Офисная недвижимость Москвы удивила девелоперов

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Взрывной рост спроса на московском рынке качественной офисной недвижимости после двух лет застоя оказался полнейшей неожиданностью для экспертов и девелоперов.

До начала лета все были уверены, что стагнация спроса на рынке офисной недвижимости продолжится достаточно долгий период времени. Аналитики, брокеры и эксперты дружно предрекали, что как минимум до конца года движения на этом рынке не будет, спрос не появится и ставки не вырастут.

Но буквально в конце лета, а именно – в середине августа, случилось непонятное: вдруг проявился тот самый отложенный спрос, о котором все говорили, но на который мало надеялись. Этот спрос накапливался два года – с августа 2008 по август 2010. Компании отложили на два года принятие решений о расширении или об изменении качества офиса. И вдруг все вышли на рынок, видимо, почувствовав, что «дно рынка» пройдено и можно пропустить этот замечательный момент – возможность снять очень хороший офис А-класса по выгодной цене, процентов на 40 дешевле докризисного уровня. Все ринулись на рынок, чтобы зафиксировать существующие низкие цены и в течение нескольких месяцев арендовать для себя офисы, решение о которых два года не принимали.

Темпы роста спроса оказались примерно в два раза выше, чем предрекали аналитики в начале этого года. На рынке появилось сразу несколько десятков известных компаний с запросами от 10 тыс. кв. м, готовых заключать договоры на 5–7 лет. Это крупные, знаковые фирмы, среди которых есть западные транснациональные корпорации, а также российские «голубые фишки». Появление на рынке значительного числа арендаторов с большими запросами привело к тому, что с августа ставки аренды качественных офисов начали достаточно быстро расти. Это первый рост ставок за последние два года. С начала 2010 года до середины сентября ставки аренды выросли уже на 10–12%. До конца года они вырастут еще процентов на 5. Те цифры, которые все аналитики прогнозировали на середину следующего года, будут достигнуты уже в текущем году.

Сейчас трудно сказать, насколько проявившийся отложенный спрос повлияет на долгосрочную тенденцию рынка и сколь долго он продлится. Возможно, рынок предложит достаточные объемы, которые арендаторы займут в течение полугода, потом волна спроса закончится, и рынок опять накроет волна стагнации.

Но возможен и другой вариант, когда спрос в ближайшей перспективе превысит предложение. Существующих объемов офисных площадей А-класса достаточно, чтобы удовлетворить первую волну спроса. Затем возникнет дефицит, так как реализация всех проектов А-класса последние два года была «заморожена». В течение следующих лет ни один арендатор ничего, кроме протокола о намерениях на строящееся здание, подписать не сможет, потому что этих зданий просто физически не будет. Если сейчас будет принято решение о «разморозке» проектов строительства качественных офисных центров, то первое готовое здание появится на рынке не ранее конца 2013 года. То есть если первая волна спроса будет удовлетворена существующим объемом предложений в А- и В-классах, то вторую волну спроса, если такая появится, удовлетворить будет нечем, и за счет возникшего дефицита ставки будут расти как минимум процентов на 15 в год.

Что будет дальше – неизвестно. Возможен вариант, что вдохновленные замечательной динамикой цен многие девелоперские компании примут решение о «разморозке» проектов и к середине следующего года начнут их строить или достраивать. Соответственно, в этом случае в 2013 году и позже мы получим большой всплеск предложения, который сильно повлияет на рынок. Например, проект компании «Дон-Строй» «Оружейный» на Садовом кольце предусматривает ввод 200 тыс. кв. м офисов А-класса. Хотя понятно, что на завершение проекта необходимо как минимум года два. Еще на столько же растянется его сдача. Но вывод на рынок такого количества площадей, да еще наложившийся на вторую-третью-четвертую волну кризиса, обвалит ставки аренды.

Не берусь гадать и не верю предсказаниям положения этих «качелей» даже на год вперед.

Калинин Сергей Валерьевич

Родился 4 апреля 1973 года в Казани. Окончил факультет журналистики МГУ, имеет степень MBA по маркетингу (Американский институт бизнеса). 15 лет работал в сегменте FCM. В 2005–2007 годах управлял украинским пивоваренным холдингом «Сармат». С августа 2007 года — генеральный директор компании KR Properties. Владеет английским и немецким языками. Увлекается фотографией, литературой, музыкой, играет в настольный теннис.

Дата публикации: 15:26 22 сентября 2010

Источник: bpn.ru