Москва не резиновая?

Как поется в известной песне, Москва не сразу строилась. Но однажды начавшись, этот процесс, видимо, не остановится никогда. И если раньше успехи в данной сфере было принято толковать оптимистически просто: раз строят - значит жилья будет больше, то теперь к проблеме подходят более рационально: строят - значит, есть спрос, значит в недвижимость выгодно вкладывать капитал. Причем и властям, и крупным строительным холдингам, и обычным нашим согражданам, именуемыми частными инвесторами.

Несмотря на острейший дефицит земли в столице, "точечное" строительство не стало единственным способом приумножения квадратных метров. Резерв 1990-х гг. - Митино, Марьино, Бутово и Жулебино - еще не исчерпан, там остаются свободными тысячи гектаров потенциальных стройплощадок. Но по-настоящему массовое строительство идет сейчас на территориях, расположенных за пределами МКАД, - в Куркино, Кожухово, Молжаниново. Исключение составляет только Ходынское поле.

Городская легенда

По словам главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, застройку нового столичного района на Ходынском поле планируется завершить в 2007 г. Общая площадь жилья здесь составит 1 млн кв.м. В южной части района строится жилой комплекс "Гранд-Паркъ" площадью 400 тыс. кв.м, а в северной части Ходынки разместятся Национальный музей авиации и космонавтики, культурно-деловой и жилищно-гостиничный центры. К тому же, по планам Москомархитектуры, строительство района в какой-то мере позволит решить транспортные проблемы. Вокруг него будет проложена кольцевая магистраль с многочисленными выездами, в том числе и на проектируемое Четвертое транспортное кольцо, что разгрузит Ленинградское шоссе. "Ничего подобного в городе еще не строилось, - отмечает главный архитектор Москвы А. Кузьмин, - ведь Ходынка - это городская легенда, поэтому при проектировании были учтены все исторические особенности этого места".

В соответствии с проектом застройка района ведется по двум направлениям. Одна часть района состоит из домов-эркеров высотой от 4 до 12 этажей, вторая - из "дома-стены" переменной этажности высотой от 12 до 24 этажей с арками. Всего в микрорайоне будет построено 14 домов, причем соотношение подземных гаражей и квартир предусмотрено 1:1. Район позиционируется как бизнес-класс, и квартиры в монолитно-кирпичных домах полностью соответствуют этому уровню. Так, площадь однокомнатных квартир составляет 52-54 кв.м, двухкомнатных - 78-81, трехкомнатных - 106-133, четырехкомнатных - 123-147. Высота потолков - 3,08 м. Стоимость 1 кв.м в таких квартирах колеблется от $1500 до $1800. Большинство торцевых квартир на последних этажах секций будут иметь отапливаемые зимние сады. Вместе с тем квартиры в малоэтажных домах относятся к элитной категории, которую продают по $2900/кв.м.

Главный архитектор города считает, что "Гранд-Паркъ" составит конкуренцию всем привычным местам отдыха москвичей и гостей столицы. По его словам, сюда будут приезжать семьями на целый день, как в Диснейленд.

Родина экофлэта

Достоинства Куркино можно перечислять долго. Во-первых, это очень зеленый район, удачно вписанный в уникальный природный комплекс долины реки Сходни. Крутые склоны холмов, чистые родники, березовые рощи образуют неповторимый ландшафт. Перепады высот достигают здесь 50 м, за что район получил название "Московская Швейцария". Во-вторых, это единственный район в столице, где нет типового жилья, все дома возводятся по индивидуальным проектам. В Куркино выросли таунхаусы и дуплексы, дополняют малоэтажную застройку элитные особняки. В зависимости от типа жилья варьируется и стоимость квадратного метра. Так, квартиры можно приобрести по цене от $1100/кв.м, таунхаусы - от $1200.

В современной истории строительства Москвы еще не было случая, когда целый район массовой застройки возводился одной компанией. Куркино - первый пример: ГУП "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" обеспечивает полный цикл работ по управлению проектом - от согласования исходно-разрешительной документации до сдачи объекта под ключ и обеспечения его эксплуатации.

Согласно уточненному проекту застройки микрорайонов, на территории Куркино планируется построить около 1 млн кв.м жилья различного типа. По окончании строительства (2006-2007 гг.) на территории Куркино появится 18 микрорайонов. Планом застройки Куркино предусмотрено возведение 80 объектов социально-бытовой инфраструктуры.

Специалисты рынка недвижимости отметили, что за последние годы требования покупателей к жилью качественно изменились. Урбанистические пейзажи перестали радовать глаз горожан. Им подавай естественный, в крайнем случае, восстановленный ландшафт. Желательно также, чтобы было поменьше соседей или не было их вообще, но при этом они хотят жить в Москве, а не за городом. Именно для таких "привередливых" покупателей и придумали экофлэт.

По словам генерального директора Группы компаний "Собор-СМ" Ольги Свиридовой, помимо экологичности, такое жилье отличают "особенный архитектурный облик и новый подход к проектированию, связанный с визуализацией пространства". Микрорайон 2А Куркино - одно из лучших мест для строительства экофлэтов. Он будет застроен домами высотой не более 6 этажей, с соблюдением всех норм, необходимых для комфортного проживания. Это четкое отслеживание уровня естественной освещенности, шума, который на порядок ниже не только московского, но и куркинского, особые строительные технологии и материалы, проектные и планировочные решения, определенные развороты корпусов и квартир, качественная телефонизация, высокий уровень инженерного обеспечения и благоустройства. По словам В. Ресина, в этом году строители наметили сдать 200 тыс. кв.м жилья, из них половину - в первом полугодии.

Есть, правда, в Куркино и слабое звено - местные котельные. До сих пор не удается отладить оборудование, чтобы температура теплоносителя на выходе достигала расчетных 115оС вместо нынешних 75оС. Поэтому сейчас намечена модернизация или замена "непослушных" котельных на новые.

Куркино хорошо и быстро строится. А заселяется медленно. Впрочем, объясняется это довольно просто. Основные объемы этого микрорайона возводили в годы активного "роста рынка", то есть когда цены на квадратный метр росли на 30-40% в год. Доверять банку свои сбережения логично было тем, кто обладал лишь небольшими деньгами. Большие деньги вкладывали в квартиры. То есть покупали их не для жизни. И теперь в Куркино активно функционирует рынок вторичного жилья: частные инвесторы продают квартиры и дома тем, кто планирует там обжиться. Но ввод в эксплуатацию уже второй по счету большой школы говорит о том, что постепенно район заселяется.

На крайнем севере Москвы

Молжаниново - самый северный район Москвы, расположенный далеко за МКАД, у пересечения Международного и Ленинградского шоссе. Достаточное количество свободных площадей и относительно небольшой объем жилья, подлежащего сносу (на площади 1650 га в частных домах проживают около 2 тыс. человек), благоприятная экологическая обстановка в перспективе делают его очень привлекательным местом проживания. Основные трудности - отсутствие инженерных коммуникаций.

В начале 1990-х гг. эта территория вошла в состав Москвы, тянуть сюда коммуникации было экономически нецелесообразно. Теперь же, с освоением Куркино, все инженерные сети протянут оттуда. Есть и другие существенные ограничения, с которыми пришлось столкнуться градостроителям и архитекторам. Во-первых, близость аэропорта "Шереметьево", во-вторых, проходящая через район трасса газопровода высокого давления и, в-третьих, уникальные природные условия Молжаниново - небольшие перелески соседствуют с живописными Бурцевскими озерами. Предполагаемая площадь жилой застройки - 705,4 кв.м, кварталы вытянутся вдоль Ленинградского шоссе, а также компактно расположатся рядом с Международным шоссе.

По своей инвестиционной привлекательности район Молжаниново сопоставим с Митино, Жулебино и Южным Бутово. Открытый тендер на его застройку выиграла компания "Интеко".

Предполагаемый объем будущих инвестиций в развитие района - $100 млн. В эту сумму входят затраты на строительство, а также финансирование расселения домов, выплата компенсаций владельцам земельных участков, вывод предприятий и других объектов с застраиваемой территории, перенос газопровода.

Как и в Куркино, в Молжаниново будут строить только коммерческое жилье по индивидуальным проектам. Причем объемы жилого строительства запланированы небольшие. Предполагается возведение жилых домов разной этажности - от 6 до 16, а также таунхаусов и коттеджей. Общая площадь объектов инфраструктуры составит 724,4 тыс. кв.м. Здесь будут и гостиничный комплекс, и предприятия торговли, и спортивные объекты. На территории более 600 га планируется создание крупнейшего в России гольф-клуба, а на месте деревни Бурцево - коттеджного поселка, где разместятся посетители клуба. Севернее клуба появится Центр технических видов спорта с трассой для авто- и мотогонок, спроектированной германским архитектурным бюро TILKE.

Ленинградское шоссе в ближайшее время предполагается расширить на всем его протяжении от МКАД до Международного шоссе, неподалеку от Химок будет построена новая дорога, которая выйдет на улицу Лавочкина, а после завершения строительства трассы "Шереметьево"-Лобня до Молжаниново можно будет доехать и по Дмитровскому шоссе. Появится и новый вид общественного транспорта - скоростная транспортная система (СТС), которая уже через несколько лет свяжет "Шереметьево" и ММДЦ "Москва-Сити". Между Ленинградским шоссе и полосой отчуждения Октябрьской железной дороги будет размещаться "ПромСити" - компактная промышленная зона нового поколения. А на развилке Ленинградского и Международного шоссе построят крупный торгово-выставочный комплекс.

Генеральный курс - юго-восток

Кожухово - край Косинских озер - самый молодой микрорайон Москвы. Работы здесь начались в прошлом году, а уже на январском совещании в штабе строительства отрапортовали о полной сдаче четвертого микрорайона, это приблизительно 280 тыс. кв.м муниципального жилья. В настоящее время идет второй этап застройки Кожухова - возведение коммерческого жилья общей площадью 940 тыс. кв.м (дома серий П-46, ГМС-2001, П-44Т, И-155).

Предполагается, что стоимость жилья здесь будет ниже, чем в среднем по Москве, но на очень низкую цену рассчитывать не приходится в связи с глобальными планами создания района с уникальной инфраструктурой. Уже сейчас 1 кв.м жилья в домах типовых серий стоит $950-1100 на этапе строительства.

Еще неясна судьба крупного торгового комплекса в четвертом микрорайоне, на который объявлен тендер, но магазины шаговой доступности на первых, нежилых, этажах откроются уже в ближайшее время. Будут перенесены ЛЭП, а на освободившихся местах возведут еще порядка 200 тыс. кв.м жилья. "Жилье в Кожухове очень востребовано, - отметил В. Ресин, - хорошая экология и относительно невысокая цена за 1 кв.м делают его очень привлекательным для многих покупателей, хотя уже сейчас цены здесь выше, чем в Митино. Видимо, сказывается близость Святого озера. Если так и дальше пойдет, - пошутил глава стройкомплекса, - придется выкопать еще одно озеро". На благоустройство прилегающих территорий будет объявлен конкурс. В новых микрорайонах предполагается построить дополнительные транспортные магистрали и провести линию скоростного трамвая от проектируемой станции метро "Пронская". Город будет развиваться и дальше, в сторону Некрасовки и Люберец,, и общая площадь застройки Кожухова, по словам В. Ресина, составит 10 млн кв.м.

Канули в Лету времена, когда кварталы массовой застройки представляли собой ряды унылых стандартных коробок. При проектировании новых районов изначально ориентируются на современный образ жизни, поэтому одновременно с жильем возводятся объекты инфраструктуры. Торговые точки - на любой вкус и кошелек, от магазинчиков шаговой доступности до гипермаркетов крупнейших торговых сетей. Предприятия досуга, кафе, бары, дискотеки, физкультурно-оздоровительные центры, спортивные клубы, салоны красоты и многое другое изначально предусматривается проектировщиками. И возможно, через некоторое время в обиходе москвичей, наряду со сталинками и хрущевками, появятся новые образцы типовой застройки, которые назовут лужковками.

Дата публикации: 14:12 01 апреля 2005

Источник: bpn.ru