Красносельский район Москвы: можно ли там жить?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Район Красносельский - один из самых «нежилых» в столице. Сосредоточенные на его площадях производства, офисы и вокзалы вытеснили жилую застройку. Жилье в Красносельском – не слишком популярный товар у покупателей. Зато местные цены на недвижимость – низкие, если их сравнивать ценами в других районах Центра.

Район Красносельский входит в состав ЦАО Москвы и находится в восточной его части. Для многих горожан Красносельский ассоциируется с Комсомольской площадью и расположенными на ней тремя железнодорожными вокзалами – Казанским, Ярославским и Ленинградским. Это, конечно, места скопления большого числа людей, причем людей разных – и пассажиров, и «асоциальных» элементов, всегда «прилепляющихся» к вокзалам. К тому же здесь размещается привокзальная инфраструктура: склады, железнодорожные пути, отстойники для поездов.

В чем причины «нелюбви»?

Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny LaneRealty, обратил внимание www.metrinfo.ru на то, что железнодорожные ветки не столько объединяют, сколько разъединяют территорию района. Жилая застройка сосредоточена в трех зонах: от центра до Каланчевской улицы, южнее Казанской и к востоку от Ярославской железной дороги. Поэтому доехать на автомобиле из одной зоны в другую довольно сложно, эстакад над железными дорогами очень мало. Автомобилистам приходится делать многокилометровые крюки, объезжая железные дороги по основным магистралям, сетует эксперт.

Главные городские магистрали Красносельского района – участки Бульварного, Садового и Третьего транспортного кольца, проспект Академика Сахарова, Краснопрудная и Русаковская улицы. Все улицы постоянно перегружены, а движение по ним затруднено.

Непростую обстановку в районе усугубляют и не выведенные производства. «Специфика района во многом определяется кондитерской фабрикой Бабаева - это подъездные дороги, сложные развязки, скопление большегрузного транспорта. Несмотря на то что Красносельский расположен в центре, все же это промышленный район», - добавляет Елена Фатюхина, руководитель отдела вторичного жилья компании «БЕСТ-Недвижимость. Отделение на проспекте Мира».

Всего в Красносельском сосредоточено около 500 различных промышленных предприятий и организаций. Самые крупные: фабрика «Большевичка», ткацкая фабрика «Мостекстильпром», «Московский молочный комбинат № 1», «Русский хлеб», «МОНА» и др.

Еще одна особенность района, по мнению Дениса Бобкова, руководителя аналитического отдела компании Est-a-Tet, - существенное превышение численности «дневного» населения над «популяцией» постоянных жителей. Летом эта разница достигает 440 тыс. человек в день! Постоянно в районе проживает около 40 тысяч человек. В Красносельский приезжают работать, учиться, сюда стекается огромное количество пассажиров упомянутых нами трех вокзалов.

Все это делает район, мягко говоря, не самым популярным у москвичей. По данным Оксаны Дивеевой, директора департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood, в рейтинге популярности центральных районов Москвы Красносельский - на последнем месте. Его недолюбливают и покупатели, и застройщики. Вот еще одна из причин «нелюбви»: «В Красносельском около 20% территории района занято жилыми кварталами, в то время как только путевое хозяйство железнодорожного транспорта занимает почти 30% земли», - объясняет эксперт.

А инфраструктура – хорошая!

Хотя в Красносельском много нерешенных проблем, его жители не очень страдают от недостатка объектов инфраструктуры. Многие из них находятся если не на территории самого района, так в расположенных по соседству. В Красносельском или неподалеку есть где отдохнуть и развлечься. Совсем недалеко до парка Сокольники и до расположенного на его территории Ледового дворца. Близлежащие театры – «Современник», театр-студия под руководством Олега Табакова, театрально-концертный зал ЦДКЖ, где идут антрепризные спектакли. Есть кинотеатр «Перекоп». «Стоит отметить и гостиницу Hilton Moscow Leningradskaya, открывшуюся после реконструкции в 2009 г. под управлением международного гостиничного оператора Hilton», - добавляет Оксана Дивеева (Blackwood).

Самый крупный торговый центр - «Московский» на Комсомольской площади. В Красносельском в изобилии представлены различные кафе, кофейни и ресторанчики. Чего не хватает в районе, так это полноформатных продуктовых супермаркетов. В основном жители ходят в небольшие магазинчики, которые периодически закрываются и открываются снова.

Вторичка: не для взыскательного покупателя

В районе Красносельский преобладает старая застройка. Более половины жилых домов - ветхие и аварийные. А доля муниципального жилья - 92% в общем жилом фонде. По информации Дениса Бобкова (Est-a-Tet), основной объем предложения вторичного рынка составляют старые дома 40-50-х годов, а также «сталинские» дома.

Но, несмотря на массу негативных характеристик района, которые корреспонденту www.metrinfo.ru пришлось выслушать от экспертов, в октябрьском ценовом рейтинге ИРН Красносельский занимает приличное седьмое место с результатом $6424 за кв. метр, пропустив впереди себя только Тверской, Арбат, Китай-город, Якиманку, Хамовники, Дорогомилово. А по данным сервиса нашего журнала «Цены на жилье по районам», средняя стоимость красносельского метра – 201 тысяча рублей.

Очень схожий результат у «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» - 203,6 тыс. руб. за кв. м, что на 22,6% превышает средний уровень цен в Москве и на 18,8% - отстает от аналогичного показателя в ЦАО. «За год цены в районе выросли на 7,6%», - говорит Люция Казимир, руководитель отдела аналитики Департамента жилой недвижимости «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ». То же самое говорят и в компании Est-a-Tet: «По сравнению с 2009 г. средняя стоимость выросла на 8-10%, - подтверждает Денис Бобков.

Самые дешевые квартиры района предлагаются в старых панельных и блочных домах, вблизи железных дорог: на Малой и Верхней Краснослеьской улицах, в Красносельском переулке, вдоль Каланчевской улицы со стороны железной дороги, в 1-м Новом и Леснорядском переулках. Как рассказал Александр Зиминский (Penny Lane Realty), на перечисленных улицах можно купить квартиру стоимостью от 5 млн. рублей. Такие недорогие предложения характерны преимущественно для спальных районов столицы. Например, за 6,5 млн. руб. предлагается однокомнатная квартира общей площадью 30 кв.м. без ремонта и мебели в старом пятиэтажном доме, а за 10 млн. руб. можно подобрать уже двух- или трехкомнатную квартиру площадью от 50 до 70 метров в «сталинке».

Самые дорогие квартиры района продаются в домах, расположенных между Большой Лубянкой, Мясницкой и Сретенским бульваром. За ними следуют объекты в пределах зоны, ограниченной Сретенкой, Садовой Спасской и Мясницкой улицами. Александр Зиминский (Penny Lane Realty), отметил, что в основном жилая застройка в этих зонах представлена историческими зданиями и домами в стиле «сталинский ампир». Квартиры с евроремонтом и мебелью общей площадью порядка 120-150 кв.м в сталинских домах стоят около $1 млн. Например, квартира общей площадью 142 кв.м. в историческом доме на Садовой-Спасской продается 40,8 млн. рублей.

Стоимость самых дорогих квартир в районе Красносельский составляет порядка $5 млн. Это квартиры в сталинских или отреставрированных исторических домах. Например, 5-комнатная квартира общей площадью 210 кв.м. с авторским ремонтом в стиле ампир предлагается за 169 млн. рублей. «Такой серьезный разброс объясняется тем, что в этом старом центральном районе Москвы к продаже предлагается много больших квартир, - говорит директор по развитию портала «Мир квартир» Виктор Щеблецов. - Примерно 40% квартир, выставленных на продажу в Красносельском, состоят из четырех пяти и более комнат».

Новостройки бизнес-класса и дома для переселенцев

Строят в Красносельском мало. В основном здесь возводят дома бизнес-класса. А заселенные монолитные новостройки вдоль улицы Гаврикова, вблизи Третьего Траснопортного Кольца (ТТК), строились специально для москвичей, жителей ЦАО, выселяемых из ветхих домов.

Элитное жилье в районе практически не строится. «В целом среди районов ЦАО Красносельский находится на последнем месте по объемам ввода высококачественного жилья», - отмечает Оксана Дивеева (Blackwood). В качестве исключения эксперт назвала реконструкцию исторического жилого дома в Даевом переулке. После преобразований он превратится в элитный жилой комплекс с французскими балконами и стеклянными эркерами. По проекту в доме предусмотрены квартиры от двух до пяти комнат общей площадью от 70 до 190 кв.м. «В целом объект соответствует требованиям к элитному жилью, однако отсутствие подземного паркинга, а стоянку планируется организовать на прилегающей территории, является его существенным недостатком», - добавляет Оксана Дивеева. Впрочем, по данным Est-a-Tet, строительство элитной новостройки по адресу: Даев пер. д. 29А, временно приостановлено, планируемое начало строительства - I квартал 2011 г.

По данным Люции Казимир (МИЭЛЬ»), на рынке новостроек района Красносельский в октябре 2010 года предлагаются квартиры в новом элитном жилом комплексе «Дом на Мясницкой» (Мясницкая ул., вл.9-11). Это пятиэтажное монолитное здание на 31 квартиру с многоуровневым подземным паркингом на 200 машиномест. Фасад, парадная группа и другие помещения общего пользования будут отделываться материалами из натурального камня. Сейчас на объекте возводят стены. Средняя цена предложения в доме - 526,5 тыс. руб. за кв. м. Ввод в эксплуатацию планируется в 2011 году.

Другой объект, как сообщил нам Денис Бобков (Est-a-Tet), располагается по адресу: Верхняя Красносельская д. 19А. Он состоит из четырех секций по 14 этажей с трехуровневой подземной частью. Инфраструктура включает фитнес-центр с бассейном, подземный паркинг и детский сад. В настоящее время средняя цена квадратного метра жилья составляет160 тыс. руб.

Городские программы в Красносельском

Как мы уже сказали в самом начале статьи, в Красносельском много ветхого и аварийного жилья. В списки объектов, которые будут отселены, попали дома по адресам: Ананьевскии пер., д.5, стр.5; Н.Красносельская ул., д. 23, стр.1; Русаковская ул., д.6. Дом, признанный аварийным находится на улице Садовая-Спасская, д. 19, стр.2. Его тоже намечено освободить от жильцов.

Другое важное направление девелопмента на территории района – строительство гаражей. Это отражено в постановлении Правительства Москвы от 05.11.2002 № 909-ПП «О градостроительном плане развития территории Красносельского района на период до 2020 года», а также в постановлении Правительства Москвы от 28.07.2009 № 685-ПП «О порядке строительства объектов гаражного назначения в городе Москве». В настоящее время в Красносельском есть три гаражных комплекса, которые планируется сдать в 2010 году. ГК на ул. Пантелеевская, вл. 2 рассчитан на 287 машиномест, на ул. Пантелеевская, вл. 20 – на 203 машиноместа, на ул. Краснопрудная ул., вл. 3/5 – на 114 машиномест. Строительство гаражного комплекса на ул. Верхняя Красносельская (вл. 14Б-16В) на 300 машиномест зависит от соблюдения сроков отселения жилого дома №14Б по ул. Верхняя Красносельская. Сроки отселения согласно распорядительным документам – 2011-2013 гг.

В планах столичных властей – строительство двух школ на территории Красносельского за счет горбюджета. На 2010-2011 г.г. запланировано возвести второй корпус школы № 1305 по адресу: 2-й Красносельский переулок, дом 18. на 525 мест, а также здание школы № 1652 по адресу: ул. Верхняя Красносельская, д. 30. Школа рассчитана на 400 учащихся. Площадь застройки – 2466,7 кв.м, общая площадь – 7697,9 кв.м.

Резюме

Красносельский район – на любителя. Конечно, минусов многовато, и для разборчивого и капризного покупателя он не подойдет. А вот для тех, кто ценит жизнь в центре города, предоставляется возможность найти себе сравнительно недорогое жилье.

Дата публикации: 11:05 16 ноября 2010

Источник: bpn.ru