Ольховский: PROEstate — это серьезная площадка для профессиональных дискуссий.

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

В конце следующей недели в Петербурге откроется IV Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate. В его преддверии о том, что будут обсуждать на форуме участники рынка недвижимости, рассказал нам Александр Ольховский, управляющий директор банка ВТБ и вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов.

- «ВТБ девелопмент» уже несколько лет является генеральным спонсором и партнером Международного инвестиционного форума PROEstate. Что это дает? Что вы ожидаете от нынешнего форума?

Это не дает какой-либо прямой материальной выгоды, потому что партнерство при организации такого рода мероприятий в большей степени нацелено на наш завтрашний день, на то, чтобы рынок недвижимости становился более цивилизованным и открытым, прозрачным, профессиональным. Сам форум PROEstate — это серьезная площадка для профессиональных дискуссий. Это не высокие слова, это действительно так. Если посмотреть на состав людей, которые приезжали на протяжении этих лет, и даже в прошлом году, в период, достаточно сложный для рынка недвижимости, то это были очень яркие и уважаемые на этом рынке люди.

- В прошлом году на форуме совсем грустно было?

По сравнению с позапрошлым. Но если вы посмотрите, что было у компаний, проводящих другие выставки, то увидите, что PROEstate выглядел очень неплохо. Для чего такого рода инвестиционные выставки и создаются — для представления своих проектов, для привлечения инвесторов и партнеров. Этой задаче сейчас стенды не отвечают. Сейчас это скорее маленькие площадки для общения внутри стендов, но и в прошлом году, и в этом не будет поиска инвесторов. Однако профессиональная дискуссия по ключевым вопросам, вопросам стратегии, ее выработки, а также кругозор, понимание того, что у кого происходит, каким образом управлять теми или иными процессами, управлять персоналом, проектами в кризисных условиях — это все то, что такого рода площадки, конечно же, по-прежнему дают. Может быть, сейчас, в период кризиса, обострилась именно эта часть задач и ослаблена та часть, которая была связана с классическим привлечением. Мы считаем необходимым поддерживать такого рода мероприятия, потому что это важно для нас как для крупного участника рынка, чтобы формировать цивилизованный взгляд на его развитие, в том числе и на наши проекты.

- Как вы считаете, через сколько лет PROEstate будет работать именно как выставка: на привлечение инвесторов, на продажу объектов?

Прогнозы — штука неблагодарная. Я вижу поступательное восстановление, я вижу, что если мы будем двигаться, пусть и небольшими шажками, но вверх, к возврату тех значений, которые существовали ранее, то мы можем выйти, наверное, года за два на возобновление спроса. Скачки могут быть более резкими или более медленными. Во многом это будет связано с состоянием мировой экономики, с тем, что будет происходить в Соединенных Штатах, Китае, Европе. Это три точки влияния на мировую экономику, и эти страны находятся не в самом лучшем состоянии. Может, в лучшем положении находится Китай. Эта страна потребляет, производит, рост идет, а если в Китае сейчас что-нибудь произойдет, то мы уйдем в такую жуткую рецессию, что горизонт двух лет нам покажется просто суперкоротким. Мы можем уйти в состояние рецессии на очень длительный период.

- Ранее говорили об активном участии на рынке коммерческой недвижимости западных компаний: фонды приходили, покупали, вкладывали деньги. Сейчас основные инвесторы — российские компании?

Да, это так. Сейчас сделок очень мало, и они в основном связаны с приобретением объектов для собственных нужд. Крайне редко бывают классические инвестиционные сделки и когда размещаются финансовые ресурсы для извлечения прибыли в виде арендных платежей. Почти все сделки, которые прошли за последний год, были связаны с приобретением участков и последующим размещением на этих площадях каких-то собственных подразделений, собственных компаний. Это такой процесс, который в период достаточно резкого снижения цен является естественным.

По западным фондам — у них очень непростая ситуация, почти у всех. Один из немногих, кто остался с небольшим количеством денег, это Raven group. Они декларируют, что у них осталось порядка $150 млн, на которые они готовы продолжать инвестирование, что на нынешнем фоне не так уж мало. Естественно, что любая инвестиция сегодня анализируется фондами под тройным увеличительным стеклом.

- Как обстоят дела в проектах, инвестором которых является ВТБ? В частности, на строительстве МФК у метро «Электросила»?

По «Электросиле» мы надеемся к концу года завершить стадию проектирования, сдать проект в экспертизу и в 2011 году выйти на площадку.

- В чем сложности этого проекта? Место свободное…

Несмотря на его небольшой размер, это крайне сложный проект. Он находится в непосредственной близости с наклонным ходом метро. По сути, его малоэтажная часть, которая сейчас является составляющей общего комплекса, находится прямо над наклонным ходом. Соответственно, это достаточно сложная техническая задача, связанная с тем, чтобы не допустить осадки по наклонному ходу. Те допущения, которые мы можем получить от согласовывающих подразделений метрополитена и в работе с «Ленметрогипротрансом», очень и очень жесткие, и те решения, которые сейчас с технической точки зрения проработаны, потребовали времени, потому что здание достаточно высокое — 80 метров. На гектаре мы строим порядка 49 тыс. квадратных метров коммерческой недвижимости с двумя уровнями подземного паркинга.

- Имело ли смысл вообще приступать к этому проекту? Стоит ли им заниматься сейчас?

Если говорить о его экономике, то, в принципе, проект эффективен. Это прекрасное место: первая линия Московского проспекта, в непосредственной близости от метро. Мы предполагаем, что тот объем вакантных площадей, который сегодня есть на рынке, в районе 22–25% — по оценкам различных консультантов, постепенно начнет уходить, потому что количество проектов в области коммерческой недвижимости резко сократилось.

По мере выхода из кризиса размер вакансий будет сокращаться, а вместе с тем будет изменяться и арендная ставка. Она начнет поступательно вырастать, подходя к тем показателям, которые были до кризиса. Соответственно, ставка капитализации при продаже объектов коммерческой недвижимости будет падать, и проект «Электросила», который мы реализуем, станет достаточно эффективным и успешным.

Это ведь Московский проспект — правительственная магистраль, соединяющая город и аэропорт, который через несколько лет, я надеюсь, все-таки приобретет совершенно другие очертания, может быть, даже станет хабом, что должно существенно увеличить трафик по Московскому проспекту, который, в свою очередь, даст дополнительные возможности и для нашего проекта.

- Или увеличит время стояния в пробках…

Нельзя решать одну задачу. Надо развивать транспортную инфраструктуру в комплексе. Все это понимают, было бы достаточно средств и возможностей для реализации городом этих непростых задач, особенно если мы хотим сохранить архитектурный облик Санкт-Петербурга, его центральной части. У нас не так много вариантов развития событий, потому что надо либо уходить вниз и делать какие-то подземные коридоры для движения транспорта, но это очень дорого. Либо уходить вверх, подниматься над землей, и забывать об историческом облике Петербурга. Забыть про Казанский собор, ратушу и целый ряд других архитектурных объектов.

- Насчет ухода вниз, как вы считаете, проект «Адитума» на площади Восстания реализуем?

То, что это непростой проект, — факт. Вообще сегодня реализуемо все. Вопрос один: сколько стоит, и оправдано ли будет, с точки зрения ставок аренды, которые смогут обеспечить торговые помещения, уходящие под площадь как бы в «стакане». Технически, я думаю, он реализуем. В мире реализуются и более сложные проекты. Конечно, это вопрос привлечения очень грамотных и проектировщиков, и инспекторов. Ключевой вопрос в том, во что это обойдется.

- И есть ли смысл этим заниматься?

Если мы говорим об экономической эффективности проекта — это одна история. Но, как показывает практика, не только экономика является драйвером для развития такого рода проектов. В коммерческой недвижимости есть такой термин — «трофейный проект». Трофейный проект может вообще не иметь доходности либо иметь какую-то минимальную, не сопоставимую с обычными инвестициями в рыночный объект доходность, только потому, что компания, которая занимается инвестициями в недвижимость, обязана иметь знаковый проект.

- Такие объекты в Петербурге еще есть?

Трофейные? Конечно, есть. К таким, например, можно отнести «Атриум» на Невском проспекте в определенные периоды развития рынка коммерческой недвижимости. Его можно было бы попробовать купить, но с доходностью 6% годовых, в то время как на рынке она была 9%. На самом деле такое приобретение некоторыми инвестиционными структурами рассматривалось. Его можно отнести к категории таких проектов, владение которыми вас позиционирует на принципиально другом уровне.

К таким проектам можно отнести и «Новую Голландию». Я не верю, что этот проект может обеспечить экономическую эффективность для инвестора.

 - Тем более что сейчас у проекта вообще нет инвестора…

Посмотрим. По крайней мере, власти города озабочены этой проблемой. Я не исключаю, что им удастся найти выстоявшего на фоне кризиса инвестора, который все-таки возьмется за реализацию этого проекта. Сейчас готовится конкурс, и, надо сказать, в нем собирается участвовать не одна компания. По кулуарной информации, есть несколько интересантов, которые работают над анализом этого проекта. Станут ли они участвовать — неизвестно, это покажет будущее.

Если все озвученные проекты в «Новой Голландии» и окрестностях будут все-таки реализованы, то данная зона будет очень интересной с точки зрения и жилой, и коммерческой недвижимости.

Вообще-то неплохо весь Санкт-Петербург возродить, чтобы он восстал из руин. Тогда получится один большой, красивый пешеходный проект. Но это задача ближайших десятилетий, но точно не одного десятилетия.

Биография

Александр Ольховский родился в Виннице в 1968 году. В 1991-м окончил факультет автоматики и микроэлектроники Винницкого политехнического института по специальности «инженер-электрик». В это же время переехал в Петербург.

Среди компаний, которыми Александр Ольховский руководил в 1990-е, — «Энергокапитал», УК БФА и др. В 2002 году пришел в ОАО «Промышленно-строительный банк» на должность директора инвестиционной дирекции.

В 2005-м стал первым заместителем президента-председателя правления «ВТБ Капитал». С 2006-го — вице-президент, управляющий директор ВТБ.

В настоящий момент — управляющий директор банка ВТБ, член наблюдательного совета «ВТБ-Девелопмент».

Справка:

ОАО «ВТБ» и его дочерние банки являются ведущей российской финансовой группой, предоставляющей широкий спектр банковских услуг в России и за рубежом. Основным акционером ВТБ является Правительство РФ, которому в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом принадлежит 85,5% акционерного капитала.

Активы ОАО «ВТБ» на 1 июля 2010 г. по российским стандартам бухгалтерского учета составили 2,66 трлн руб., собственный капитал — 594 млрд руб. Прибыль за первое полугодие 2010 г. — 27,2 млрд руб.

ЗАО «ВТБ-Девелопмент» образовано в 2005 году. Осуществляет управление девелоперскими проектами банка ВТБ в Северо-Западном регионе. Крупнейшие реализуемые проекты: многофункциональные комплексы «Набережная Европы» (350 тыс. кв. м), «Невская Ратуша» (350 тыс. кв. м), индустриальный парк «Марьино», проект строительства жилого района общей площадью около 1 млн кв. м жилья в створе Пулковского и Волхонского шоссе. Финансовые показатели компания не раскрывает.

Дата публикации: 17:19 03 сентября 2010

Источник: bpn.ru