Управляющие компании займутся "малышами"

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

До начала финансового кризиса управляющие и брокерские компании предпочитали не связываться с объектами малой площади. Заработать на них можно было немного, а тратить времени и сил приходилось массу. Впрочем, кризис заставил предпринимателей по-другому взглянуть на сегмент малых помещений и даже начать с ними работать. Справятся ли управляющие?

На прошлой неделе управляющая компания «МС Групп» заявила о выводе на рынок недвижимости новой услуги – управление и брокеридж малых коммерческих объектов. До последнего времени собственники небольших зданий были вынуждены заниматься эксплуатацией, управлением и развитием площадей самостоятельно, как рассказал гендиректор компании Антон Саенко. По его словам, рынок коммерческой недвижимости в лучшем случае готов был оказать владельцам данных площадей услугу по сдаче площадей в аренду, и то на посредственном уровне.

Кому это нужно? Сегмент малых объектов может быть интересен следующим игрокам рынка (управляющим и сервисным компаниям): - дочерним структурам (обслуживающим подразделениям) компаний, уже имеющих развитую сеть небольших объектов, возможно, в дополнение к существующим крупным объектам; - компаниям, работающим в иных низкобюджетных сегментах, например, обслуживающим компактно расположенные объекты жилой недвижимости; - компаниям, ориентированным на динамичное вхождение в рынок, продвижение и перенос технологий из смежных отраслей без поддержки в виде крупных объектов от учредителей; - индивидуальным предпринимателям – универсалам, координирующим предоставление сервисов на объектах. Источник: МГ Besh

«Мы являемся собственниками ряда объектов, поэтому на своем опыте знаем, насколько трудоемок процесс эксплуатации небольших помещений, – говорит Саенко. – Ранее считалось, что управление и брокеридж объектов малой площади экономически нецелесообразны, однако кризис изменил представления о доходности бизнеса, поэтому консолидация не только крупноформатных, но и небольших объектов для оперативного управления в одних руках стала выгодной». В частности, «МС Групп» может сэкономить до 20% от стоимости эксплуатации объекта за счет внедрения единой системы обслуживания здания.

Кроме того, Саенко уверяет, что спектр услуг «МС Групп» для «малышей» не отличается от набора для крупных центров. В комплекс услуг по доверительному управлению входят: подбор арендаторов на свободные площади, сбор арендной платы, организация отчетности, обслуживание инженерных систем здания, уборка помещений и территорий, комплексная эксплуатация объектов недвижимости и т.д.

Погоня за малым

Эксперты отмечают, что сама по себе эта услуга востребована и может приносить прибыль, но оказывать ее по стандартным шаблонам нельзя, иначе УК получит сплошные убытки. Правда, большого опыта по управлению такими активами у российских компаний нет. «Во времена бурного роста экономики многие УК и брокеры не особо охотно брались за управление малыми (до 5 тыс. кв. м) и сверхмалыми (менее 1 тыс. кв. м) объектами, – рассказывает директор по развитию AssetManagementGroup Юрий Подобед. – Чем меньше площадь объекта, тем в большую «копеечку» выливается его действительно качественное содержание для УК, а как следствие – и для собственника подобного объекта. Естественно, многие владельцы не были готовы выложить существенную часть своих доходов, получаемых от арендного бизнеса, и занимались управлением своих объектов самостоятельно».

По словам генерального директора управляющей компании «Маторин» Юлии Кузнецовой, основная сложность в управлении небольшими площадями заключается в организации труда, так как одного управляющего или стационарную службу не поставишь на такой маленький объект – это не по карману ни собственнику, ни управляющей компании. «Поэтому целесообразно подбирать объекты по территориальному признаку, экономя тем самым на издержках, – поясняет эксперт. – К примеру, на 3–4 небольших объекта, расположенных в одном районе, можно поставить одного управляющего и одну стационарную службу». Раньше управляющие связываться с такими сложностями не хотели, предпочитая зарабатывать на крупных контрактах. «Но в настоящее время, – утверждает Кузнецова, – управление небольшими объектами – довольно распространенное явление, поскольку в период кризиса средний чек уменьшился и появилась необходимость в увеличении количества контрактов. Вследствие этого управляющие компании обратили внимание и на объекты небольшой площади».

С другой стороны, по словам Подобеда, миграции управляющих и брокеров в сегмент малых объектов способствовали арендаторы, которые во время кризиса стали предъявлять собственникам более высокие требования. «Многие компании, снижая свои затраты, начали массовую миграцию в бизнес-центры классом пониже, – говорит эксперт. – Однако достаточно избалованные за время пребывания в высококлассных объектах арендаторы, естественно, начали предъявлять и более высокие требования к условиям своего пребывания в помещениях классом ниже. Те собственники, которые смогли адаптироваться к новым требованиям самостоятельно, быстро перестроили свою работу, «подтянули» сервис и тем самым «закрепили» у себя новых постояльцев. Однако, увы, такие оказались в меньшинстве. На выручку им и пришли сторонние УК». «Кризис расставил все точки над i, заставив управляющие компании более внимательно относиться к тем объектам, которые ранее казались непривлекательными. Фактически стало выгодно заниматься всем, что есть неохваченного на рынке», – резюмирует Кузнецова.

Дайте два!

Впрочем, выйти на рынок небольших объектов вовсе не значит добиться на нем успеха. «О планах взяться за такую недвижимость говорили многие управляющие, особенно на этапе startup, – говорит гендиректор маркетинговой группы Besh Оксана Крымина. – Но до практической реализации доходили немногие компании. Причина простая: значительный объем трудозатрат при небольшом объеме выручки и отсутствии положительного влияния на имидж компании таких объектов в управлении». «Управление мелкими объектами, как правило, велось в случаях, когда они вместе с крупными находились в собственности одного владельца и, что называется, прилагались «в нагрузку». В остальных случаях собственники мелких объектов, как правило, управляли ими сами», – подтверждает директор департамента маркетинга и продаж ColliersInternationalFMАндрей Филиппов.

Поэтому большинство УК не имеют достаточного опыта для работы на этом рынке. По словам Крыминой, из положительных примеров можно упомянуть «Инвест-Лайн» (УК, специализировавшаяся в середине 2000-х годов на небольших объектах), M W Zander (дистанционное управление), а также опыт многих региональных фирм. Бизнес-процессы таких компаний оптимизированы именно для управления малыми объектами: работы производятся мобильными бригадами, контроль которых и решение других задач максимально автоматизированы.

«В целом эта ниша осталась свободной, и управление и обслуживание небольших объектов осуществляется преимущественно силами самих собственников», – отмечает Крымина. Правда, директор по маркетингу и развитию УК BlackStoneKeepingCompany Ольга Штода утверждает, что такая услуга предлагается давно, а в портфолио каждой управляющей компании есть небольшие объекты: «Это могут быть небольшие бизнес-центры, офисные или административные здания площадью 2,5–3 тыс. кв. м».

Сейчас эту нишу пытаются занять новые компании, но действуют многие из них крайне неумело. «Управление и обслуживание малых объектов по схемам, применяемым на больших, автоматически ставит управляющую компанию за грань рентабельности либо не позволяет развернуть те сервисы, по которым оценивается качество управления, – говорит Крымина. – «Мы будем делать это дешевле», «мы готовы работать много» – такой энтузиазм не может служить основанием для бизнес-модели». Именно поэтому первым делом УК, выходящая на этот рынок, должна предложить альтернативные технологии, требующие более низких затрат. «Большинство УК, трезво оценивающих ситуацию на рынке, в условиях усилившейся конкуренции начали существенно сокращать свои издержки, оптимизировать и автоматизировать свою работу и предлагать рынку новые и новые услуги, – рассказывает Подобед. – На рынке появились и «пакетные» услуги эксплуатации, и «фиксированные» тарифы, мобильные инженерные бригады и многое другое. А как следствие – услуги УК в этом сегменте стали более доступными, и собственники стали делать выбор именно в их пользу».

Смогут ли компании заработать на таких объектах? «Работать в данном сегменте с выгодой можно, только для этого требуется применять специальные решения, а не пробивать лбом стену, – говорит Крымина. – Автоматизация основных производственных процессов – как в коммерческом управлении, так и в обслуживании – позволит сократить издержки и на производство услуг, и особенно на контроль качества их выполнения. При этом игроки рынка в данном сегменте будут испытывать относительно низкое давление со стороны конкурентов». Подобед также считает, что вывести бизнес по управлению малыми объектами в прибыльную зону вполне возможно, особенно на нынешнем рынке: «Думаю, сейчас управлять и сдавать в аренду небольшие объекты стало выгодно, поскольку кризис заставил управляющих оптимизировать свои издержки, а брокеров – пересмотреть свои аппетиты. В результате выигрывают все – и собственники, и арендаторы, и другие участники рынка».

По мнению Крыминой, затраты должны окупиться за счет существенного прироста площадей, а для обеспечения этого прироста нужны серьезные вложения в продвижение компании. «Рентабельной такая схема работы становится только в том случае, если в управление передается сразу несколько объектов малой площади», – соглашается Филиппов. Скорее всего, многие компании, выходящие сегодня на рынок управления малыми объектами, после кризиса вернутся к своей традиционной деятельности и вновь начнут обходить «малышей» стороной. Зато те, кто сумеет укрепиться на рынке, еще долго будут править на нем бал.

Дата публикации: 16:46 29 сентября 2010

Источник: bpn.ru