Дачники разделят судьбу обманутых дольщиков?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Министерство регионального развития обнародовало законопроект, который запрещает дачное строительство на землях сельхозназначения и вне населенных пунктов. Под эти категории сегодня попадает большая часть садовых товариществ и коттеджных поселков эконом-класса. Закон не отвечает на вопрос, что делать тем, кто уже обладает подобным имуществом, однако эксперты считают, что многим собственникам земли и уже отстроенных домов придется через суд доказывать свое право на дачное строительство.

Как известно, Конституционный суд РФ еще в апреле 2008 года вынес постановление, в котором рекомендовал разрешить гражданам получать постоянную регистрацию на дачах. Именно в рамках реализации этого постановления Минрегионразвития разработал законопроект, который уточняет права на использование дачных, садовых участков и огородов. Но в опубликованных поправках Минрегиона бросается в глаза то, что они отменяют регистрацию на тех многочисленных дачах, которые построены вне населенных пунктов и на сельхозземлях.

Кроме того, законопроект вводит новое, более конкретное, деление всех земельных участков на категории и разрешает дачное строительство только на землях, полученных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Чтобы построить или отремонтировать дом, собственнику участка будет необходимо получить разрешение на строительство у администрации района. Которое ему не выдадут, пока так называемое "местное городское поселение" (село или город, к которому данные земли относятся) не примет правила землепользования и застройки этой территории, а также пока не будет разработан градостроительный план земельного участка и схемы его планировочной организации.

Если законопроект будет принят, новый порядок предоставления земель вступит в силу уже 1 января 2011 года. До 1 января 2015 года будет установлен переходный период, который позволит достроить дома без получения разрешения на строительство тем, кто уже начал стройку на территории населенных пунктов.

Впрочем, пока законопроект еще не рассмотрен Госдумой. Однако его новые нормы можно будет узаконить только с внесением поправок в уже действующие законы – к примеру в Земельный кодекс или, что касается непосредственно наличия разрешений, в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. В этом пункте прописана возможность вести строительство без получения разрешения.

Собирай и властвуй

Хотя проект Минрегиона пока не до конца проработан, он является первым вестником на пути к цивилизованному развитию земельного рынка, считает управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. «Дело в том, что жилье, предназначенное для постоянного проживания, должно соответствовать определенным санитарным и социальным нормам, а мы все понимаем, что дачный домик таким нормам не соответствует. То есть в нем спокойно можно жить летом, приезжать на выходные, но круглый год – вряд ли. Предлагаемый проект закона как раз и направлен на оптимизацию жилья», – считает Яхонтов.

Законопроект выводит дачный вопрос из подчинения субъекта на уровень местного самоуправления, объясняет руководитель «Земельных дел конторы» Илья Свиридов, а решение многих вопросов по дачному строительству регламентируется в связи с новым законодательством. «Так, земельные участки теперь будут делиться на три категории – огородные (где возможен лишь огород), садовые (можно сажать деревья, кустарники и размещать хозяйственные постройки) или дачные (можно построить дом и хозяйственные строения). На не дачных участках также можно будет возвести какие-то строения, но прописываться в них владелец не сможет», – говорит Илья Свиридов.

Среди других плюсов законопроекта эксперт отмечает предложение по организации фондов взаимного кредитования, с помощью которых в дачных товариществах может быть построено получение финансирования на какие-то необходимые строительные нужды. Кроме того, в документе более четко прописана структура руководства самим дачным товариществом по принципу «собирай и властвуй», а не привычной для многих садовых товариществ разобщенности, говорит Свиридов.

«Ну и, конечно, нельзя будет ничего построить без проекта планировки и межевания, а также последующей кадастровой регистрации этих планов по всему товариществу. Безусловно, для организации огорода разрешение на строительство будет не нужно, хватит лишь проекта межевания», – поясняют планы Минрегиона в «Земельных дел конторе».

Удар по эконом-классу

Однако игроки земельного рынка недовольны новыми правилами, рассказал GZT.RU руководитель ИГ «Земер» Илья Терентьев. Он напоминает, что Минрегион и Минэкономразвития уже давно пытаются привести законодательство в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами, чтобы строили только на землях поселений, а сельхозземли использовались по прямому назначению.

Стать дачей за взятку

В настоящий момент большая часть коттеджных поселков в застроенном Подмосковье, в том числе и на Рублевке и Новой Риге, находится на сельхозземле с видом разрешенного использования под дачное строительство. Как поясняют в ИГ "Земер", в категорию «дачки» земля зачастую переводилась застройщиками банально за взятки, без прохождения затратной по времени и средствам процедуры изменения категории земель.

«Простят этих владельцев или заставят их сносить дома? Никакого ответа законопроект пока не дает. Не исключено, что на подмосковном рынке еще появятся своего рода обманутые дольщики – владельцы такой земли с уже отстроенными домами. Но на мой взгляд, этот законопроект будет еще серьезно доработан перед тем, как его внесут на рассмотрение в Госдуму. Дачникам же стоит пока крепиться, ждать, или же покупать землю под ИЖС в поселках с уже оформленной документацией», – советует Илья Терентьев. Он признает, что земля здесь более дорогая, однако, в дальнейшем, если законопроект будет принят, не стоит вообще рассчитывать на распродажу на рынке дешевой земли – рынку эконом-класса будет нанесен серьезный удар.

Земля без коррупции

По мнению генерального директора компании «Красивая Земля» Ильи Сапунова, в целом законопроект соответствует вектору земельной политики федеральных властей, четко разграничивающему использование земли в зависимости от ее категории. «В случае его принятия вполне возможно, что девелоперам или дачникам, а, может, и тем и другим предстоят дополнительные процедуры по оформлению документации, получения дополнительных согласований и т.п. Каких именно и сколько времени это будет занимать – оценить сейчас сложно. Закон может усложнить эти процедуры, но сомневаюсь, что он сделает их непосильными для участников рынка», – считает Илья Сапунов.

Владимир Яхонтов полагает, что законопроект Минрегиона защитит сельхозземли от беспорядочного застраивания и создаст предпосылки к сокращению коррупции. «Местные власти не смогут за взятку перевести землю в разряд ИЖС, потому что включение земли для ИЖС в генплан строительства происходит на гораздо более высоком уровне. Таким образом, положительные последствия принятия этого закона – снижение коррупции, регламентация и контроль оборота сельхозземель, создание и регламентация комфортных условий для постоянного проживания людей», – считает эксперт.

С ним не согласен генеральный директор IDT Антон Белобжеский: он напоминает, что Земельный кодекс допускает использование земель сельхозназначения для дачного строительства, поэтому в своем нынешнем виде законопроект Минрегионразвития противоречит главному земельному документу и требует внесения поправок в тот же ЗК.

«Закон породит огромное количество судебных исков от дачников, которые уже давно приобрели земельные участки, но еще не начали их застраивать. В документах на землю сказано, что на участке разрешено дачное строительство, по новому закону оно запрещается. Не ясно, как будет решаться такая правовая коллизия», – резюмирует Белобжеский.

Дата публикации: 13:02 01 октября 2010

Источник: bpn.ru