Открылась первая очередь технопарка Nagatino i-Land

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Во вторник состоялось торжественное открытие первой очереди технопарка Nagatino i-Land, который возводит «Московский бизнес-инкубатор» в Нагатинской пойме. По словам представителей компании, первая очередь проекта реализована на 70%, а по остальным помещениям ведутся переговоры об аренде и продаже. Эксперты отмечают, что объект имеет серьезные проблемы с транспортной доступностью, а ориентация на технологичные компании существенно сужает пул потенциальных покупателей офисных площадей.

Строительство технопарка Nagatino i-Land началось в 2006 году. На территории бывшего завода «ЗИЛ», расположенной в Нагатинской пойме на юге Москвы, планировалось создать около 1 млн кв. м офисных площадей для технологичных и инновационных компаний. Девелопером и инвестором проекта выступила компания «Московский бизнес-инкубатор» (МБИ), принадлежащая на 75% частным инвесторам и на 25% – Правительству Москвы. Первая очередь должна была появиться уже в конце 2008 года, но в связи с кризисом ее ввод в эксплуатацию состоялся лишь осенью 2010.

Коммерческий директор Nagatino i-Land Сергей Канаев сообщил «J», что объем инвестиций в строительство первой очереди составил около $400 млн. «Это самая большая и капиталоемкая часть, так как на первом этапе строительства были созданы с нуля все необходимые для пяти очередей комплекса объекты инфраструктуры – инженерной, информационной, социальной, транспортной и организационной», – пояснил Канаев. Общий объем вложений в проект он оценивает в $2 млрд.

По словам Канаева, в первой очереди технопарка реализовано около 70% площадей. «Мы ориентированы, прежде всего, на продажу помещений, – говорит он. – Мы продаем офисные блоки площадью от 100 кв. м и крупнее. Тем не менее, мы оставляем для клиентов и возможность арендовать помещение площадью от 1,6 тыс. кв. м (от этажа)». Ставка аренды офисов – около $400 за кв. м в год, цена продажи – порядка $3,5 тыс. за кв. м (без учета НДС). По оценкам экспертов, цены являются рыночными для Южного округа, который не пользуется популярностью среди арендаторов офисной недвижимости. «Спрос на площади в первой очереди строительства технопарка был очень высокий до кризиса, когда объект находился еще на стадии котлована, – вспоминает Канаев. – Во время кризиса активность покупателей резко снизилась в целом по рынку, но сейчас мы отмечаем рост спроса со стороны клиентов». «На наш взгляд, заполняемость технопарка будет небыстрой, так как объем площадей в нем большой, а до того спроса, который был в 2007–2008 году, когда проект закладывался, еще далеко», – отмечает ведущий аналитик департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов.

В связи с этим эксперты рынка в свое время говорили о том, что проект планируется сократить. Но МБИ останавливаться на достигнутом не собирается. «В Москомархитектуре утверждено архитектурно-градостроительное решение проекта второй и третьей очереди строительства общей площадью 348 тыс. кв. м. Мы сейчас ведем проектирование второй очереди, которое планируем завершить до конца 2010 года, а весной 2011 года планируем начать строительство», – обещает Канаев. Эксперты же полагают, что сроки строительства следующих очередей придется перенести на более поздний срок в связи с недостаточным спросом.

Впрочем, такое решение вполне может оказаться логичным. Сегодня существенным фактором, сдерживающим спрос на помещения, является плохая транспортная доступность проекта. «В настоящее время транспортная доступность не самая лучшая, – сетует Жуликов. – Обещанная развязка и станция метро еще не построены, поэтому добираться неудобно ни на машине, ни на общественном транспорте. Правда, от «Коломенской» курсируют шаттлы каждые 10–20 мин». «На текущий момент объект имеет серьезный недостаток. Это его удаленность от станции метро и неудобства доступа с близлежащих станций, – соглашается руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International Дмитрий Волков. – Я бы назвал это наиболее значимым фактором, сдерживающим успешное развитие и реализацию проекта в локальной перспективе».

Помочь с решением этих проблем объекту должен был город. «У нас подписан инвестиционный контракт с Правительством Москвы, согласно которому город строит транспортную инфраструктуру: станцию метро «Технопарк» в 100 м от Nagatino i-Land, набережную от Третьего транспортного кольца до проспекта Андропова, новые съезды с Третьего транспортного кольца по улице Трофимова и через территорию завода «ЗИЛ». Это позволит не только обеспечить хороший подъезд к объекту, но и поможет разгрузить транспортную ситуацию в районе в целом», – рассказывает Канаев. Но пока создание этой инфраструктуры только в планах. Согласно недавнему заявлению московских чиновников, строительство станции «Технопарк» может начаться в 2011 году, а закончиться – уже в 2013.

По поводу развязок – пока полная тишина. И если первую очередь компании, вероятно, удастся заполнить даже без необходимой инфраструктуры, то со сдачей следующих могут возникнуть проблемы. Зато если город выполнит свои обещания, спрос может вырасти. «Когда метро введут в эксплуатацию и улучшится транспортная доступность, проект может быть очень популярен, – говорит директор отдела консалтинга Core Group Мария Ревзина. – Пока же его перспективы крайне туманны». Согласен с таким утверждением и Волков: «Принимая во внимание грамотную маркетинговую политику проекта, современные и эффективные решения концепции его реализации, в случае ввода станции метро объект может стать одним из наиболее интересных для размещения офисов в своем классе».

Не меньше сложностей возникает и с привлечением клиентов. Изначально объект был ориентирован на высокотехнологичные компании IT-сферы, но заполнить его в нынешних условиях исключительно такими структурами невозможно. Поэтому сейчас МБИ готов продавать и сдавать помещения всем подряд. «На данный момент спрос невелик, поэтому собственники не предъявляют особенных требований к арендаторам и покупателям», – рассказывает Ревзина. «Жесткого кастинга среди покупателей и арендаторов нет, площади отдают кому угодно, кто готов платить», – подтверждает Жуликов. Например, одним из зданий целиком владеет Landesbank, большим блоком – крупный западный инвестиционный фонд. Иными словами, «нетехнологичные» компании доминируют среди владельцев зданий. Кроме того, по словам ведущего консультанта отдела офисной недвижимости Cushman&Wakefield Ольги Сухаревой, пул расширяется за счет покупателей, которые приобретают офисные площади для последующей сдачи в аренду.

Таким образом, перспективы проекта крайне неоднозначны. «Когда его затевали, перспективы были колоссальные, – рассуждает Ревзина. – Большая территория, хорошая концепция, новая станция метро. К тому же это близко к центру. По сути, две остановки на метро – и ты уже на «Павелецкой» (а оттуда – и метро, и вокзал, и аэропорт). А вот сейчас из-за изменения рынка перспективы стали много хуже именно ввиду очень большой площади территории и плохой транспортной доступности». И все же инвесторы верят, что город выполнит свои обещания и придаст развитию проекта новый импульс. Главное, чтобы случилось это как можно скорее.

Дата публикации: 13:59 17 сентября 2010

Источник: bpn.ru