Безналичный расчет - способ минимизировать риски при покупке недвижимости

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Денежные расчеты – нерв любой сделки. Естественно, это справедливо и для купли-продажи жилья, когда на кону со стороны покупателя миллионы рублей, а со стороны продавца чаще всего единственная квартира. Как снизить риски?

Между заключением договора купли-продажи и регистрацией прав нового собственника проходит в идеале не больше месяца, но сегодня – благодаря известным проблемам в Росреестре – гораздо больше. И все это время денежным эквивалентом квартиры не могут распоряжаться ни продавец, ни покупатель. Если в регистрации по каким-то причинам будет отказано – деньги вернутся к несостоявшемуся покупателю, если же все в порядке, то их заберет состоявшийся продавец.

В рамках круглого стола, организованного редакцией журнала «Бюллетень Недвижимости», эксперты выясняли, где надежнее всего хранить деньги до момента окончания сделки.

Модератором круглого стола выступила директор по продвижению Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Ирина Гудкина.

Разочлись – как вода разлилась

Руководитель направления «Единый центр документов» Алексей Попов ратует за безналичный расчет – через аккредитивы. Покупатель открывает расчетный счет в банке, и после представления в этот банк свидетельства о регистрации перешедшего к нему права собственности деньги перечисляются на счет продавца. По мнению Алексея Попова, посредством аккредитивов можно также проводить расчеты по цепочкам сделок: «В таком случае все участники сделки заранее подписывают заявление о том, что при наступлении таких-то условий деньги перечисляются на такие-то счета. Грубо говоря, деньги сначала поступают на счет первого продавца, а потом, согласно его заявлению, перечисляются дальше».

Впрочем, такой практики рынок пока не знает. Все теоретические плюсы безналичного расчета разбиваются как раз о практическое применение.

«При этой схеме уменьшается вероятность недобропорядочного поведения одной из сторон, но она не исчезает вовсе, – считает генеральный директор Центра жилищного кредитования Ирина Забродина. – Покупатель может отозвать свои деньги назад, хотя по сравнению с банковской ячейкой это сделать гораздо сложнее. Аккредитив имеет массу плюсов, не нужно носить в пакетах наличные деньги ни покупателю, ни продавцу. Но есть и минусы: во-первых, немногие банки эту схему осуществляют, во-вторых, у участников сделки появляется необходимость открывать истинную сумму сделки».

В своей семье – что за расчет

Та же практика рынка недвижимости показывает, что аккредитивами пользуются в основном юридические лица. «Физические лица хотят «видеть деньги», поэтому безналичные расчеты проходят либо между близкими родственниками, либо между людьми, которые безоговорочно доверяют друг другу, – говорит начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ24» Татьяна Хоботова. – По идее, аккредитив – это та же ячейка, только в безналичной форме. Мне как сотруднику банка эта форма нравится, но клиентов она пугает».

Многие эксперты согласны с тем, что аккредитивы хороши, но уверены, что риэлторский мир к работе по этой схеме просто не готов. Есть и другое мнение: дело вовсе не в риэлторах, а в нашем налоговом законодательстве. Показывать полную стоимость объекта имеет смысл только в том случае, если человек владел недвижимостью более трех лет. Именно владел, поэтому если вы вложились в долевое строительство в 2005-м, а право собственности оформили в 2009-м, только с 2009 года и начинается отсчет. Покупатель без стажа должен заплатить государству 13% подоходного налога от стоимости объекта, если его цена превышает 1 млн руб.

В то же время, известно, что в России скоро будет проводиться массовая переоценка недвижимости (это связано с требованием Закона о кадастровом учете). После чего инвентаризационная стоимость квартиры в большинстве случаев будет соответствовать рыночной оценке. Так что дальнейшее «отбеливание» рынка недвижимости не за горами. А если отпадет необходимость скрывать подлинную стоимость, то и безналичные расчеты станут более востребованными – ввиду своей более высокой безопасности. Конечно, предстоит еще преодолеть некую инерцию мышления, но можно вспомнить, как быстро произошел переход с валютных расчетов на рублевые после соответствующих изменений в законодательстве (впрочем, падение курса доллара свою роль сыграло).

У купца расчет, а у покупателя – другой

Из прекрасного будущего вернемся в суровое настоящее. По оценкам генерального директора АН «Жилищный консультант» Александра Сухова, «белых» и прозрачных сделок, которые могли бы перейти на безналичный расчет, на рынке совершается не более 5%, остальные – «серые», именно поэтому и появилась такая форма взаиморасчетов, как банковская ячейка. И тут важны другие вопросы – сохранности денег и надежности хранилища.

«Для моего клиента важны надежность хранения и условия расчета, которые отвечали бы его интересам, – убежден Александр Сухов. – У нас есть печальный опыт обращения в расчетные центры на Гангутской улице и во Всеволожске, когда ограбили ячейки и граждане даже через суд не получили своих денег. Зная это, я, когда представляю интересы покупателя, стараюсь прописать в договоре, что деньги, которые находятся в ячейке, уже не принадлежат покупателю, это уже деньги продавца, который дает согласие, чтобы мы ограничили его возможность распоряжаться этими средствами. Деньги не могут быть бесхозными, у них всегда должен быть собственник. А период от закладки денег в ячейку до регистрации права собственности может оказаться достаточно продолжительным – в силу разных причин».

Ирина Забродина полагает, что такое давление на вторую сторону сделки может обернуться на завершающем этапе серьезными неприятностями. Продавец в последний момент может заподозрить, что его вводят в заблуждение, и отказаться от сделки.

Расчетные палаты

Сейфовые ячейки сегодня – привычный и цивилизованный способ хранения денег. Это иностранцы недоумевают, а для риэлторов соседних с Петербургом областей переход от расчетов «на подоконнике» к ячейкам – предел мечтаний. Ячейки эти располагаются в специальных хранилищах (депозитариях), которые действуют или при банках, или в расчетных центрах. Надежность депозитария зависит от нескольких факторов.

Первый: степень оснащенности хранилища, которую можно оценить с помощью сертификата Центробанка РФ. Самый высокий класс защищенности депозитария – пятый. В банках и расчетных центрах эта информация находится в открытом доступе.Второй фактор – визуальное восприятие помещения. Охрана, безопасность, в том числе пожарная, система контроля доступа. Одно дело, когда в депозитарий может пройти любой человек, и другое – когда для этого нужно пройти определенную процедуру. Помещение должно быть спланировано так, чтобы участники разных сделок не пересекались между собой. Вообще, чем меньше людей знают о предстоящей закладке денег в ячейку, тем лучше – это общее правило.

Еще один косвенный показатель надежности депозитария – это размер уставного фонда, который, в случае наступления форс-мажора, сможет покрыть ответственность депозитария, если будет доказана его вина.

Доказать вину, между прочим, не так-то просто. Ведь банк или расчетный центр сейфовые ячейки сдают в аренду и обязуются контролировать доступ к ним. Отвечать за сохранность содержимого никто не собирается: что там хранит арендатор и сколько – его личное дело.

По неумолимой логике банкиров, деньги хранятся на расчетных счетах, а в ячейке – ценные пакеты.

У всякого свой расчет

По возможности, советуют специалисты, в договорах купли-продажи нужно писать правду. Если не получается указать рыночную стоимость, нужно зафиксировать: стороны договорились, что такая-то сумма денег лежит в таком-то банке в ячейке номер такой-то. Это снизит вероятность полной потери денежных средств. Если денег в ячейке вдруг не окажется, у граждан при судебном разбирательстве будет больше шансов доказать, что в ячейке хранились именно денежные средства и в определенном объеме.

«Агентства недвижимости всегда рекомендуют клиентам указывать реальную цену сделки, но люди на это не идут, – констатирует заместитель генерального директора АН «Малиновый дом» Анна Короткова. – Другой момент, который не позволяет рынку жилья перейти на безналичный расчет, – это недоверие к банкам. Тот факт, что банк может отвечать только за те средства, которые размещены на счетах, просто не воспринимается. За деньги, находящиеся в ячейке, банк ответственности не несет и даже не знает, сколько там денег, но клиенты привыкли видеть наличные деньги, хотят пощупать их».

В отличие от безналичного способа, на ячейках уже хорошо отработаны действия по расчетам при проведении цепочки сделок. Расчет по грамотно и подробно расписанным правилам, не похожим на стандартные, называется эксперт-сейфингом. Это услуга, которую оказывают расчетные центры. Речь идет о сложных сделках, когда предполагается поэтапная выплата средств, но отдельная тема – сделки с участием ипотечного кредита. В таких случаях деньги всегда выдаются в один прием, но в конце цепочки. Поэтому если в цепочке сделок хотя бы одна ипотечная, цепь придется разбивать на две. Тогда ячейка с кредитными деньгами откроется в конце первого этапа реализации цепочки. Причем эта ячейка будет в расчетном центре того банка, где заемщик оформил ипотечный кредит.

Если в цепочке несколько ипотечных сделок, то лучше если они все связаны с одним банком. Хотя опытные риэлторы с квалификацией ипотечного брокера способны объединить звенья цепи, в которой собраны ипотечные кредиты и из разных банков. Только немного не повезет последнему продавцу, который будет собирать свои деньги по частям.Кроме того, ипотечные банки всегда диктуют условия, в том числе и по взаиморасчетам.

Так что не будет преувеличением сказать, что услуга эксперт-сейфинга оказывается тогда, когда в цепочке нет сделок с ипотекой. В договоре эксперт-сейфинга дополнительно прописываются все условия подхода к сейфовой ячейке (ячейкам): кто, когда и после наступления каких обстоятельств.

Резюме

Как видим, сложных моментов при расчетах более чем достаточно. Участники круглого стола рассмотрели только вершину айсберга. И рекомендации гражданам они дают следующие: обращаться к специалистам, которые будут отстаивать ваши интересы, внимательно читать все подписываемые документы и помнить, что стопроцентной гарантии сохранности содержимого сейфовой ячейки не даст никто.

Дата публикации: 14:28 23 ноября 2010