Аренда или ипотека?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Жить комфортно в Москве можно и не покупая недвижимость. Московский рынок аренды весьма разнообразен и предлагает тем, кто стремится снять квартиру или дом, множество вариантов на любой вкус. Аренда избавит Вас от забот, связанных с ремонтом и покупкой мебели, Вы сможете в любой момент переехать в другой район – поближе к работе или школе детей. В то же время даже в сегодняшних условиях весьма дорогих займов эксперты говорят о том, что расходы на ипотеку и аренду становятся сопоставимыми. Сложность состоит в том, что для того чтобы получить ипотеку  на выгодных условиях, нужно иметь первоначальный взнос от 15-20%, а также белый доход.

Недавно британская газета Guardian опубликовала данные портала по недвижимости Zoopla.co.uk, согласно которым лишь в 13 из 50 городов Великобритании аренда оказалась дешевле ипотеки. Ведь многие привыкли считать, что на Западе при 70%-ном коэффициенте заемных средств, которые может получить покупатель, приобретая недвижимость, и ставкам по ипотеке на уровне 3-5% годовых, арендных платежей хватает и на то, чтобы выплачивать основной долг, и на погашение процентов по кредиту. В России арендные платежи лишь после половины срока кредита становятся сопоставимыми с ипотечными выплатами, однако на погашение тела долга их все ещё не хватает.

Аренда дает возможность жить комфортно в той квартире, которая полностью отвечает вашим предпочтениям в выборе района, дома, обстановки, качества отделки, вида из окон и т.д. Аренда не требует крупных единовременных финансовых вложений, арендатор может сравнительно легко поменять место жительства, просто сняв другую квартиру (например, ближе к офису или к школе, где учатся дети). Нет необходимости покупать мебель и бытовую технику (все это при желании может быть в наличии в арендованной квартире). Одним словом, для современных мобильных и энергичных людей аренда квартиры или дома все же более предпочтительна. Кроме того, аренда гораздо доступнее ипотеки в экономическом смысле.

Так, например, жить в квартире на Тверской улице -  недостижимая мечта для многих, но тому,  кто готов ее арендовать, осуществить мечту проще, дешевле и быстрее. Даже менеджер среднего звена может позволить себе аренду квартиры за 55 000 рублей (стоимость аренды двухкомнатной квартиры). При этом купить такую квартиру можно не менее чем за 25 000 000 рублей. Копить такую сумму можно очень и очень  долго, а если брать ипотеку, то, как минимум, нужно иметь 8 000 000 рублей на первоначальный взнос и еще выплачивать каждый месяц в течение 20 лет порядка 220 000 рублей. И если для аренды квартиры за 55 000 рублей можно иметь доход и от 100 000 в месяц, то для того чтобы взять кредит на «мечту», нужно иметь доход не менее 450 000 рублей в месяц, что соответствует доходу только топ-менеджера, да и то далеко не любого.

Но есть еще один очень важный аспект, о котором необходимо упомянуть. В особенности, это касается тех, кто стоит перед выбором покупать недвижимость по ипотеке или арендовать.  «Брать ипотеку могло бы быть интересно, например, если бы прогноз роста цен на жилую недвижимость в 2010-2011 годах составлял 11-14% или более, но аналитики нашей компании прогнозируют на этот период стабилизацию цен или их незначительный рост (до 5% в год), - говорит Галина Ткач, Директор департамента аренды компании IntermarkSavills. - В разгар кризиса мы наблюдали снижение покупательской активности, связанное с ожиданием дальнейшего падения цен и  достижения так называемого «ценового дна». В этот период клиенты делали уверенный выбор в сторону аренды. В текущих условиях,  когда  имеет место уникально низкая для России ставка рефинансирования (8%) в ближайшие месяцы можно ожидать  падения процентных ставок на ипотечные кредиты. То есть цены на недвижимость в этот период существенно не изменятся, а кредит можно будет взять на более выгодных условиях. Эта ситуация может заставить многих клиентов всерьез задуматься об отложенной покупке».

Кроме того, чтобы брать ипотеку было действительно выгодно, годовая доходность от аренды должна быть на уровне 11-14% или более, а она на текущий момент не превышает 5%, а подчас даже меньше.  Лишь в некоторых исключительных случаях и не без помощи специалистов собственникам удается добиться более высокой доходности.

Так, в проекте «Трилогия» (район Красная Пресня) по мере развития делового центра «Москва-Сити», по подсчетам специалистов IntermarkSavills, доходность от аренды составит 7,6%. А собственник квартиры в Камергерском переулке, обратившийся за консультацией в IntermarkSavills, сумел достигнуть и вовсе астрономических для Москвы показателей -  10-16%  (квартира стоимостью $1,2 млн была сдана через два месяца после покупки за $16 000, а после выезда этого клиента - $10 000).

«Но, с другой стороны, - отмечает Дмитрий Халин, Директор департамента стратегического консалтинга и оценки, Партнер компании IntermarkSavills, - сегодня, в условиях растущего рынка, получая ипотечный кредит под ставку 11-15%, покупатель, таким образом, фиксирует цену. Это означает, что при росте рынка на 5% в год, эти 5% нужно вычитать из размера ставки, и тогда ставка по ипотеке будет равна 6-10%, что сопоставимо с арендными платежами. Таким образом, даже в условиях такой дорогой ипотеки, в конечном счете, расходы на покупку и аренду сопоставимы. По нашим расчетам, при кредите на 10 лет, выплата процентов, начиная с пятого года, становится сопоставима с арендной платой. В этом парадокс того, что недавно было отмечено на рынке Великобритании».

Пример 1: в аренду ($2500 в месяц) предлагается прекрасная двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м в кирпичном доме в Хлебном переулке стоимостью $600000. Евроремонт, функциональная планировка, паркет,  кондиционирование, бойлер, спутниковое ТВ. Кухня и санузел оснащены высококачественной техникой и современным оборудованием. Стальная дверь, домофон. Окна выходят во двор. Парковка во дворе. 

Если покупатель возьмет в ипотеку 80% стоимости, т.е. $480 000  под 11% годовых сроком на 10 лет, то ежемесячный платеж составит $6612, однако после середины срока кредита размер выплачиваемых процентов сравняется с размером арендной платы (остальная часть кредита будет идти на погашение основного долга).

Пример 2: в аренду ($6000 в месяц) предлагается прекрасно оборудованная 5-комнатнаяквартира в районе Арбата. К вашим услугам престижный центр, функциональная планировка, великолепный ремонт, полностью оборудованные 1,5 санузла с душевой кабиной и подогреваемыми полами, современная кухня, бойлер, кондиционирование, спутниковое ТВ, домофон, внешняя видеосвязь. Вид из окон - на старую Москву. Стоимость объекта – $1080000.

В данном случае ежемесячный платеж составит $11901,30, но уже на 4-м году (44-й месяц) выплата процентов сравняется с арендной платой ($6000).

Источник: IntermarkSavills

Дата публикации: 11:03 30 ноября 2010