Так будет ли рост цен на недвижимость?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Главный вопрос рынка недвижимости – цена. За последние пять лет мы пережили и рекордный рост, и рекордное падение цен. А с начала 2010 года все больше аналитиков говорят, что период падения закончился – впереди рост цен. Большинство говорили о росте в 10–15%, начиная с сентября.

В конце октября, отчаявшись дождаться обещанного, редакция «Бюллетеня Недвижимости» собрала участников рынка, чтобы спросить у них: так стоит ли ждать этой осенью роста?

По мнению аналитиков, скрытое повышение цен на первичном рынке уже происходит. Его просто не видно в средних показателях по рынку. Стоимость объектов, которые давно выведены в продажу, постепенно повышается, а цены на объекты, которые только стартуют, как правило, ниже рынка. Таким образом, средняя цена остается почти неизменной.

Алексей Муравьев, генеральный директор Аналитического центра Norminfo:

Цена немного, но растет. Сейчас средняя цена на строящиеся объекты находится в пределах 65–70 тыс. руб. за кв. м. Если мы будем разделять эти два сегмента – строящееся жилье и дома в высокой стадии готовности, увидим, что цены ведут себя совершенно по-разному. Это мнение, но оно обосновано фактами и цифрами. Мы ведем мониторинг цен предложения на рынке строящегося жилья. В течение шести месяцев в объектах низкой стадии готовности – до коробки – показатели растут ежемесячно. В среднем – 2% по городу. А на объектах высокой стадии готовности, за счет того что там остались двух- и трехкомнатные (не очень ликвидные) квартиры, цены, скорее, идут вниз. И только в октябре, что стало для меня откровением, цены в этих домах тоже пошли вверх. То есть тренд изменился. Поэтому вопрос: когда начнется долгожданный рост? – не актуален. Рост уже начался.

Те же тенденции заметны и на вторичном рынке.

Николай Лавров, исполнительный директор, «ЮРИНФО-Недвижимость»:

Я бы не сказал, что цены не росли и не растут. Начиная с августа стоимость предложения на вторичном рынке постепенно увеличивалась. Причем покупательского интереса в августе еще не было. Но было ожидание, что осенью спрос появится. В итоге в течение двух месяцев рост в среднем составлял 1% в месяц, что вполне адекватно оживанию рынка.

При этом спрос был частично вызван поведением продавцов на рынке. Продавцы два месяца – июль и август – выставляли квартиры по завышенным ценам, но ничего не происходило. Они ждали покупательского интереса, не дождались и снизили цены. Причем сделали это в тот момент, когда на рынке активизировался спрос. В итоге покупатели увидели снижение цен, и их активность еще больше увеличилась. Такого активного покупательского спроса – не просто интереса, а внесения залогов за объекты – не было уже несколько лет. Причем приобретаются не только квартиры эконом-класса, которые продавались в течение последних двух лет, но и трехкомнатные – за 8–9 млн руб. При этом цена сделки сейчас практически равна цене предложения. Торга нет, а если и есть, то очень несущественный. Покупатели понимают, что их в очереди шесть человек на просмотр, и не торгуются. По некоторым объектам, наиболее ликвидным и недорогим, торг идет вверх.

Если такая тенденция продолжится, рост цен неизбежен. В ближайший месяц они немного подрастут, но насколько длительным будет этот процесс, непонятно. Все зависит от макроэкономических показателей, например таких, как курс рубля. Кризис наглядно показал большую зависимость количества звонков интересантов от роста курса. Это не месячная зависимость, а недельная. Курс вырос – звонков нет, упал – есть.

Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир недвижимости»:

Если судить по рынку строящегося жилья в целом, то на сегодняшний день продается тот объем квартир, какой выводится на рынок. Ежемесячно на рынке продается и выводится в продажу около 2,5 тысячи квартир. Что поддерживает, в свою очередь, баланс: новые объекты, которые выходят в продажу, полностью компенсируют выбытие уже построенных. Поэтому цены в среднем по городу не растут.

Точно так же спрос и предложение влияют на определение стоимости объекта внутри компании. Чаще всего на цены в каждой конкретной компании влияют уровни продаж. То есть у компании, например, есть план, по которому она должна продать 100 квартир. И когда она продает 100 квартир и видит желающих купить еще, то она либо убирает скидки, либо поднимает цены. Как это, в принципе, и произошло по итогам продаж в сентябре и октябре, когда сразу несколько строительных компаний, понимая, что непроданных квартир осталось уже немного, начали повышать стоимость. То есть обещанный рост цен уже постепенно наступает. В частности, на 8% «ЮИТ» поднял цены, увеличили цены «ЛенСпецСМУ», «Ленстройтрест». И таких компаний становится все больше.

Алексей Муравьев:

На те объекты, которые только сегодня вышли в продажу, средние цены колеблются от 45 до 55 тыс. руб. за метр, в зависимости от местоположения. Кроме того, все больше объектов вводится на окраине, что тоже подразумевает совершенно другие цены, не такие как в центре города или близко к центру, в уже обжитых спальных районах.

С другой стороны, у каждого дома, у каждого места есть некий предел объемов продаж, за который без сильного снижения цены компании не выйти.

Ксения Морковкина, директор по развитию СК «Темп»:

В первую очередь вымывается ликвидное предложение, самые дешевые квартиры. Яркий показатель: самые дешевые квартиры в нашем комплексе – однокомнатные в панели, площадью 35,3 кв. м – стоили 3,1 млн руб. Их в комплексе был 31%. Как только эти квартиры поступали в продажу, они расходились достаточно быстро. Дальше мы увидели смещение спроса в сторону ликвидных двухкомнатных. Но что примечательно – однокомнатные квартиры закончились, но мы как выручали от продаж определенную сумму в месяц, так и остались в этом диапазоне. Да, двухкомнатных продано меньше, но по метражу и по объему денег мы выходим ровно на такие же показатели, как и при продаже однокомнатных. Наша компания с начала года повышала цены два раза – в конце 2009-го и в феврале-марте 2010-го. Повышение происходило ровно на 3%. Тем не менее спрос есть. На ликвидные объекты он как был, так и остается.

Есть еще один фактор – спрос на квартиры практически всегда подвержен сезонным взлетам и падениям. Так было и в этом году: январский бум сменился охлаждением продаж в феврале-марте, после чего рынок вновь был отмечен спросом – в мае, и в середине июня спрос ушел на летние каникулы. Пик продаж как всегда пришелся на первые осенние месяцы.

ДЕНЬГИ – НА РЫНОК

Но больше всего на рост цен влияет появление на рынке живых денег. Средства могут поступать из нескольких источников, главные из которых – ипотечные кредиты и свободные средства инвесторов.

Яна Долотова, заместитель директора департамента «Новое строительство», АН «Итака»:

Когда на рынок придут инвесторы, тогда и будет рост. Очень большой пласт денег, которые вливались в рынок, приносили инвесторы, а их сейчас нет. И они на рынок не вернутся еще долго, они должны продать то, что купили в 2006–2007 годах. У нас жилье приобретали целыми подъездами, инвестиционные фонды покупали дорогущие квартиры для сдачи в аренду. В 2006 году доля инвестиционных покупок была безумно большая – до 30%.

Но в ближайшее время повторения «безумного рынка» не будет. Отложенный спрос, инвесторы, деньги банков. Для серьезного роста цен все это должно сойтись в одной временной точке, но этого не произойдет сейчас. Рынок будет стабильным еще очень долго, потому что инвесторы пока возвращаться на рынок не хотят. Сейчас здесь есть только банки, которые планируют заработать на ипотечных кредитах.

Эдуард Гоголев, заместитель директора филиала АН «Магазин квартир»:

Я не разделяю оптимизма «Итаки», будто инвесторы делают погоду на рынке. По нашей статистике, они всегда были и остаются. Может, на первичном рынке какие-то проекты и раскупались на корню, но вторичный рынок определяли не они. Большинство людей покупали и покупают жилье для себя, детей, внуков. На вторичном 90% сделок были связаны с обменными вариантами. До 2009 года покупатели вторичного рынка практически никогда не рассматривали для себя первичный рынок как альтернативу. Но в связи с тем, что начался кризис, остался нереализованным товар. И этот сегмент вышедших на рынок квартир оторвал часть клиентов от вторичного рынка. Сейчас ситуацию на обоих рынках я бы назвал «ноль с плюсом», некий положительный тренд только намечается. Если предложение на первичном рынке сократится достаточно быстро, то люди пойдут на вторичку и цены там начнут подниматься активнее. Более дешевые квартиры – хрущевки, брежневки – они тоже в цене вырастут.

Ксения Морковкина:

Сейчас банки стали более активно работать на ипотечном рынке. Сбербанк ввел свою акцию «В десяточку!», ВТБ24 активно кредитует граждан. Многим частным банкам АИЖК открыло лимиты. И вот – все пошло. Как только стартовала акция Сбербанка, количество звонков в компанию увеличилось в четыре раза. Не могу сказать, что ипотека повернулась лицом к человеку, она все-таки еще многим недоступна, но страшные цифры – 15–18% годовых и первоначальный взнос в 50% – исчезли. Сейчас установлены 10% годовых, и люди пошли. Но говорить, что ипотека простимулирует рост цен, рано.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж, «Отделстрой»:

Если ипотека заработает должным образом, то есть ставки будут снижены (а сейчас такая тенденция наметилась), скачок цен неизбежен. Если условия кредитования останутся на прежнем уровне – и по требованиям к заемщикам в том числе, – то рост цен будет в пределах инфляции, 8–10% в год.

СЕБЕСТОИМОСТЬ ВОПРОСА

Но кроме спроса и предложения, на цены первичного рынка влияет себестоимость, которая состоит из стоимости участка под застройку, стройматериалов, подрядных работ, подключений инженерии. Довеском к этому идут так называемые административные расходы, которые, как неофициально признаются застройщики, несмотря на кризис, все время растут.

Эдуард Гоголев:

Ценообразование на первичном рынке понятно. Есть цена земли, стройматериалов и так далее. В итоге получается некая себестоимость плюс маржа. Когда себестоимость ниже, чем в среднем по рынку, она будет подтягиваться за счет увеличения маржи застройщика, образуя сверхприбыль.

На вторичном рынке все по-другому. Есть масса предложений от физических лиц. И цена определяется сравнительным способом. Моя квартира (неважно, в каком году) стоила столько-то. Значит, такую цену я и буду держать. Эта тенденция особенно хорошо работает в кризис, когда цены на вторичном рынке падают медленней, чем на первичном. Застройщик не может ждать – ему нужно продавать, чтобы обеспечить строительство. Частник в большинстве случаев ждать может.

Павел Горячкин, президент «Союза инженеров-сметчиков»:

По нашим оценкам, 54% в себестоимости строительства – доля стройматериалов. А разница между себестоимостью и продажной ценой составляет в Петербурге примерно 16–18%. Сейчас говорить о снижении себестоимости строительства – уже неверно. Так, за январь-октябрь 2010 года на ряд важнейших ценообразующих материалов постоянно повышались цены. На квадратный метр условного жилья идет около 40 кг условного металла, а подорожал этот материал с начала года примерно на 30%. Последние данные показывают рост цен на кирпич и цемент. Не приходится говорить о снижении цен и на различные процедуры присоединений.

В Петербурге примерно 47 разных инстанций занимаются согласованиями, и с каждой из них должен взаимодействовать застройщик – естественно, это общение не безвозмездное. И откладывается в себестоимость строительства.

Николай Гражданкин:

Помимо самих строительных материалов на себестоимость влияют еще и инфраструктурные затраты, которые несет застройщик. Если раньше застройщики занимались уплотнительной застройкой, где подключаться к коммуникациям было сравнительно недорого (они находились рядом со стройкой), то сейчас на рынок вышли проекты комплексного освоения территории, где компаниям необходимо на первом этапе вложить большие собственные средства для формирования инфраструктурных объектов – тепломагистралей, дорог, электрических сетей. Это также сказывается на себестоимости. Кроме того, в цену закладываются и затраты на создание социальной инфраструктуры. По нашим оценкам, это примерно 30% от стоимости строительства.

Ксения Морковкина:

По поводу подключения коммуникаций внутри города. Это – как кому повезет. Нам, к примеру, пришлось тянуть 46 км сетей к нашему участку на улице Бадаева. Может, тогда проще строить в чистом поле?

Николай Гражданкин:

А все потому, что рынки коммунальных услуг сильно монополизированы. У вас есть два варианта: либо подключаться к Водоканалу и обеспечить объект водой, либо не подключаться и сидеть без воды. Больше вариантов нет. Другие монополисты не лучше.

Павел Горячкин:

Когда мы озвучиваем цифры себестоимости, мы говорим, что себестоимость – условно говоря, 35 тыс. руб. за кв. м – это с учетом того, что застройщик строит сети только в пределах красных линий своего участка. Понятно, что сейчас затраты чаще всего выше. В идеале, и об этом много говорится, все эти затраты должен на себя брать город. Тогда можно будет говорить о снижении и себестоимости, и продажной цены квадратного метра.

ЭТОТ БЕЗУМНЫЙ, БЕЗУМНЫЙ, БЕЗУМНЫЙ РОСТ

Так возможно ли на рынке повторение ситуации 2006 года, когда цены выросли за шесть месяцев практически вдвое? Или хотя бы 20% годового роста, о котором так часто говорят застройщики, считающие, что лучший стимул к покупке жилья – постоянный и существенный рост его стоимости. Эксперты полагают, что на ближайшие два года о подобных сценариях можно забыть. Хотя застройщики продолжают о таком мечтать.

Ксения Морковкина:

По моим прогнозам, рост цен возможен, но это будет вторая половина 2012 года, и это будет обусловлено дефицитом строящегося жилья. Он возник потому, что с наступлением кризиса у застройщиков не было денег на выкуп земельных участков. Как бы мы ни хотели, как бы ни отходили от пресловутого правила рынка «если снижается предложение, неизбежно увеличивается стоимость», но это – закон рынка, и никуда не денешься от его «невидимой руки».

Илья Логинов:

Если оценивать потенциальный объем предложения, который выйдет на рынок в следующем году, через два года, то, вероятней всего, цены не снизятся, но и роста существенного не будет. Многое будет зависеть от того, какие объекты выйдут, от того, как будет развиваться ипотека, и от реальных действий правительства, которое все обещает, что снимет барьеры и накрутки с себестоимости. Возможно, за счет этого произойдут снижение цен и увеличение доступности жилья. Но пока я бы о таких прогнозах вообще не говорил. Что касается роста цен на 20% в год в ближайшей перспективе – нет, не реально.

Яна Долотова:

Точно не в ближайшей пятилетке. Сложно сказать, это все равно, что гадать на кофейной гуще. В ближайшее время – год, два, три – нет перспектив для глобального роста.

Алексей Муравьев:

Абсолютно согласен с Ильей, делать прогноз на пять лет невозможно. Ни один аналитик сейчас не делает прогнозов такого масштаба. Можно только прикинуть несколько вариантов. До конца 2012 года, по моим предположениям, цены составят 72–73 тыс. руб. за кв. м. То есть цены расти, скорее, не будут или будут, но очень незначительно.

Николай Гражданкин:

На рост цен будет влиять рост экономики, потому что ипотеку могут взять люди, у которых большие заработные платы, высокий доход. С ростом экономики и заработки будут повышаться. По моим прогнозам, в 2011 году рост будет в пределах инфляции, а к 2012-му, когда количество предложения строительных объектов уменьшится, рост может достигнуть 20%.

Сергей Дроздов, генеральный директор, «Петербургская Недвижимость»:

Рост цен возможен, но никак не 20%-ный. В ближайшей перспективе повышению на 20% неоткуда взяться. Рост будет медленный, небольшой, в пределах 5–10% на протяжении двух-трех лет.

Николай Лавров:

Если смотреть на предыдущие периоды стагнации (после роста цен либо кризиса), то рост на стабильном рынке недвижимости, который мы наблюдаем сейчас, обычно немного выше инфляции, буквально на 2–3% в год. Вопрос в том, что считать инфляцией: объявленные нам 8% или то, что мы реально видим в магазинах, – все 20%. Поэтому если на такой же процент и подорожает недвижимость, то 20% – не такая страшная цифра. Я бы рассматривал, скорее, месячный рост цен. Если цены поднимаются на 1% в месяц, а в период оживления могут достигать 2%, то есть от 12% до 15% в год, – это абсолютно нормальный рост цен на стабильном рынке.

Больший рост, думаю, можно ожидать после 2012 года.

Эдуард Гоголев:

Рынок у нас неэластичен по спросу и по предложению.

Соответственно, изменение предложения не слишком влияет на цену, как это ни парадоксально. Сейчас если бы прибавилось количество вводимого жилья, цена не сильно бы изменилась. А вот от спроса цена на недвижимость находится в прямой зависимости. Как только спрос снизился на пару-тройку процентов, соскочила и цена. Здесь все упирается в спрос. Сейчас мы находимся на ценовом дне. Дальнейшие изменения цены можно привязать к инфляции.

Павел Горячкин:

За десять месяцев этого года темпы роста цен на жилье в России были невысоки. В среднем стоимость жилья выросла всего на 1,5%. Но предпосылок для удорожания жилой недвижимости более высокими темпами у нас нет. Так что, думаю, цены на жилье в России будут расти в 2011 году медленнее инфляции и повысятся лишь на 7–8%.

Дата публикации: 14:05 01 ноября 2010