Трудно быть клиентом

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Чтобы удачно продать или купить квартиру, потребителю сегодня нужны не только хороший объект или, соответственно, достаточная сумма денег. Не менее важно правильно выстроить свои отношения с агентством недвижимости, знать свои права и обязанности как клиента.

Быть клиентом риэлторского агентства на сегодняшнем рынке недвижимости непросто. Как распознать профессиональное и надежное агентство среди сомнительных фирм? Зачем нужен договор с компанией и что в нем должно содержаться? Как найти баланс между разумной бдительностью перед лицом риэлтора и доверием к нему, необходимым для успешного совершения сделки?

Эти вопросы обсудили специалисты известных петербургских риэлторских агентств на круглом столе «Защита интересов клиентов риэлторских фирм», который 6 ноября провел журнал БКН.РУ в рамках XXI Ярмарки недвижимости.

Зачем нужен договор

Руководитель отдела загородной недвижимости компании «Авентин» Виктор Басов попытался объяснить собравшимся на круглом столе слушателям, для чего вообще нужен эксклюзивный договор с агентством недвижимости и почему агентства настаивают на его заключении.

Большинство клиентов, впервые обращающихся в агентство недвижимости, констатировал г-н Басов, полагают, что чем в большее количество фирм они обратятся, тем быстрее их цель, продажа или покупка квартиры, будет достигнута. Это ошибочное мнение. Эффективная работа, уверен эксперт, возможна только при наличии эксклюзивного договора. Дело в том, что продажа объекта недвижимости для агентства – это работа, требующая временных и материальных затрат. Агент, не имеющий договора, фактически рискует тем, что проделанная им работа окажется бесполезной, просто пропадет зря. Поэтому первое, для чего нужен договор, – для начала предметной и серьезной работы.

Законное право потребителя на рынке недвижимости – выбрать компанию для сотрудничества. А задача выбранной им компании – во всех дальнейших переговорах и операциях отстаивать интересы клиента. Договор подкрепляет эту обязанность компании – в этом его вторая функция.

Третья цель заключения договора – обеспечение безопасности сделки на всем ее протяжении. По договору агентство проводит экспертизу продаваемого и покупаемого объекта (история перепродаж, наличие «зависших» прописанных в квартире людей и пр.), чтобы гарантировать юридическую чистоту сделки, проверяет документы, готовит договор купли-продажи, подает его на регистрацию, организует взаиморасчеты.

Наконец, заключил Виктор Басов, еще одна существенная функция договора – его наличие обязывает агентство поддерживать клиента и после завершения сделки – если возникнут какие-либо сложности. Пример из практики агентства «Авентин»: в случае оспаривания права собственности (что очень редко, но случается) юристы компании будут бесплатно отстаивать интересы своего клиента на всех этапах, включая судебное разбирательство, если до него дойдет дело.

Главное об эксклюзиве

Важную для всех потребителей тему договора с агентством продолжил Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор». Он рассказал о существующих типах договоров, а также о том, что должен содержать договор и какие изменения можно туда вносить. 

В принципе, сообщил генеральный директор «Невского простора», существует два основных варианта договора с агентством недвижимости. Первый – это эксклюзивный договор, по которому все полномочия по продаже объекта переходят к данному агентству. При этом клиент, по собственной инициативе или по совету своего юриста, может внести в договор любые коррективы, не противоречащие действующему законодательству. 

В договоре может быть сколь угодно подробно описан объем работ, который берет на себя агентство. Так, можно описать, куда и с какой частотой будет подаваться реклама. Согласно договору, агентство передает информацию об объекте по своим профессиональным каналам, проводит проверку документов, осуществляет маркетинговый анализ рынка и дает продавцу рекомендацию по цене. Далее компания отчитывается продавцу по количеству звонков и просмотров объекта, по проведенным переговорам. Отчет по работе предоставляется с определенной периодичностью – например, раз в месяц. Иначе говоря, по эксклюзивному договору агентство полностью отвечает перед клиентом за весь процесс сделки.   

В соответствии с законодательством (Гражданский кодекс РФ, Закон о правах потребителей), клиент (заказчик) в праве в любой момент отказаться от сотрудничества по договору и не обязан объяснять исполнителю работ причину этого. Но важно, что, прерывая действие договора, клиент обязан оплатить оказанные ему по факту услуги. Александр Гиновкер замечает, что по последнему пункту между агентствами и потребителями их услуг часто возникает непонимание. Клиент не осознает объем уже проделанной работы: ему в ней видятся, к примеру, только одна-другая поездка агента на общественном транспорте на просмотр объекта и пара строчек в рекламном каталоге – и только стоимость автобусного билета и этих строчек он и готов оплатить. Клиент не учитывает приложенные усилия и временные затраты риэлтора – рабочее время которого тоже имеет свою цену. Поэтому в ряде фирм, входящих в Ассоциацию риэлторов СПб и ЛО, принято прописывать в договоре ту сумму, которую будет обязан выплатить клиент в случае досрочного разрыва договора. 

Без обязательств

Другая, наряду с эксклюзивным договором, разновидность соглашения с риэлторской компанией – это договор на рекламу, напомнил Александр Гиновкер. По нему компания обязуется всего лишь рекламировать определенный объект недвижимости по определенной цене. В принципе, этот документ тоже полезен – он защищает от возможных ситуаций, когда объект рекламируется, а его владелец об этом даже не знает. А такие ситуации случаются, особенно с загородными объектами, земельными участками. 

Никаких обязательств на клиента и на агентство рекламный договор не налагает. Помимо этой риэлторской компании, клиент может обращаться в любые другие и так же давать им разрешение рекламировать его объект.

Существенных плюсов в рекламном договоре Александр Гиновкер практически не видит. Клиент, заключивший такой договор, чаще всего может рассчитывать только на самую простую и неэффективную бесплатную рекламу. Неудобен такой договор и риэлтору. Бывает, что по рекламе появились заинтересованные покупатели, идут просмотры. А клиент вдруг заявляет, что «буквально вчера» уже продал квартиру своему старому знакомому, который по счастливой случайности узнал о продаже, – а агента он благодарит за помощь и прощается. Разумеется, риэлторов подобные ситуации не устраивают – ведь потенциальных покупателей, с которыми идут переговоры, придется разочаровать и тем самым повредить своей профессиональной репутации. 

Проверяй и доверяй

Сергей Еременко, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Ваш дом», затронул тему доверия потребителя к риэлтору. Любая риэлторская компания, заметил г-н Еременко, нацелена на то, чтобы провести сделку от начала до конца (не всегда клиент понимает все эти этапы). Поэтому риэлтор и его клиент не являются контрагентами – в том смысле, что им не нужно бороться друг с другом, у них одна конечная цель. Покупателю не нужно думать, что можно больше узнать об объекте, пообщавшись непосредственно с продавцом объекта. У риэлтора ресурс больше, поскольку за ним стоит вся организация, с ее юристами, консультантами, бухгалтерами и пр. В связи с этим Сергей Еременко призывает потребителей видеть в агентстве недвижимости своих партнеров – именно такая позиция скорее приведет к тому, что сделка будет успешно совершена.

Однако чтобы полностью довериться выбранному агентству, потребитель должен  знать, что оно надежно, а услуги его качественны. Об этом собравшимся на круглом столе рассказал Александр Бугаев, менеджер вторичного рынка компании «Невский альянс». Система лицензирования агентств недвижимости довольно давно отменена, сообщил он. Поэтому теоретически любые непрофессионалы или просто аферисты могут назвать себя риэлторской компанией. Потребитель, прежде чем доверить свою сделку тому или иному агентству, должен проверить его на благонадежность. Самый простой и верный способ – убедиться, что компания состоит в одном из профессиональных объединений, таком как Ассоциация риэлторов СПб и ЛО, Российская гильдия риэлторов. Профобъединение берет на себя обязательства по защите клиентов агентств и дает гарантии качества услуги.

Риэлтор или жизнь?

В кризисный и посткризисный период потребители ищут различных способов сэкономить – в том числе на сделке с недвижимостью. В условиях, когда людям доступно большое количество изданий и интернет-ресурсов, где разместить объявление о продаже квартиры может любое частное лицо, возникает естественный соблазн: попытаться провернуть сделку самостоятельно, не тратясь на услуги риэлтора. О том, насколько обоснованны такие попытки участников рынка, рассказал Максим Чернов, генеральный директор агентства «Адвекс-Московский».

Максим Чернов полагает, что в работе с недвижимостью важен не только статус компании, но и личность риэлтора, его собственные навыки и таланты. Покупка и продажа жилья – вопрос для людей не просто важный, а деликатный, почти интимный, и доверить его можно только надежному человеку. Именно поэтому большинство клиентов к хорошим агентам приходят по рекомендации друзей. Авторитетная компания, конечно, тоже имеет значение: она обеспечивает агенту правовой тыл, необходимые инструменты и сервисы для работы с клиентом. Агентство для риэлтора – все равно что команда для футболиста, приводит аналогию г-н Чернов.

В настоящее время рынок находится в ситуации, когда предложение в несколько раз превышает спрос – и это ситуация здоровая, нормальная для западных рынков, подчеркивает эксперт. Купить сейчас легко, а продать трудно – и такое положение дел, по всей видимости, сохранится. До кризиса риэлтор мог заработать, прилагая минимум усилий: в условиях ажиотажного спроса можно было просто подать объявление, провести кое-какую рекламную кампанию, и покупатель находился. Однако подать объявление может любой человек – не в этом суть работы риэлтора.

Сегодня, когда предложение велико, продажа превратилась в действительно серьезную и тяжелую работу, для выполнения которой нужны профессионалы. Поэтому в условиях «рынка покупателя» роль профессионального агента по недвижимости стала еще более значительной, чем раньше. Риэлтор призван провести сделку от начала до конца, разрешить возникающие в ходе нее конфликты интересов – которые всегда возникают между продавцом и покупателем. 

Максим Чернов приводит, казалось бы, парадоксальный пример: он сам, будучи риэлтором с 13-летним опытом работы и главой компании, для продажи своей квартиры недавно воспользовался услугами агента. Так же поступил при продаже своей недвижимости его партнер. Дело в том, что, оказываясь в роли потребителя, даже опытный специалист не в состоянии самостоятельно разрешить все возникающие вопросы – ему требуется объективный сторонний взгляд и профессиональные усилия другого риэлтора-практика. 

По данным г-на Чернова, в Петербурге проходит 60 тыс. сделок на вторичном рынке в год. Из них около 15 тыс. не выходят в открытый рынок – это сделки между родственниками и знакомыми, которые сами обо всем договариваются. Им риэлтор действительно не нужен – они обращаются в агентство разве что для регистрации сделки. Всем остальным специалист необходим, особенно сейчас, когда продажа жилья стала сложным делом, требующим профессионализма и опыта.

Но и на открытом рынке недвижимости (не только в России, но и во всем мире) есть определенная доля потребителей, которые пытаются продать жилье своими силами – это порядка 5%. Из них около половины, попытавшись поначалу продавать самостоятельно, в конце концов приходят к риэлторам. Но есть и более упорные граждане: по впечатлениям Максима Чернова, некоторые продавцы недвижимости «уже поседели, а все продают свою квартиру», так и не решившись обратиться в агентство. Каждый сам выбирает, что потратить ради продажи недвижимости: деньги на риэлтора или собственную жизнь, заключает эксперт. Платя за услуги специалиста, полагает Максим Чернов, человек в то же время экономит свой наиболее дорогой, невосполнимый ресурс – время и нервные клетки. А эта экономия – самая важная и ценная.

Дата публикации: 16:05 16 ноября 2010

Источник: bpn.ru