Экономический кризис принес в Россию ритейлер-парки

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Мировой финансовый кризис может стать катализатором для развития в России формата ритейл-парков, который до сих пор не был представлен на отечественном рынке. Однако судить о том, приживется ли такой формат торговой недвижимости в нашей стране, можно будет лишь после появления первых реальных проектов, а случится это еще не скоро.

Смена ориентиров

Многие региональные девелоперы торговой недвижимости, приостановившие во время кризиса свои проекты, пытаются их реанимировать. Некоторые компании идут по самому простому пути и пытаются воплотить в жизнь прежние концепции, но среди девелоперов появляются и те, кто понимает: рынок сильно изменился, и для того чтобы занять на нем лидирующие позиции, нужно предложить что-то новое.

Директор департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила рассказал, что в ряде регионов девелоперы планируют перепрофилировать свои проекты и превратить их в ритейл-парки. По его словам, компания Penny Lane Realty получила несколько подобных заказов от региональных девелоперов и сейчас обсуждает с инвесторами концепции будущих проектов. Назвать эти проекты Могила отказался, однако сказал, что реализовать их планируется в Туле и Калуге.

Интерес же девелоперов к ритейл-паркам он объяснил следующим образом: «В кризис девелоперы, в распоряжении которых были площадки под строительство торговых центров с готовой концепцией, а также те, кто уже выходил на площадку или был на начальной стадии строительства, столкнулись с двумя серьезными проблемами: отсутствием финансирования и отсутствием арендаторов».

Кроме того, по словам Могилы, в кризис банки стали запрашивать у девелоперов, которые все-таки были готовы кредитоваться, оферты от ритейлеров, намеревающихся участвовать проекте. «До кризиса ситуация с офертами была кардинально другой. Любая компания охотно предоставляла их. Сейчас же, понимая, что за каждый шаг придется отвечать, желающих поубавилось в разы, что серьезно осложнило доступ к кредитным ресурсам», – говорит эксперт. В сложившейся ситуации девелопер обращается либо к консультантам, либо напрямую к крупным ритейлерам с просьбой рассмотреть его объект. «В итоге получается проект, в котором есть два – три крупноформатных арендатора (Media Markt, «М.Видео», «Эльдорадо», «Ашан», Real) и минимальная торговая галерея, заполненная по остаточному принципу. Это либо прикассовая зона гипермаркета, либо просто торговая галерея, которая является дополнением к гипермаркетам. А это по сути и есть ритейл-парк», – поясняет Могила.

Два в одном

На самом деле концепция ритейл-парка в классическом понимании несколько иная. В Европе такой объект представляет собой большой участок земли, на котором строятся так называемые коробки, каждую из которых арендует или покупает крупный оператор – продуктовый гипермаркет, гипермаркет электроники, DIY, мебельный оператор и т.д. Все эти «коробки» находятся под единым управлением и в некоторых случаях соединены торговой галереей. Но ее наличие – скорее исключение, чем правило.

В России же, как полагает заместитель директора отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle Михаил Рогожин, развитие ритейл-парков пойдет по пути строительства «гибридов», представляющих собой симбиоз классического ритейл-парка и небольшой торговой галереи, которая приносит девелоперу основной доход. «Учитывая высокую стоимость пригодной для строительства земли, окупить проект только путем сдачи его «якорям» будет сложно. Поэтому девелоперам придется пристраивать еще и небольшую галерею», – полагает Рогожин.

Сдержанный интерес

Эксперты подтверждают интерес девелоперов к ритейл-паркам, но готовых проектов вспомнить не могут. «Полноценных примеров действующих ритейл-парков в России на ум не приходит, – говорит руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer Владислав Фадеев. – Однако кризис лишь в положительную сторону мог сыграть для развития этого формата». По его словам, стоимость земли упала, особенно вне пределов центральной части городов, поэтому затраты на строительство подобных объектов снизились. «К тому же любой кризис влияет на спрос, появляется интерес к новым форматам, в частности к аутлет-центрам, ритейл-паркам. То есть к форматам, еще не представленным на рынке», – заключает Фадеев.

«Кризис приостановил большое количество проектов. Причем сейчас, когда коммерческая недвижимость вновь начала активно развиваться, стало понятно, что часть этих проектов уже не актуальна, поэтому многие из них сейчас пересматриваются, а девелоперы задумываются, что делать с купленными или полученными земельными участками, – отмечает директор по развитию компании Astera Людмила Рева. – Мне кажется, именно поэтому в последнее время стала активно муссироваться тема аутлетов, ритейл-парков и прочих форматов торговой недвижимости, которые до сих пор не развивались».

«Действительно, в условиях труднопрогнозируемого спроса строительство ритейл-парков выгодно девелоперам, финансовые средства которых ограничены, – добавляет директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Маргарита Трофимова. – В этом случае инвестор несет меньшие риски, поскольку здание строится непосредственно под конкретного оператора, а затраты на строительство существенно меньше. Кроме того, операторы часто выступают соинвесторами подобных проектов». По словам Могилы, проекты ритейл-парков не такие затратные с точки зрения себестоимости строительства, как крупный торговый центр. «В настоящее время именно за этим форматом будущее, так как сейчас заполнить арендаторами проекты, которые планировались до кризиса (трехэтажные ТРЦ с развлекательной зоной, фуд-кортом и торговой галереей с большим количеством ритейлеров) практически невозможно, так как на рынке просто нет такого количества арендаторов», – уверен Могила.

Подобный оптимизм экспертов не разделяет лишь партнер компании S.A. Ricci/King Sturge Илья Шуравин. «Кризис никоим образом не стимулирует появление в России ритейл-парков. В любом случае все строят проекты за кредитные средства, а ситуация с кредитованием новых строительных проектов существенно не улучшилась. Кроме того, следует понимать, что многие формат ритейл-парка наиболее активно пытаются продвигать в городах ЦФО с населением менее 500 тыс. человек, а сегодня банкам непросто доказать, что будет спрос арендаторов в этих городах», – утверждает эксперт.

Кроме того, для ритейл-парков существует ряд ограничений по местоположению, поскольку такие проекты изначально являются загородными торговыми центрами. «Все зависит от того, где находится участок под ТЦ, – рассуждает директор департамента торговой недвижимости Colliers International Галина Малиборская. – Если он расположен в центральной части города, то ни о каком ритейл-парке речь идти не может – центр города всегда будет востребован арендаторами, несмотря на кризис. Если говорить о нецентральных участках, то в отношении таких проектов действительно арендодатели стараются минимизировать риски, но проявляется это, в первую очередь, не строительством ритейл-парка, а просто строительством нескольких больших «коробок», что нельзя считать полноценным ритейл-парком (см. справку)». По словам Шуравина, ритейл-парк не будут строить в центре города, а вот важная магистраль, ведущая за город, хорошо подойдет для такого объекта.

В целом же эксперты ожидают появления первых ритейл-парков в регионах, а вот в столице их не будет. «Эта концепция актуальна для всех регионов, но в Москве она более труднореализуемая из-за дефицита площадок. Поэтому мы прогнозируем увеличение проектов ритейл-парков в ближайшее время в регионах», – подчеркивает Могила.

Кому это нужно?

В остребованность таких проектов также вызывает ряд вопросов. Да, ритейл-парк за счет удаленного расположения сможет предложить арендаторам более дешевую аренду, чем классический ТРЦ, что позволит снижать цены на товары. Но основной вопрос состоит в том, поедут ли жители крупных городов за десятки километров от дома ради этих низких цен. «В ритейл-парках стоимость аренды ниже, и за счет этого продаваемые товары дешевле, чем в городе, – подтверждает Шуравин. – Но все же мне кажется, что эти проекты не приживутся в России. Интерес «якорей» к более дешевым площадям всегда будет оставаться. Другое дело, что девелоперы сейчас пытаются под соусом новомодного термина «ритейл-парк» выбивать ставки аренды на уровне традиционных ТЦ, ссылаясь на дороговизну земли. А это убьет весь смысл строительства ритейл-парка».

Дата публикации: 17:50 22 сентября 2010

Источник: bpn.ru