Земля Петербурга - редкий и дорогой товар

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Какова сегодня земельная составляющая в себестоимости строительства в Петербурге? До кризиса купленные на торгах участки ложились на себестоимость серьезным бременем, но сейчас объем городских торгов ничтожен – дефицита земли на рынке ничто не покрывает. Дефицит рождает высокую стоимость земли, а это неминуемо сказывается на росте конечной цены «квадрата».

В 2010 году было лишь три конкурса на продажу земли под строительство жилья. На вопрос, что же мешает продавать больше, власть отвечает уклончиво: дескать, готовят землю к торгам частные компании, и повлиять на процесс непросто. Отчасти время подготовки к торгам затягивается несогласованностью действий разных ветвей власти, не говоря уже о согласованиях проектной документации: тут понимание между властями и частным бизнесом достигается не сразу и далеко не всегда. Городские власти давно мечтают поставить цивилизованную продажу земли с торгов на поток – но годы идут, а вопрос по-прежнему открыт.

А тут еще случился кризис, и вовсе стало не до земельных торгов. Одних он заставил уйти с рынка, других – искать возможности купить хоть какой-то участок, пусть без инженерии и документов, зато по сходной цене, а третьих – держать земельные активы мертвым капиталом. По последним данным Комитета по строительству, на землях, которые запасливые девелоперы прикупили в «сытые годы», можно построить до 40 млн кв. м.

По завершении кризиса все может измениться – но как? А главное, может ли теперь измениться цена земли настолько, чтобы не оказывать сильного влияния на стоимость готового метра жилья?

С землей – «невесомость»

Специалисты однозначно заявляют, что рынок земельных продаж пока неликвиден: слишком много затрат предполагает юридическое «вычищение» пятна, а потому сделки на вторичном рынке сегодня – редкое явление. При этом участки, которые выставляет на торги город, качественно отличаются от предложения земельных спекулянтов, поскольку уже лишены обременений и имеют пакет разрешительной документации, а значит – готовы к строительству. Но торгов нет. Иными словами на рынке есть или неликвидные участки, или незначительное количество ликвидных.

В условиях дефицита инженерно подготовленной земли застройщики вынуждены пускаться на своего рода извращения: покупать ветхие здания, объекты бывшего социального назначения, как, к примеру, сделала строительная компания «Темп», приобретя в июне на торгах Фонда имущества здания двух бывших общежитий на Ярославском проспекте, с землей, за 270 млн рублей. Причем не один «Темп» желал этой земли – к участку присматривались и другие крупные и уважаемые застройщики, но в конечном итоге здравый расчет заставил их отступить. Неудивительно: по любому подобному участку придется подготовить градостроительную документацию, не говоря уже о сносе старых зданий или, не дай бог, реновации земель, как в случае с каким-нибудь предприятием здравоохранения или промышленности. Сбор документов и подготовка к строительству требуют не меньше года-полутора, и оценить, насколько это увеличит цену квадратного метра, в момент торгов никто не может. Получается, что покупаешь кота в мешке.

На сентябрь Фонд имущества Петербурга планировал к продаже под жилую застройку участки площадью 4,8 га на углу улицы Коллонтай и Дальневосточного проспекта. Здесь разрешено построить более 134 тыс. кв. м. По прогнозам, стоимость этой земли на торгах может увеличиться до 15 тыс. руб. и выше (при расчете за кв. м будущего жилья). И уже сейчас можно сказать, что при таком раскладе цены на готовое жилье в этих домах составят не менее 80–85 тыс. руб. за кв. м.

Но это не останавливает девелоперов: сегодня многие уже собираются покупать участки, лучше – подготовленные, причем по любой цене. «Во время кризиса спрос на земельные участки под строительство был минимален: новые проекты не стартовали, крупные застройщики имели запас в виде земельного банка. Только земельный банк компании «ЛЭК № 1» позволяет построить порядка 5 млн кв. м недвижимости. Сейчас мы видим, что цена земли снова начинает расти, потому что появился спрос со стороны строительных компаний, которые не могли приобретать участки до и вовремя кризиса, – говорит Екатерина Симонова, заместитель генерального директора «НДВ СПб». – Ситуация на сегодняшний день такова, что земли в пределах города не становится больше, и чем дальше, тем меньше выбор свободных участков. Остается только комплексное освоение территорий, квартальная застройка, но здесь мы сталкиваемся с проблемой подведения инженерных коммуникаций. Поскольку такие проекты требуют больших инвестиций и носят во многом социальный характер, то застройщику необходимо содействие городских властей».

Составляющие метра

Власти, в свою очередь, тоже ищут пути навстречу бизнесу. В июле председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко признался, что решение земельных вопросов стоит у него в первоочередных задачах: «Мы должны сделать так, чтобы цена на землю не росла и себестоимость, соответственно, тоже». Действенным экономическим рычагом снижения себестоимости земли он, очевидно, видит именно комплексное освоение территорий, поскольку рассуждает о «взаимодействии между застройщиками, которые заинтересованы в плановом бизнесе, и государством, которое стратегически стремится к тому, чтобы цены на жилье не росли». Но пока сложно представить, как именно это взаимодействие будет складываться. Зато можно оценить долю земли, а также инженерии и прочих составляющих в конечной стоимости жилья для покупателя.

«Если землю покупали до кризиса по высокой цене, то сегодня себестоимость может быть даже выше продажной цены. В таком случае фирмы несут большие убытки, – говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. – Сейчас о доле земли в себестоимости говорить трудно, потому что торгов действительно мало. Раньше можно было купить землю по «короткому пакету» (без подключений и инженерных коммуникаций), и в некоторых случаях это выходило даже гораздо дешевле, чем покупка подготовленной земли. Реальные расходы на строительство узнать довольно сложно, их знают только непосредственно сами строители».

Владимир Копылов, ведущий аналитик компании Setl City, считает что ситуация с себестоимостью земли в строительстве сегодня и до кризиса мало отличается. «Доля себестоимости земли в цене на жилье составляет процент, который может колебаться в зависимости от ситуации на рынке. Сейчас стоимость земли находится на уровне 12–14 тыс. руб. за кв. м, что составляет 20–25% себестоимости строительства. Цена остается неоправданно высокой. Снижение возможно при определенных усилиях со стороны города. В частности, положительно повлиять на ситуацию могут торги Фонда имущества при условии их регулярности – как минимум три-четыре участка в месяц. Но при сохранении нарастающего дефицита земли ее стоимость будет только увеличиваться», – говорит он.

Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg, считает, что земля в себестоимости строительства составляет не более 10–15%, но подчеркивает: «для проектов эконом-класса». Те же цифры приводит и Екатерина Симонова из «НДВ» (а учитывая, что «НДВ» работает с компанией «ЛЭК», можно говорить, что эта доля земли в себестоимости характерна и для многих домов бизнес-класса). По словам эксперта компании «Охта Групп» Михаила Бимона, земельная составляющая в себестоимости строительства зависит от местоположения объекта. Если в качестве примера выбрать проект эконом-класса, на обжитых территориях доля земли в себестоимости достигает 25–30%, на выселках – до 20%.

Отдельной строкой затрат стоит себестоимость инженерной подготовки территории. «Инженерное обеспечение сегодня составляет примерно 10–15% конечной цены кв. м жилья, – считает Владимир Копылов. – В начале 2011 года мы ожидаем новой волны повышения тарифов на энергоресурсы, что непременно поднимет цены на жилье. Законодательное урегулирование цен на инженерную подготовку позволило бы строителям снизить конечную стоимость квадратного метра как минимум на 5–10%. Проблема инженерной подготовки не только в цене, но и в сроках. По некоторым участкам сроки подключения достигают трех-четырех лет, что абсолютно невыгодно для инвестора».

По расчетам Михаила Бимона, инженерная составляющая в себестоимости может равняться 10–15%, если стройка ведется на территории, ранее обеспеченной мощностями (например, на бывшей промышленной площадке). Однако при самостоятельной подготовке территории застройщик рискует вписаться в другие параметры – 20–30% в себестоимости.

Основная затратная и более-менее постоянная часть в себестоимости – строительные работы. Их доля на объектах эконом-класса достигает сегодня 60%. Прочие 40% (и не более того!), по словам господина Бимона, как раз приходятся на стоимость земли и инженерии. Причем пропорции могут различаться. И сэкономить на стройке можно именно на одном из этих параметров – безусловно, в ущерб качеству.

Дата публикации: 15:43 20 сентября 2010

Источник: bpn.ru