Правила игры уже поменялись

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Офисная недвижимость Москвы постепенно выходит из кризиса. Положительная динамика спроса на офисные помещения наметилась уже в первом полугодии 2010 года. Рынку нужно время, чтобы «переварить» количество новых объектов, которые вводятся в строй. Но правила игры в этом сегменте уже поменялись.

Во втором полугодии девелоперы планируют возвести в столице 600–800 тыс. «квадратов» офисных площадей, пишут российские СМИ. Но мне этот прогноз кажется далеким от реальности. На данный момент вакантными в столице остаются 20–25% высококачественных офисных площадей классов А и В. К концу 2010 года этот показатель должен сократиться вследствие увеличения спроса. Но существенного роста предложения мы ожидаем не раньше 2011 года, в том числе за счет ввода площадей в ММДЦ «Москва-Сити». До тех пор собственники не будут торопиться вводить в эксплуатацию здания, чтобы они не простаивали. Тем более некоторые девелоперы по разным причинам не укладываются в запланированные сроки ввода объектов.

При этом объекты, расположенные в пределах Бульварного кольца, имеют наименьшие проблемы с заполняемостью (уровень вакантных помещений в наиболее качественных проектах составляет от 5 до 10%). В то же время объекты, удаленные от ЦАО, нововведенные бизнес-центры, а также все объекты, где позиция собственника не отвечает требованиям конкурентоспособности, вновь испытывают максимальные трудности с привлечением арендаторов.

Правило 3L

Если в 2009 году в большинстве случаев компании арендовали офисы дешевле и меньшей площади, чем занимали, то сейчас тенденция изменилась в противоположную сторону. В 2010 году особенно активными стали госкорпорации, монополии и компании с участием госкапитала. В конце зимы – весной 2010 было много крупных сделок, в т.ч. и у нас. Например, инженерный центр ЕЭС арендовал около 4 тыс. кв. м в бизнес-центре класса В «Николаевский». В июле – августе сделок почти не было, рынок был в отпуске. С сентября 2010 года ожидается повышение спроса на качественные предложения в бизнес-центрах классов А и В. Также мы ждем, что малый и средний бизнес начнет улучшать качество и увеличивать площадь арендуемых помещений, т.е. надеемся на активность потенциальных арендаторов от 100 до 500 кв. м.

В офисном сегменте по-прежнему решающую роль играет формула «location, location, location». Крупные компании поняли, что за небольшие деньги они могут арендовать высококлассные площади в центре или его непосредственной близости. Малый и средний бизнес не сможет заполнить такое огромное количество площадей на окраине, тем более что в некоторых случаях предпочтет класс С в центре классу В на окраине. На данный момент наблюдается рост спроса на качественные предложения в деловых районах города, в бизнес-центрах классов А и В. Офисы классов В и В в Центральном округе, особенно западной и юго-западной его части, кризисный период миновал, ставки были снижены. Если не брать в расчет «Москву-Сити», то уровень вакантных площадей там не превышает 10%. Также можно отметить Западный и Юго-Западный округа Москвы. Хуже всего дела обстоят на юго-востоке – здесь мы можем вспомнить БЦ класса А «Авилон Плаза», который построили еще 2007 году и который до сих пор не могут полностью реализовать. Немного лучше дела обстоят на востоке и юге города.

Причина в том, что на юго-востоке исторически живет рабочий класс. Район не считается престижным. Огромную роль играет загруженность главных подъездных путей – шоссе Энтузиастов, Каширского шоссе, Рязанского и Волгоградского проспектов. На юго-западе исторически был элитный округ, в котором жили профессора и академики. Западный округ стал еще значимее с начала 90-х (Арбат, Кутузовский проспект, Рублевка), а сейчас к нему присоединилось и Новорижское шоссе, которое «обрастает» элитными особняками. Поэтому расположение офиса на западе столицы, особенно поближе к центру, считается престижным. Тем более что владельцам компаний и топ-менеджменту так удобнее добираться до рабочего места, поскольку большинство живет на северо-западе, западе и юго-западе столицы.

Сейчас наибольшим спросом пользуются значимые бизнес-центры, в которых располагаются офисы крупных западных компаний. Очень важный фактор, как я уже отмечал, – это местоположение, инфраструктура и близость к метро. Пример: «Капитал Плаза», класс А, 3 минуты от метро, арендаторы – British Airways, LG Electronics, «Райффайзенбанк» и т.д. А также эксклюзивные особняки на именитых улицах города.

Тренд поменялся

Во многих БЦ в ходе кризиса и передела имущества менялись собственники, это касается и недостроенных объектов. Совсем недавно собственник был готов на все, чтобы удержать арендатора, – существенные скидки, рассрочка платежей, уменьшение страхового депозита (обеспечительного платежа). Для новых арендаторов – оплата переезда, отделка помещения «под арендатора» силами и за счет собственника, предоставление арендных каникул даже на готовые площади. Но ситуация изменилась. Сегодня собственники готовы расставаться с арендаторами, которые не выполняют условия договора. Естественно, ни о какой оплате переезда и рассрочке платежей речь не идет. Единственное, что сейчас еще распространено, – это арендные каникулы на доработку «под себя» арендованного помещения, особенно если клиент (арендатор) крупный или бизнес-центр находится на окраине.

Особо продвинутые собственники и УК подписывают договоры аренды таким образом, чтобы не только арендатор мог съехать, заплатив указанную в договоре компенсацию, но и собственник (УК) мог «попросить арендатора», заплатив оговоренный штраф. В то же время собственник (УК) продолжает искать арендатора даже на сданную площадь, и если таковой появляется, собственник либо выплачивает штраф (компенсацию) и «сажает» нового арендатора по более высокой ставке, либо старому арендатору приходится платить более высокую аренду.

Так динамично, как это было в 2007 и первой половине 2008 года, рынок в ближайшие пять лет развиваться точно не будет. Если рассматривать Москву, Питер и крупные города, то в ближайшей перспективе можно ожидать умеренного роста на уровне инфляции. В долгосрочной перспективе, скорее всего, количество предложений качественной офисной площади сократится, и, соответственно, вырастут цены.

В данный момент на рынке есть опасения относительно ситуации в экономике США и Западной Европы, которая может вызвать вторую волну кризиса. Но мы все-таки считаем, что риск минимален. Поэтому, по нашим прогнозам, до полного выздоровления рынку офисной недвижимости понадобится от 3 до 5 лет.

Справка:

Илья Фокин

Присоединился к команде Becar Commercial Property в 2006 году как менеджер по работе с собственниками (клиентами). И за 4 года вырос до позиции директора департамента развития бизнеса NAI Becar.

Дата публикации: 13:16 10 сентября 2010

Источник: bpn.ru