Складская недвижимость: предложение, цены, спрос

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Предложение

К концу первого полугодия 2010 года общий объем высококачественных складских помещений класса А и В Московского региона достиг 6,42 млн.кв.м. За первые шесть месяцев текущего года около 100 тыс.кв.м качественных складских помещений было введено в эксплуатацию. Всего в 2010 году ожидается ввод порядка 350 тыс.кв.м, при том, что заявлено к вводу было около 650 тыс.кв.м. Объем нового строительства значительно сократился в связи с приостановкой и задержкой строительства ряда складских объектов.

Общее предложение складского рынка в большей части представлено объектами класса А, на долю таких комплексов приходится около 4,9 млн.кв.м или 76% от общего объема качественных площадей.

Что касается доли вакантных площадей, по сравнению с показателями 2009 года уровень свободных площадей на протяжении 2010 года снижался. В связи с уменьшением объемов нового строительства и достаточно активным спросом, наблюдавшимся в текущем году, средняя доля вакантных площадей в целом по рынку снизилась до 10,5% в классе А и 12% в классе В. До конца года данный показатель еще незначительно уменьшится на 0,5-1%.

Спрос

Объем поглощения качественных складских площадей за первые шесть месяцев текущего года составил порядка 350 тыс.кв.м, превысив показатели первого полугодия 2009 года на 75%. Тем не менее, по сравнению с третьим, четвертым кварталами 2009 года в текущем году объемы поглощения несколько понизились, но по-прежнему спрос на складские помещения в Московском регионе остается на стабильно высоком уровне.

В первом полугодии 2010 года около 200 тыс.кв.м или 60% от совокупного поглощения складских площадей пришлось на первый квартал. К концу второго квартала активность потенциальных арендаторов снизилась.

Как и в 2009 году, основными потребителями складских площадей являются ритейлеры, от которых поступает более половины запросов на складские помещения. Здесь особо можно выделить продуктовых операторов. Доля запросов от логистических операторов по-прежнему невелика, но наблюдается тенденция к росту по сравнению с 2009 годом. Наиболее популярными направлениями в текущем году являются Южное (18% от общего объема запросов), Северное (15%) и Восточное(15%) направления Московской области.

В структуре спроса на складскую недвижимость, как и в 2009 году, доминируют помещения небольшой площади, до 2 тыс.кв.м. Кроме того, по сравнению с докризисными показателями уменьшились и сроки аренды, до 3-5 лет. Однако, средний размер сделок, заключенных в первом полугодии 2010 года, увеличился благодаря закрытию ряда крупных соглашений по аренде складских площадей. Что касается покупки складских помещений, то таких сделок на рынке крайне мало.

Коммерческие условия

На протяжении первого полугодия текущего года арендные ставки на складские помещения класса А значительно не менялись и составляли в среднем 105 долл./кв.м в год (без учета операционных расходов и НДС). Арендные ставки для помещения класса В составляли 85 – 90долл./кв.м в год. Диапазон арендных ставок варьируется в зависимости от арендуемой площади, срока аренды и предоставляемых гарантий. Данные ставки остаются практически неизменными со второго квартала 2009 года. Наибольшее падение арендных ставок на складские помещения было зафиксировано в первом квартале предыдущего года, когда в среднем по рынку арендные ставки снизились на 15-20%.

В первом полугодии текущего года ряд собственников увеличили арендную ставку на свои помещения на 4-5% (на 5 долл./кв.м в год), однако это не повлияло на средние значения по рынку. До конца 2010 года ожидается незначительное повышение средней арендной ставки, в пределах 10%. На рынке по-прежнему распространены различные схемы по привлечению арендаторов, такие как включение депозитов в арендную плату, предоставление гибких систем арендных ставок, возможность арендовать небольшие складские блоки.

Тенденции

• Арендные ставки на протяжении года демонстрируют отсутствие положительной динамики.
• Сегмент складской недвижимости в первой половине 2010 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года характеризовался достаточно высоким спросом.
• Достраиваются последние объекты, начатые до кризиса, новые объекты строятся в большей части под собственные нужды, что приведет к снижению предложения складских площадей в будущем.
• В 2010 году доля предложений по субаренде в общем объеме значительно снизилась.

Объем предложения значительно сократился в связи с замораживанием строительства большей части складских площадей. Возобновление строительства ограничено тем, что на сегодняшний день банки достаточно осторожно подходят к кредитованию, условия кредитования еще не вернулись к докризисным. В общем объеме предложения доминируют стандартные складские помещения, фактически нет диверсификации проектов по типу помещений. Несмотря на то, что на протяжении года арендные ставки не увеличивались, ставки аренды на складские помещения в Московском регионе остаются одними из наиболее высоких по сравнению с другими Европейскими городами.

Источник: CORE Group

Дата публикации: 15:00 26 августа 2010