основным для "среднего класса" за счет снижения процентной ставки по кредитам. Также власти будут стимулировать развитие специальных программ, ориентированных на отдельные категории заемщиков.

Достижение стратегической цели будет происходить поэтапно. Первый этап стратегии - с 2009 по 2011 г. - призван восстановить доверие заемщиков к ипотеке. Доля семей, которым будет доступна ипотека, достигнет 19% (сейчас, по данным программы, 16,6%), средняя ставка по кредиту снизится до 13%, говорится в документе. Доля ипотечных сделок на рынке жилья достигнет докризисных 20%, объемы выдачи ипотечных кредитов - 230 000 в год. Около 20% средств на ипотеку банки будут получать от размещения ипотечных ценных бумаг.

На втором этапе - c 2012 по 2020 г. - ипотека должна быть доступна половине российских семей, средневзвешенная ставка по кредитам снизится до 6% годовых. Половина всех выданных кредитов будет фондироваться за счет выпуска ипотечных ценных бумаг. "Стратегия исходит из полного восстановления рынка в этот период и выхода на устойчивый рост экономики, - комментирует член экспертного совета ГРМ, руководитель по развитию компании "МЭТР РОШЕ-Запад" Артем Артюхов. - К концу второго этапа будут полностью сформированы сегменты коммерческого найма жилья и жилищного строительства кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями граждан". Чтобы не было проблем с обманутыми дольщиками, планируется, что население будет получать кредиты на покупку новостроек только на завершающих стадиях строительства, а на начальных стадиях кредитование должно быть более доступным строительным организациям.

В итоге все эти меры должны привести к тому, чтобы к концу третьего этапа, который завершится в 2030 г., уже 60% семей могли приобрести жилье в собственность. Средний срок ипотечного кредита составит 25 лет. Размер первоначального взноса не может быть ниже 20-30% от стоимости заложенного жилья, а в случае наличия ипотечного страхования не может быть ниже 10%. Возможность оплаты первоначального взноса для граждан будет обеспечиваться продажей уже имеющегося жилья, возможностью участия в накопительно-ипотечных системах или возможностью ипотечного страхования в целях снижения размера первоначального взноса. Отношение платежа по ипотеке, а также других обязательных платежей к доходу заемщика не будет выше 40-50%. Конкуренция на рынке будет способствовать снижению тарифов и повышению качества обслуживания для заемщиков, заемщики с хорошей кредитной историей будут иметь тарифные преимущества.

При этом у заемщика будет возможность в течение всего срока погашения кредита по согласованию с кредитором переуступить права по кредиту третьему лицу или реструктурировать долг в случае существенного изменения доходов семьи заемщика. В случае невозможности выполнять обязательства по кредиту и отсутствия возможности урегулирования ситуации с помощью рыночных механизмов государством должно гарантироваться получение таким заемщиком социального жилья внаем или поддержка на съем жилья на рыночных условиях.

Реальность бытия

То, что появилась хоть какая-то стратегия развития, - безусловно, хорошо, единодушно говорят эксперты. "До этого ипотечный рынок развивался хаотично, не системно, что в определенные моменты сильно ощущалось профессиональными участниками - в первую очередь теми банками, которые выдавали ипотечные кредиты, а потом испытывали сложности с рефинансированием, - говорит президент ГРМ, директор агентства недвижимости "ПРОСТОР" Сергей Саяпин. - В частности, ипотечный кризис в РФ мог бы пройти значительно мягче, если бы ипотечный рынок развивался в 2006-2008 годах в рамках единой стратегии".

Как видно из утвержденной стратегии, основной ее целью является повышение доступности ипотеки для большинства населения. Основным источником такой доступности должны стать механизмы привлечения в ипотечную систему долгих и дешевых денег, в первую очередь за счет выпуска ипотечных облигаций и создания их вторичного рынка.

В целом верным путем идем, товарищи. Изложенные в стратегии меры, несомненно, заслуживают внимания. Однако некоторые из заявленных мер пока видятся экспертам декларативными и труднореализуемыми. "Ведь сейчас использование механизмов выпуска ипотечных облигаций разбивается не столько об отсутствие долгих денег, сколько об отсутствие правовых механизмов защиты своих имущественных прав держателем таких облигаций, - замечает Сергей Саяпин. - Не секрет, что в кризис в судах практически стоял мораторий на выселение из квартир недобросовестных заемщиков, что делало неэф-фективным взыскание по ипотечным долгам. Так и в будущем - стратегия развития ипотеки при ее реализации может натолкнуться на боязнь руководителей государства по созданию излишней социальной напряженности, если в результате несбалансированной экономической политики значительная часть населения не сможет выполнять свои ипотечные обязательства. Тогда это станет таким ударом по ипотечным инвесторам, от которого россиянин не оправится еще несколько десятков лет".

"К сожалению, в стратегии нет ни слова и о том, какие средства будут выделены на реализацию программы государством, - обращает внимание руководитель Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александр Пыпин. - Без всего этого оценивать эффективность мер, не зная ни затрат, ни конкретных числовых параметров, сложно. Например, как будут зависеть параметры кредита от места проживания, о чем говорится в программе? Что это будет - другая процентная ставка, другие сроки, некие субсидии, - в программе ничего про это не сказано".

Для простого потребителя в программе наиболее интересно то, что планируется создать систему поддержки заемщиков, испытывающих трудности с погашением кредита. Это и обязательность досудебной реструктуризации долга, и продолжение программ АРИЖК и маневренный жилищный фонд для выселенных по решению суда должников. Однако фонд этот должен создаваться за счет местных властей, а откуда они возьмут деньги и в каком размере потребуется финансирование на этот фонд - в программе также не сказано ни слова.

Пенсионные инвестиции

"Планируется, что одним из источников финансирования ипотечной системы станут быстро растущие средства Пенсионного фонда, - продолжает Александр Пыпин. - Только этот постулат не согласуется с планами правительства по улучшению пенсионного обеспечения населения в условиях текущего дефицита Пенсионного фонда и быстрого старения населения. Планируется привлечение и зарубежного финансирования. Однако сейчас зарубежные финансовые институты озабочены в большей степени выводом из кризиса своих систем ипотечного кредитования, а потом, когда по планам уровень инфляции в нашей стране снизится до 4%, не факт, что им будет интересна доходность нашего ипотечного рынка".

Поэтому, скорее всего, в условиях отсутствия иных масштабных источников финансирования программа будет реализовываться за счет наращивания внутреннего долга, особенно если экономическая ситуация будет неблагоприятной, прогнозируют эксперты. Или, как это не раз бывало, не будет реализовываться по плану в силу изменения обстоятельств.

И еще. "До сих пор увеличение объемов ипотеки лишь раскручивало маховик цен на жилье, повторения подобного сценария нельзя исключать и на этот раз. Даже несмотря на то, что ипотечное кредитование - это всего лишь один из факторов, оказывающих влияние на ценообразование на рынке недвижимости, - замечает директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. - Сделать жилье доступным ипотека сможет только в условиях постоянного наращивания объемов строительства. Иначе доступные кредиты будут способствовать вымыванию с рынка качественных предложений, что уже наблюдалось до кризиса, а это приведет к дефициту жилья и последующему росту цен".

Тройка лучших

Forbes назвал российские банки с самыми низкими ипотечными ставками. На 1-м месте - ВТБ24 с рублевой программой "Витрина залоговой недвижимости". Ставка равна ставке рефинансирования Центробанка - 7,75%. Продукт распространяется на квартиры из базы заемщиков банка, которые из-за кризиса не в состоянии расплачиваться за ипотеку. В базе насчитывается 1000 квартир в Москве, Петербурге и других регионах. Минус программы - стоимость дефолтного жилья превышает его рыночную цену, так как квартира покупалась до кризиса.

На 2-м месте - ВТБ24 со ставкой 10%. Срок кредитования составляет от 5 до 50 лет, первоначальный взнос - от 20%, сумма кредита - от 10 тыс. долларов или евро (или рублевый эквивалент). Комиссия за рассмотрение заявки на кредит отсутствует.

На 3-м месте - Сбербанк, который в рамках программы "Ипотечный " до 10 октября 2010 года проводит во всех регионах присутствия банка акцию "В десятку!". Этот продукт предлагается клиентам по ставке 10% годовых сроком на 10 лет при 10-процентном первоначальном взносе. Кредиты на таких условиях предоставляются только на покупку жилья в домах, построенных застройщиками с привлечением средств Сбербанка. Сейчас таких объектов (квартир) около 30 тысяч.

Дата публикации: 15:24 20 августа 2010

Источник: bpn.ru