Торговая недвижимость Москвы: обзор за третий квартал 2010 года

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Предложение

По итогам III квартала 2010 г. были введены в эксплуатацию торгово-развлекательные центры«Маркос молл» и «Ключевой», открытие которых многократно переносилось, в частности, в связи скризисом, а также специализированный комплекс «Армада» совокупной общей площадью около130 тыс. кв. м.

Таким образом, по итогам первых трех кварталов 2010 г. общая площадь концептуальныхторговых объектов Москвы составила около 6,1 млн кв. м; обеспеченность жителей Москвыплощадями качественных торговых центров (GLA) составила более 270 кв. м на тысячу жителей.

На сегодняшний день соотношение торговых площадей по типу торговых центров сохранилось напрежнем уровне. Структура предложения имеет тенденцию в сторону увеличения доли объектовокружного и суперрегионального масштабов.

До конца года запланированы к вводу еще порядка 600 тыс. кв. м торговых площадей.В ближайшей перспективе ожидается открытие ТРЦ «Mall of Russia» и «Гагаринский».

Что касается новых проектов в сфере торговой недвижимости, то в течение всего 2010 г.,в соответствии с прогнозом специалистов NAI Becar, отмечен рост активности девелоперов всегменте outlet-моллов. Ниже приведено краткое описание основных проектов outlet-моллов,заявленных в 2010 г.

Спрос

На рынке ритейла в 3-м квартале наиболее активными стали игроки в четырех сегментах:

Общественное питание

В рамках данного сегмента стало известно о развитии в России сети рыбных ресторанов под маркой Nordsee, а также возможном появлении на рынке ресторанов под брендом Wendy's. Инвестиционный интерес к рынку продемонстрировала компания Yum! Brands Inc, закрыв сделку по приобретению российской ресторанной сети «Ростик'с KFC».

БТЭ

На фоне финансовых трудностей, переживаемых рядом крупных компаний, Metro Group выводит на российский рынок новую сеть Saturn, первый магазин которой открывается в ТРЦ Vegas. Компания «Евросеть» открыла в Москве свой первый экспериментальный гипермаркет.

Продуктовый ритейл

Наиболее значимым событием на рынке стало приобретение компанией Х5 Retail Group сети супермаркетов «Остров». Таким образом, компания консолидирует свое положение на рынке супермаркетов эконом-класса.

Детские товары

На фоне низкого уровня конкуренции между брендовыми магазинами, на рынке активно развиваются новые бренды - в частности, «Дети» и Du Pareil Au Meme, планируется открытие первого магазина сети Acoola.

Самым значимым событием на рынке стало приобретение инвестиционным фондом Vi Holding торгового центра «Формат» общей площадью около 21 000 кв. м в г. Мытищи у компании Moon Invest. Данная сделка представляет собой пример одной из немногочисленных инвестиционных сделок с участием иностранных фондов на рынке коммерческой недвижимости вообще и единичный после кризиса случай на рынке торговой недвижимости Москвы, в частности.

Среди значимых сделок в сегменте аренды торговых площадей можно назвать:

• аренда компанией Podium 6 600 кв. м на первом этаже гостиницы «Москва»;
• аренду компанией Swatch Group 600 кв. м на ул. Петровка для размещения флагманского салона.

Уровень вакантных помещений

В среднем, уровень вакантных помещений в ТЦ составляет порядка 6%. При этом, в отличие от предыдущих периодов, нововведенные торговые центры не испытывают серьезных проблем с заполнением, а темпы сдачи в аренду соответствуют ожиданиям девелоперов. Процесс брокериджа направлен, в первую очередь, на создание качественного продукта с сильным пулом арендаторов, способных генерировать устойчивый поток потребителей.

На основных торговых коридорах уровень вакантных помещений по-прежнему варьируется в пределах от 7 до 10%. Несмотря на сохраняющуюся популярность street-retail, предпочтение арендаторов снова отдается торговым центрам. При этом период активной ротации на основных торговых коридорах близок к завершению.

Ставки аренды и цены продажи

По состоянию на начало октября 2010 г. ставки аренды на торговые площади в торговых центрахнаходятся в диапазоне: 1-2,5 тыс. долларов за 1 кв. м. в год для торговой галереи и 100-320 долларов - для якорных арендаторов.

Средние ставки аренды для помещений в сегменте street-ритейл также возросли, в основном, нанаиболее качественные объекты, и варьируются в пределах от $700 до $3 400 за кв. м.

В настоящее время средняя цена за квадратный метр торговой площади в Москве колеблетсяв диапазоне от 3 000 (спальные районы, средняя проходимость) до 15 000 долл. США (внутриСадового Кольца, на основных торговых коридорах, с отделкой). Цены продажи наиболееликвидных объектов могут составлять от $10 000 до $30 000 за 1 кв. м.

Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости

• Рост инвестиционного спроса на покупку торговых объектов и возвращение иностранногокапитала на рынок торговой недвижимости;
• Востребованность новых объектов;
• Сохранение трудностей с заполняемостью у объектов, вводимых на рынок в период роста,не ориентированных на посткризисный спрос;
• Рост ставок аренды (в пределах 5-7%) на наиболее ликвидные площади;
• Активный передел рынка продуктового и БТЭ-ритейла;
• Рост рынка общепита;
• Рост спроса со стороны операторов детских товаров;
• Повышение конкуренции в сегменте островной торговли как последствие кризисныхтенденций (когда на рынке появилось много «start-up» предприятий в сфере ритейла).

Прогноз

Начиная со второго квартала 2010 г. на рынке торговой недвижимости наблюдается подъем, чтопроявляется не только в увеличении спроса на торговые помещения, но и росте ставок нанаиболее ликвидные площади. Период с июля по сентябрь 2010 г. свидетельствует о сохранениипозитивных тенденций, тем не менее, говорить о перспективах быстрого роста преждевременно.

Мы не ожидаем каких-либо резких изменений на рынке в последнем квартале года - подобныеколебания могут возникнуть только при изменении политики новых властей города, что такжемаловероятно в течение периода.

До конца года ожидается открытие знаковых торговых центров, в том числе Mall of Russia и Гагаринский. Начиная с 2011 г. объемы ввода новых объектов существенно сократятся, посколькустроительство многих центров возобновлено не так давно и ведется более низкими темпами.

В связи с этим мы ожидаем дальнейшего снижения уровня вакантных помещений и продолжениероста ставок аренды в качественных торговых центрах. В то же время с вводом новых объектов,менее удачных торговым центрам придется сохранять ставки на низком уровне для удержанияарендаторов.

Дата публикации: 16:33 11 октября 2010

Источник: bpn.ru