Торговая недвижимость Москвы: предложение, цены, спрос

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Предложение

За первое полугодие 2010 года рынок торговой недвижимости Москвы увеличился на 180 тыс.кв.м арендуемой площади, из которых большая часть была введена в эксплуатацию во втором квартале. При этом, общая площадь открытых в 2010 году торговых объектов составила порядка 490 тыс.кв.м. Таким образом, на конец первого полугодия текущего года совокупный объем предложения торговых площадей составил около 2,91 млн.кв.м. До конца года ожидается ввод в эксплуатацию еще 390 тыс.кв.м торговых площадей. Общий объем качественных торговых площадей на 1 тысячу жителей на конец первого полугодия 2010 года составил 301,6 кв.м.

Хотелось бы отметить, что достаточно высокий объем введенных в первом полугодии площадей обеспечило открытие такого объекта, как Vegas. Торговая площадь этого центра составила более половины от общей арендуемой площади всех введенных в эксплуатацию в первом полугодии объектов.

Что касается заявленных к строительству проектов, то во втором квартале было одобрено строительство в Южном АО, в Донском проезде, многофункционального комплекса, площадью более 400 тыс.кв.м.

Спрос

По данным Министерства промышленности и торговли РФ в январе-мае 2010 года оборот розничной торговли превысил соответствующий период 2009 года и составил 6204 млрд.руб., 102,9% к соответствующему периоду предыдущего года. При этом в мае 2010 года розничный товарооборот составил 1312,1 млрд. руб., 105,1% к маю 2009 года и 102,1% к апрелю 2010 года. Уровень доходов населения также демонстрирует положительную динамику: в январе-мае 2010 года реальные располагаемые денежные доходы населения выросли на 6,2% к соответствующему периоду 2009 года.

Кроме того, положительное влияние на рынок торговой недвижимости оказывает и растущий индекс потребительской уверенности. Результаты обследования, проведенного Росстатом во II квартале 2010г., свидетельствуют об устойчивом повышении уровня потребительских ожиданий населения. Индекс потребительской уверенности, отражающий совокупные потребительские ожидания населения, во II квартале 2010г. по сравнению с I кварталом 2010г. поднялся на 3 п.п. Положительные сдвиги наблюдались по всем компонентам индекса. Особенно заметно выросли значения индексов произошедших изменений в личном материальном положении и в экономике России. Индекс благоприятности условий для крупных покупок также выше уровня I квартала 2010г. на 5 п.п.

Что касается рынка ритейла, то здесь также наметились положительные изменения, начиная с февраля происходило активное открытие торговых точек. Согласно данным рейтинга торговых сетей FMCG России, в течение первых трех месяцев 2010 года площади российских сетей выросли на 20 тыс. кв. м, а в апреле - более чем на 38 тыс. кв.м.

На московском рынке в 2010 году среди наиболее активных можно выделить ресторанный сектор. Кроме того, по-прежнему высокий спрос на помещения со стороны продуктовых ритейлеров, работающих в формате «дискаунетра».

Среди компаний, заявивших о планах по открытию новых магазинов в 2010 году можно выделить «Детский мир» (10 магазинов, из которых 8 – в Москве), Glance (70-75 магазинов, вложив порядка 4,2-4,5 млн евро), Metro (4-5 новых магазинов), Эльдорадо (50 новых магазинов), также фармхолдинг «Протек» планирует развитие аптечной сети «Ригла».

Ряд крупных международных ритейлеров в 2010 году уже анонсировал свои планы по возвращению на столичный рынок. Так, Diesel, Alexander McQueen и Stella McCartney, закрывшие российские бутики во время кризиса, постепенно возвращаются.

Среди открывшихся в 2010 году торговых точек в московских торговых центрах, можно выделить следующие:

• В апреле в ТРЦ «Филион» на площадях, ранее принадлежавших Carrefour, открылся гипермаркет Auchan. Общая площадь гипермаркета составляет 8,4 тыс. кв.м, торговая - 5,4 тыс. кв.м. Договор аренды заключен на 34 года.
• В ТРЦ «Атриум» открылся первый магазин Uniqlo в России. Он занял 1,2 тысячи кв. м. Объем инвестиций не раскрывается.
• Компания OBI открыла строительный гипермаркет в ТРЦ «Филион».
• Торговая сеть «Детский мир» открыла свой магазин в ТЦ «Речной».
• Развлекательный центр «Снежный шар» открылся в ТРЦ «Рио» на Дмитровском шоссе. В его состав входят горнолыжный тренажер, каток и боулинг.
• Открылся магазин H&M на первом этаже ТРЦ «Атриум».

Срок договора 10 лет. Арендная ставка будет складываться из минимальной фиксированной суммы и процента с оборота

Что касается структуры спроса, интерес со стороны потенциальных арендаторов торговых центров сместился в сторону помещений меньшей площади. По сравнению с первой половиной 2008 года, в текущем году число заявок на помещения менее 50 кв.м увеличилось более чем на треть (62% от общего числа заявок в 2010 против 45% в 2008). Спрос на помещения площадью более 500 кв.м, наоборот, упал (7% в 2010 против 14% в 2008).

В первом полугодии 2010 года средний уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы оставался на уровне 8-10%. При этом, в успешных, качественных торговых центрах доля вакантных площадей составляла 2-3%. В объектах, вышедших на рынок в кризисный период или имеющих непродуманную концепцию и местоположение, уровень вакантных площадей мог достигать 25-30%.

Коммерческие условия

После значительного падения в 2009 году, в 2010 году средние арендные ставки в ТЦ Москвы не претерпели значительных изменений, увеличившись в ряде случаев на 5-8%. В силу разнородности сегмента торговой недвижимости, уровень изменения арендных ставок зависел от конкретного объекта. Тем не менее, прослеживается тенденция отказа от предоставляемых в кризисное время скидок на запрашиваемые арендные ставки.

Диапазон арендных ставок для помещений в качественных торговых центров варьируется от $1000 до $2500 за кв. м в год, не включая НДС и эксплуатационные расходы. Для якорных арендаторов ставки варьируются от $100 до $320 для аналогичных помещений. При этом, в торговых центрах, традиционно пользующихся повышенным спросом и имеющих «лист ожидания», ставки аренды могут достигать $4500 за кв. м в год.

Также широко распространена практика введения оплаты процента с оборота при фиксированной минимальной арендной ставке. Такой вариант арендной платы позволяет снизить риски как для арендатора, так и для арендодателя.

На фоне возрастающего спроса на помещения формата street-retail, по основным торговым коридорам ставки аренды демонстрировали активный рост, что объясняется ограниченностью предложения качественных торговых помещений на центральных улицах города. Здесь можно выделить традиционно популярные Тверскую улицу, Кузнецкий Мост, Арбат, 1-ую Тверскую – Ямскую, Петровку. Наиболее высокие запрашиваемые ставки в первой половине года были зафиксированы на Тверской улице. Доля вакантных площадей снижается, что приводит к пересмотру ряда договоров в сторону увеличения арендных ставок и, как следствие, к ротации арендаторов. Диапазон ставок постепенно сужается. Средний уровень вакантных площадей по основным торговым коридорам для помещений площадью до 300 кв.м не превышает 3-5%. На протяжении первой половины 2010 года доля вакантных площадей снижалась.

Тенденции

• В более успешных торговых центрах собственники постепенно отказываются от предоставляемых ранее скидок на запрашиваемую арендную плату.
• В сегменте street-retail по основным торговым коридорам наблюдалось увеличение запрашиваемой арендной ставки, появились помещения по ставкам, значительно превышающим средние.
• Наиболее удачные торговые центры продолжают привлекать арендаторов, и на момент открытия заполнены практически полностью. При этом риск оказаться невостребованными и выйти на рынок с высокой долей свободных площадей по-прежнему велик, что вынуждает компании пересматривать концепции и открываться пофазно.

Рынок торговой недвижимости Москвы на протяжении первого полугодия текущего года демонстрировал признаки постепенного восстановления. На рынок продолжают выходить крупномасштабные торгово-развлекательные объекты, до конца года ожидается ввод еще нескольких знаковых торговых центров. На фоне стабилизации экономической ситуации и роста оборотов розничной торговли, заметно увеличилась активность торговых операторов. На рынок выходят новые участники, но при этом по-прежнему продолжается закрытие ряда сетей. На рынке выделяются торговые центры, заполненные практически на 100% и не испытывающие проблем с поиском арендаторов, и торговые центры с простаивающими торговыми площадями. В нынешний период на первое место выходит как удачное местоположение торгового центра, так и грамотно продуманная концепция, и ценовая политика собственника.

Источник: CORE Group

Дата публикации: 14:40 26 августа 2010