Новостройки: все под контролем

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Контроль качества, по уверениям застройщиков, на площадках ведется жесточайший, и что прораб не заметил – то жилец обнаружит и застройщик непременно устранит. Если, конечно, обнаруженное подлежит устранению.

Контроль качества строительства на уровне города должен обеспечивать ГАСН, причем контроль предусмотрен на разных этапах строительства. В центре города, на объектах, охраняемых государством как памятники истории и культуры, бдит еще и КГИОП. Контроль качества дорог, благоустройства, озеленения, инженерии и т. д. осуществляют иные организации, на баланс которых все перечисленное в дальнейшем передается. Но все-таки качество – категория из разряда врожденных инстинктов, и тут уже, как в троллейбусе застойных времен: совесть – лучший контролер. На совесть рабочего застройщик не полагается, а потому имеет массу контролирующих подразделений и беспристрастно устраняет недоделки.

Контроль «не той системы»

По мнению вице-президента Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Льва Каплана, с контролем качества строительства сегодня все обстоит очень прозаично.

«Никакой многоступенчатой системы контроля качества на всех этапах строительства, вплоть до сдачи дома, в настоящий момент нет. В прежнее время составлялись акты с участием органов государственного строительного надзора на так называемые скрытые работы, которые нельзя обнаружить после завершения дома. Сейчас ни органы строительного надзора, ни сами подрядчики этих процедур не делают. Сдача объекта в эксплуатацию осуществляется только застройщиком и подрядчиком, фактически дом они сдают сами себе. На встрече с Александром Ортом (главой петербургского Госстройнадзора. – Ред.), прошедшей недавно в «Союзпетрострое», было заявлено, что ни пожарные, ни экологи, ни Роспотребнадзор никак не участвуют в приемке здания в эксплуатацию. Отменены так называемые рабочие комиссии, которые ранее осуществляли предварительную приемку объекта с выявлением недоделок, а также государственные комиссии. Особенно это пагубно при сдаче жилых домов без отделки, когда качество строительства вообще невозможно определить. В советское время существовали поэтапная сдача и контроль хода строительства: приемка нулевого цикла, сдача дома под отделку, рабочая комиссия, государственная комиссия и включение готовых домов первого числа каждого месяца в перечень объектов, по которым утверждены акты госкомиссии, а также два-три месяца выделялось на ликвидацию недоделок под жестким контролем стройнадзора. После этого практически сразу выдавались ордера и заселялись жильцы. Сейчас, только по данным городской жилищной инспекции, свыше 300 жилых домов годами не подключаются к источникам энерго-, тепло-, водоснабжения, но считаются введенными в действие», – заявляет Лев Каплан.

Между тем сами застройщики уверяют, что контроль качества жесткий, а подход – системный.

«Для контроля качества строительства мы используем системный подход. Контроль начинается уже с написания технического задания на проектирование, отслеживания всех этапов разработки проекта и заложенных в него технических решений: для этого создан отдел проверки технической документации, – говорит Дмитрий Ходкевич, директор по строительству ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга». – Для контроля на строительной площадке создан отдел технического надзора, который тщательно проверяет работы подрядных организаций. За каждой строительной площадкой закреплены один-два инженера по техническому надзору. Мы сотрудничаем только с проверенными строительными подрядчиками, поэтому слово «брак» в нашем случае неприменимо. А завершается процесс контроля качества передачей дома на обслуживание управляющей компании, которая должна обладать необходимой квалификацией. Так как любой качественный продукт при неправильной эксплуатации быстро придет в негодность, выбор управляющей компании мы тоже берем на контроль».

В Setl City также применяют многоступенчатость. «Мы имеем комплексный контроль качества строительства своих объектов: службу контроля качества строительства в структуре компании-генподрядчика, отделы руководителей проектов (в частности, за контроль качества в отделе отвечает инженер по строительству) и отдел контроля качества строительства. Любое несоответствие проекту и технологиям строительства, выявленное этой системой, устраняется», – говорит Николай Евстратов, заместитель генерального директора по строительству Setl City.

В «ЛенСпецСМУ» качество строительства контролирует Служба технического надзора за качеством строительства и гарантийных обязательств. Брак, выявленный в процессе работ, устраняется.

В начале сотрудничества с компанией «ЛЭК» компания «НДВ СПб» создала департамент качества, который контролирует строительство на объектах. «Плюс этого департамента в том, что он не подчинен напрямую застройщику, а находится в структуре «НДВ СПб», – поясняет Екатерина Симонова, заместитель генерального директора компании «НДВ СПб». – На данный момент еще не было зарегистрировано ни одного крупного брака. Однако в июле 2010 года поступила жалоба на загрязненность территории на строительной площадке ЖК «Лондон Парк». Были вынесены предупреждения, нарушения устранили в кратчайшие сроки. Сейчас, несмотря на возросшие темпы строительства, территория поддерживается в чистоте».

На объектах «Северо-Западной строительной корпорации» работает служба заказчика, которая в процессе строительства совместно с будущим владельцем контролирует качество строительства и при желании владельца вносит изменения в проект квартиры.

«В процессе работ сами строители (служба технического надзора) ведут постоянный контроль соблюдения норм и СНиПов, а также проверку качества строительных материалов, условий их хранения и эксплуатации, – говорит Михаил Голубев, генеральный директор «Северо-Западной строительной корпорации». – При подписании акта приема-передачи квартиры дополнительный контроль осуществляется «Службой эксплуатации» также совместно с будущими владельцами. Если у заказчика возникают какие-либо замечания – они устраняются. Все вышеперечисленное – внутренний контроль. Но есть и внешний – государственный, основанный на многолетней практике соблюдения строительных норм, правил и регламентов».

В холдинге RBI практикуют три этапа приемки. А именно: управление строительства принимает квартиры у подрядчика, затем отдел клиентского сервиса принимает квартиры у управления, и только после этого квартиру принимает покупатель. Замечания рассматриваются и устраняются в кратчайшие сроки, не дольше двух недель. Разумеется, не все погрешности в квартире вскрываются за две недели проживания в ней, да и не всякий собственник, купив квартиру, вселяется в нее незамедлительно, едва получив ключи. «В дополнение к существующей государственной системе контроля качества мы разработали собственную систему контроля качества строительства, которая позволяет свести процент замечаний и недочетов к минимуму, – объясняет вице-президент по жилой недвижимости холдинга RBI Дмитрий Флеров, – у нас лишь 2% квартир имеют какие-то замечания, чаще это мелкие, несущественные недочеты». Что говорить, «маньяки качества», как отозвался об RBI однажды в интервью сам Эдуард Тиктинский, председатель совета директоров.

СНиПы в колеса

При желании качество соблюсти можно. Но порой мешают устаревшие СНиПы (многие из них не обновлялись с 80-х годов). Сегодня действуют нормы Федерального закона «О техническом регулировании» от 27.12.2002 № 184-ФЗ. «При корректном применении старых СНиПов и новых стандартов особых сложностей при согласовании современных проектных решений по комфорту и техническому оснащению жилья не возникает. Но для этого надо обладать необходимым опытом и квалификацией», – говорит Дмитрий Ходкевич.

«Конечно, хотелось бы, чтобы СНиПы корректировались и соответствовали современным требованиям комфорта и технического оснащения жилья, – сетует Николай Евстратов, – Но у нас есть понимание, что нормативная база не может меняться одновременно с изменениями запросов потребителей – это сложный и долгий процесс».

Случается, что новые технологии просто не укладываются в рамки старых СНиПов: грубо говоря, соблюдая их, как раз и нанесешь ущерб качеству. И тут приходится изворачиваться. «Бывают случаи, когда нормативы не соответствуют приемам и решениям, которые мы закладываем в наши дома, – рассказывает Михаил Голубев, – но такие ситуации разрешаются, хотя на них тратится намного больше времени. Пример: в 1995 году мы начали строительство таунхаусов в «Никитинской усадьбе», это было ново для нашей страны. Тогда возникли проблемы с регистрацией на данный класс жилья, и их удалось решить».

«Парадокс действующей системы состоит в том, что в качестве строительства и введении новшеств не заинтересованы ни застройщик, ни проектировщик, ни, тем более, подрядчики. Качество проявляется лишь в процессе эксплуатации, но это уже совершенно не касается участников процесса строительства», – полагает Лев Каплан. Не справятся, по его мнению, с контролем качества и СРО, так как они выдают допуски только на отдельные виды работ, при этом в их задачу входит не контроль качества, а только безопасность строительства.

Хорошее дело браком не назовут

А что делать, если при эксплуатации выявлен брак? Из опрошенных представителей компаний не все поддерживают связь с жильцами. А форумы жильцов пестрят обсуждениями кривых стен, разновысоких потолков и щелей на стыках панелей. Устранить конструктивный брак уже не возможно.

«ЛенСпецСМУ» рассматривает все обращения дольщиков по недоделкам, и даже устраняет их силами своей службы гарантийных обязательств. «Минимальный срок гарантийного обслуживания домов холдинга составляет пять лет, но и по истечении указанного периода практически все объекты остаются под контролем этой службы», – заверили в компании.

«Возрождение» несколько лет назад организовало отдел по работе с рекламациями. «Иногда случается, что выявляются некоторые проблемы, которые становятся заметны только на этапе эксплуатации. Сотрудники отдела оперативно решают подобные вопросы. Учитывая, что в корпорации каждая третья сделка является повторной, можно сделать вывод, что наши жильцы довольны качеством строительства и уровнем комфорта», – говорит Дмитрий Ходкевич.

Послед сдачи в эксплуатацию домов RBI холдинг берет их на гарантийное обслуживание. «Это значит, что по любым вопросам, связанным с текущей эксплуатацией жилья, жилец может обратиться к уже знакомому ему менеджеру отдела клиентского сервиса», – пояснил Дмитрий Флеров.

В Setl City существует «Клиентская служба сервиса», которая помогает устранить огрехи, выявленные при эксплуатации. «Если неполадки действительно вина застройщика – мы готовы исправить погрешность нашей работы в полном объеме», – говорит Николай Евстратов.

«НДВ» контролирует качество домов «ЛЭКа» только до подписания акта приемки квартиры. «Все недоделки должны быть устранены перед подписанием акта приема-передачи. Если покупателя что-то не устраивает, то он просто не подписывает этот документ, пока недоделки не устранены», – пояснила Екатерина Симонова.

К сожалению, не всякий покупатель настолько юридически грамотен, чтобы составить договор, по которому можно требовать устранение брака после приемки квартиры.

С другой стороны, его, как верно отмечает Лев Каплан, всегда интересует в первую очередь низкая цена квартиры. И цена эта возможна только при снижении качества материалов и работ. «По моему мнению, достойного качества строительства можно добиться только двумя путями: сверху, через жесткие нормативы, которые сегодня отсутствуют, и эффективную работу органов Государственного строительного надзора (у которого сейчас практически связаны руки) и снизу – чтобы покупатели требовали за свои деньги соблюдения хотя бы минимальных требований к качеству, установленных нормативами», – говорит он.

Дата публикации: 13:31 29 ноября 2010

Источник: bpn.ru