Эксперт: не все застройщики готовы работать по 214-ФЗ

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Летом 2010 года в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» внесены серьезные изменения. Как они сказались на работе петербургских застройщиков, какие новые поправки готовятся в местное законодательство, на что жалуются граждане, приобретающие жилье в новостройках, и как решается судьба проблемных объектов, рассказывает начальник Управления по надзору в сфере долевого строительства Комитета по строительству Олег Островский.

– Олег Борисович, сколько компаний в Петербурге строят по 214 ФЗ?

– На 1 октября 2010 года в рамках закона работают 50 компаний, которые привлекают деньги дольщиков по 84 объектам. В первом квартале было 39 фирм и 81 объект, по данным на второй квартал — 42 компании и 80 объектов. То есть число организаций, перешедших на работу по закону, увеличивается. Динамика по количеству объектов не так показательна, поскольку дома постоянно вводятся в эксплуатацию. Например, только «Дальпитерстрой» за это время сдал шесть объектов.

Отчеты предоставляют и компании, привлекающие средства граждан и юрлиц для строительства нежилых объектов. Среди таких у нас два многоэтажных паркинга и офисный центр. Строитеоьство гаражей, объектов здравоохранения, торговли и т. д., за исключением объектов производственного назначения, тоже подпадает под действие 214 ФЗ.

– Но 50 фирм — это далеко не все, кто работает на первичном рынке…

– Не все к этому готовы. Переход на работу по 214 ФЗ — это дополнительная ответственность застройщика перед дольщиками. Например, гражданин получает право расторгнуть договор, если не соблюдаются сроки строительства и т. д. Компания должна предоставлять нам отчетность, а для этого она должна быть достаточно прозрачной. Пока не все согласны так работать.

Еще одна причина — сложности с государственной регистрацией договоров. Проблема до конца так и не решена. Регистрация по-прежнему занимает два-три месяца, а некоторые фирмы ждут документы с июля 2010 года. Такие задержки могут вызывать серьезные кассовые разрывы, ведь застройщик по закону не может получить деньги от дольщика, пока Управление Росреестра не зарегистрирует договор. Есть организация, у которой по этой причине «зависло» 300 млн рублей.

– Поправки в 214 ФЗ, принятые летом, помогают в работе?

– Они отчасти развязали нам руки. Теперь в документе четко прописано, что если средства граждан привлекает застройщик, то он обязан это делать в соответствии с 214 ФЗ. Много и других положительных изменений. Более детально регламентированы условия привлечения денег, чего раньше не было. Определено, на что именно застройщик может тратить средства. Но лазейки еще остаются. Например, есть случаи, когда застройщик заключает договор с инвестором, а инвестор — договоры с гражданами, и эта схема уже не подпадает под действие закона, поскольку относится к законодательству об инвестициях.

Кстати, сейчас в Госдуме аккумулируются предложения из регионов по дальнейшей корректировке закона «Об участии в долевом строительстве…».

Есть изменения в нашем местном законе «О мерах по защите прав участников долевого строительства…». В предыдущей редакции были неточные формулировки. К полномочиям городского правительства относилось ведение реестра дольщиков. По сути, это дублирование функций Управления Росреестра. Кроме того, из закона следовало, что необходимо вести учет всех дольщиков, даже тех, чьи договоры не подлежат регистрации. Это просто физически невозможно.

Поправки уточняют этот момент. По логике закона, уполномоченный орган должен вести реестр дольщиков, нуждающихся в защите. Скоро мы вынесем на обсуждение правительства порядок учета таких граждан. Федеральный закон предписывает субъектам установить перечень бумаг, которые необходимы для контроля в области долевого строительства. Поправки в местное законодательство закрепили эту обязанность за Комитетом по строительству. В ближайшее время перечень таких документов тоже будет утвержден.

Есть достижения и в судебной практике. В начале года мы привлекли к административной ответственности компанию «Титан». Она принимала деньги до регистрации договоров в Росреестре. В законе четко определены три основных условия, дающих право привлекать средства граждан.

Компания должна иметь разрешение на строительство, опубликованную проектную декларацию и зарегистрированные права на участок. Прямого указания на необходимость регистрации договоров нет. Поэтому фирма пыталась оспорить административный штраф. Но суд ее не поддержал, и его решение уже вступило в законную силу. В законе говорится, что деньги от граждан можно принимать лишь после заключения долевого договора, а заключенным он считается только после государственной регистрации.

– Некоторые компании, в том числе крупные, используют схему ЖСК для продажи квартир. Насколько она прозрачная?

– Не для продажи, а для привлечения денежных средств граждан Такой вариант полностью соответствует закону. Схема уже выстроена, и ряд компаний, ее использующих, уже предоставляют нам отчетность, как того требует закон. Например, группа компаний «ЦДС».

Застройщик заключает договор долевого участия с единственным дольщиком, которым выступает ЖСК. Тем не менее по соглашению с Комитетом они предоставляют нам реестр пайщиков. То есть мы знаем, сколько человек объединяет этот кооператив. Такая схема реально учитывает интересы граждан. Компания отчитывается, сколько средств поступило от ЖСК и как она ими распорядилась. Мы отслеживаем их целевое расходование и проводим анализ финансовой устойчивости организации.

– Какие еще дополнения в федеральное законодательство необходимо внести?

– Было бы целесообразным принять закон, регулирующий механизм страхования ответственности лиц, привлекающих деньги граждан. Кроме того, необходимо разрешить контролирующему органу проверять лиц — не застройщиков, привлекающих денежные средства для долевого строительства.

На мой взгляд, стоит определиться с понятиями «проблемный объект» и «обманутый дольщик». Многие их используют, но четкого определения нет. Бывает, что объект уже сдан, а проблемы с дольщиками остаются. И наоборот, если проблемными называть все объекты, где есть отставания по вводу в эксплуатацию, таких в городе наберется не один десяток.

Однако проблемы со сроками в большинстве случаев решаемы: работы ведутся, степень готовности высокая…

– Какие из по-настоящему проблемных объектов сейчас у вас в работе?

– На последней рабочей группе решалась судьба недостроя в Шипкинском переулке. Это вторая очередь всем известного «падающего» дома, введенного еще в 2001 году. Вторая очередь планировалась как трехэтажное жилое здание. Но застройщик без согласований начал строить пятиэтажный дом с мансардой (20 квартир и восемь встроенных гаражей).

Стройка остановилась в 2003 м. «Коробка» готова, консервация не проводилась, здание в плачевном состоянии. В 2006 м, в связи с неисполнением застройщиком инвестусловий городское правительство инициировало иск о признании недостроя госсобственностью. Процесс завершился только в 2010 году. Одновременно иски подали и 14 дольщиков, за которыми суды признали права на инвестиции.

Сейчас Комитету по строительству дано поручение достроить здание за счет бюджетных средств. Теперь граждане смогут обратиться с исками уже к городу, требуя денежную компенсацию (с индексацией) или квадратные метры в этом или другом доме. Требовать чего-то от застройщика или генподрядчика бесполезно ввиду их полной несостоятельности.

Кроме того, принято решение по продолжению строительства дома на Двинской улице, на месте общежитий, одно из которых обрушилось. Участок передали компании «Трест 102». Ее руководство говорило о рейдерском захвате, была инициирована процедура банкротства, что не позволило начать строительство.

Сейчас процедура наблюдения прекращена, а компания согласилась работать по 214 ФЗ и уже перезаключает договоры с 54 гражданами. Пока организация не полностью выполнила инвестиционные обязательства перед городом — передала только половину из 3200 кв.м квартир.

Можно было бы отдать объект другому застройщику, как просили некоторые дольщики, но это заняло бы много времени. Кроме того, новый инвестор, кем бы он ни был, не станет учитывать интересы дольщиков, его задача — извлечь максимальную прибыль. Поэтому решили этот объект оставить за Трестом 102. Сейчас работы возобновлены, начато устройство свайного поля.

– Сколько проверок Управление провело в этом году и каковы их результаты?

– Мы уже провели семь из восьми запланированных проверок. Кроме того, наших специалистов привлекают к проверкам, проводимым прокуратурой. Встречались и серьезные нарушения. Были примеры, когда компания заключала договоры, отличные от ДДУ, хотя застройщик подпадает по действие закона. Был случай, когда фирма при переходе на работу по 214 ФЗ расторгла старый договор, получила деньги, а новый заключила только через день. За такое нарушение ее оштрафовали на 500 000 рублей.

Однако чаще всего мы сталкиваемся с тем, что застройщик вовремя не вносит изменения в проектную декларацию, что должен делать раз в квартал.

На будущий год у нас запланировано 14 проверок.

– Сколько обращений от граждан к вам поступило? На что чаще всего жаловались?

– За 10 месяцев мы получили 750 письменных обращений от граждан и организаций. Обращения связаны с деятельностью 102 компаний и 18 ЖСК. Кстати, только 5% писем касаются организаций, работающих по 214 ФЗ. Лидеры по числу жалоб — всем известные объекты группы «Маяк», компаний «Сигма», ЛЭК, «Импульс», ИПС. Среди ЖСК больше всего вопросов вызывают кооперативы, созданные в Пушкине, на улице Архитектора Данини и в комплексе «Кассиопея».

Подавляющее большинство писем — о сроках строительства. Есть обращения по поводу доплат, которые требуют компании, о расторжении и признании недействительными договоров и т. д. Радует то, что увеличилось число граждан, интересующихся, есть ли у застройщика разрешительная документация. Люди стали советоваться, можно ли покупать квартиру у конкретной организации. Раньше таких обращений было меньше, теперь граждане стали более осторожны.

Однако, как показывает практика, все еще хватает тех, кто подписывает документы не глядя. Некоторых не смущают ни задержки сроков, ни форма договора, ни то, что квартиру продает субподрядчик, и т. д. Для них главное, что цена низкая и место подходит.

– На что бы вы рекомендовали обращать внимание в первую очередь?

– Это три основных документа, которые прописаны в законе. Разрешение на строительство, права на участок и проектная декларация. Ну и, конечно, застройщик должен работать по 214 ФЗ. В этом случае однозначно не будет двойных продаж, а компания будет более внимательно следить за сроками. Кроме того, лучше искать фирму с положительной историей и обязательно посмотреть, какими темпами идет стройка.

Дата публикации: 15:35 29 ноября 2010

Источник: bpn.ru