Переделка "хрущевок" все ближе

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Петербургская программа реновации кварталов, застроенных хрущевками, вступила в стадию практической реализации. Определены территории в Кировском и Невском районах, где уже во второй половине 2011 года начнется новое строительство.

Программу сноса хрущевок в Петербурге реализуют два инвестора. В 2008 году строительная компания «Воин» приобрела за 103,5 млн руб. территорию площадью 22,7 га, ограниченную кварталами 2А и 2Г района Ульянка. В конце прошлого года «СПб Реновация» купила за 392 млн руб. право развития сразу 22 кварталов общей площадью 900 га. До сих пор инвесторы занимались разработкой градостроительной документации и вот теперь, наконец, готовы представить ее на суд общественности. На исходе ноября пройдут публичные слушания по проекту планировки кварталов 2А и 2Г Ульянки. А в декабре плоды планировочной работы гражданам начнет демонстрировать «СПб Реновация», руководство которой уже будущим летом обещает начать застройку пяти пилотных кварталов. По словам первого заместителя председателя Комитета по строительству Николая Крутова, среди «пилотов» будут территории в Рыбацком (квартал 14, 14Б) и на проспекте Обуховской Обороны (квартал 128–136).

Нет проблем

Именно на публичных слушаниях граждане смогут в конце концов узнать планы реноваторов: какие дома решено снести, какие – реконструировать, какой будет застройка обновленных территорий и пр. На слушаниях предполагается обнародовать план мероприятий по развитию каждой территории. Этот документ определяет сроки строительства на освободившемся участке, сроки сноса домов и переселения жильцов из аварийных зданий в новые квартиры.

До сих пор все попытки распознать любую конкретику были безуспешными. Интересно, что чиновники уверяют, будто на грядущих публичных слушаниях особых претензий от граждан не ожидается. По их мнению, все проблемы с переселенцами благополучно разрешены. По словам Николая Крутова, никаких проблем по кварталам Ульянка 2, 2Б нет: «На территории квартала определено пятно, на котором будет построен жилой дом для жильцов пятиэтажки, подлежащей сносу. И поскольку рядом стоят новые жилые здания, которые строил инвестор проекта – компания «Воин-В», они могут оценить качество того жилья, которое им будет предоставлено. Им даже переезжать никуда особенно не надо. Все останутся в своем квартале, только в хороших, современных квартирах. Так что нет ни одного протеста. Наоборот, люди ждут».

Заместитель главы администрации Невского района Петербурга Вячеслав Дмитриев также подтверждает, что практически никакого недовольства не ощущается со стороны обитателей кварталов в Рыбацком (квартал 14, 14Б) и на проспекте Обуховской Обороны (квартал 128–136), расселение которых начнется следом за Ульянкой: «По Рыбацкому проблем не возникает, и мы их там не видим. Есть небольшие шероховатости по расселению домов на проспекте Обуховской Обороны, поскольку там плотность застройки довольно серьезная. В связи с этим могут возникнуть вопросы по строительству необходимого количества детских садов и школ. Но переговоры идут, проектировщики работают. Я не думаю, что сегодня кто-то из людей, живущих в хрущевках серии ОД, станет возражать против переезда в новое, благоустроенное жилье».

Молчание ягнят

И, тем не менее, поверить в такие заявления сложно. Программа реновации хрущевок – один из самых сложных и спорных проектов в Северной столице – с самого начала воспринималась народом в штыки. Так, в конце прошлого года инициативная группа граждан из квартала 43 района Полюстрово через Городской и Верховный суды безуспешно пыталась оспорить закон об адресной программе реновации целиком. А весной этого года реновация решением районного суда «победила» протестантов из квартала 1–5 Сосновой Поляны – они требовали вычеркнуть их добротный дом из списка планируемых к сносу. Среди других протестантов – жители десятка кирпичных домов из квартала 6 района Ульянка, которые к борьбе за выход из программы сумели даже подключить парламентариев. Этой весной председатель Комитета по законодательству ЗС Виталий Милонов обратился к губернатору Петербурга с просьбой исключить десять добротных домов из перечня планируемых к сносу, чтобы «не множить социальную напряженность». Глава комитета ЗС собирается довести дело до конца.

Вместе с тем власти намерены максимально упростить работу реноваторам. В частности, парламентарии утвердили инициированные Смольным поправки в местное законодательство, которые упрощают снос зданий, находящихся в городской собственности. Инвестор теперь сможет включать в план мероприятий по сносу не только жилые, но и нежилые объекты, принадлежащие городу. И если объект мешает реализации проекта, то решение о его уничтожении примет правительство Петербурга. По словам председателя КУГИ Дмитрия Куракина, на территориях, попавших под развитие, находятся разнородные сооружения – в том числе нежилые здания, социальные и инфраструктурные объекты. Механизма их сноса или передачи инвестору пока не существует, теперь он появится.

Это уже не первая попытка властей помочь инвесторам программы. Этой весной в Смольном был подготовлен проект корректировки Жилищного и Земельного кодексов РФ – в части упрощения процедуры изъятия земель под госнужды и взаимоотношений с собственниками жилья. Но проект показался радикальным юристам Смольного и так и не был отправлен в Москву.

Торг здесь уместен

Причин для беспокойства достаточно и у тех, кто живет действительно в некомфортных домах, и более качественное жилье должно казаться им благом. Однако недостаток информации, недоверие к властям и страх быть обманутыми тоже не дает им спать спокойно.

Расселение хрущевок в Петербурге начнется с самых ветхих домов так называемой серии ОД, которые с 1958 до 1963 года возводил Обуховский домостроительный комбинат. Материал панелей – «облегченный» керамзитобетон с минераловатным утеплением, благодаря чему по теплопотерям у этих зданий вряд ли могут быть конкуренты. «Это каркасные дома с несущими железобетонными стеновыми панелями, – объясняет Лилия Крейсс-Белова, эксперт компании NAI Becar. – Внутренний слой, состоящий из минваты, полностью разрушился. Эти дома жуткие, там очень холодно, все промерзает, плесневеет». Однако даже из таких зданий не все хотят выезжать. «Недовольные есть, – считает госпожа Крейсс-Белова. – Как правило, это граждане, которые в свое время купили здесь жилье, сделали теплоизоляцию и вполне пристойный ремонт. Одним словом, вложились и привели квартиру в порядок. Некоторые провели перепланировку, в результате чего пятидесятиметровая трехкомнатная превратилась в полноценную однокомнатную квартиру. Такие люди, естественно, очень остро реагируют на ситуацию, поскольку никто им не гарантирует, что они получат тот же метраж, который имели. Можно, конечно, получить денежную компенсацию, но они боятся, что им сделают выплаты по балансовой стоимости, а по балансовой стоимости эти дома ничего не стоят».

На птичьих правах

Нагоняет страху на петербуржцев и негативный опыт по расселению аналогичных кварталов в Москве и регионах. «Известны случаи, когда люди в результате таких переселений вместо трехкомнатной квартиры получали однокомнатную, – рассказывает член Комитета Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям Галина Хованская. – Подобные факты у нас были по целому ряду регионов. По общей площади все было замечательно, и зачастую жильцы получали даже на пару метров больше. Но в количестве комнат могли потерять, и это – безусловно – нарушало жилищные права граждан. Чиновники загоняли в одно помещение несколько поколений одной семьи. Причем бывали случаи, когда в такой ситуации оказывались и уже фактически посторонние люди – например бывшие супруги».

По словам депутата, эта практика была пресечена только после того, как в 2010 году Верховный Суд РФ разъяснил особенности применения статьи 89 ЖК РФ, которая закрепляет порядок предоставления гражданам жилого помещения при выселении из аварийного или ветхого жилья. «Жилищный кодекс предполагает равнозначность не только в соотношении жилой и общей площадей, но и равнозначность в количестве комнат – по сравнению с ранее имевшимся жильем. Каким образом власти будут выполнять это требование, уже никого не касается. Но если оно будет нарушено, гражданин может обратиться в суд», – пояснила госпожа Хованская.

В Москве при расселении ветхого жилья также активно использовали советскую практику уплотнения. «Как с собственниками, так и с нанимателями жилых помещений заключались договоры краткосрочного найма, – рассказывает Галина Хованская. – Стабильности такой вид договора не дает никакой, по нему граждане фактически живут на птичьих правах. До двух лет люди могут оставаться в совершенно бесправном положении. Недавно я получила жалобу от москвички, которую после смерти ее брата переселили в квартиру меньшей площади. Если бы она сразу заключила договор социального найма, таких проблем не могло бы возникнуть. Причем вернуться в свое старое жилье женщина также не может, поскольку ее дома уже нет. Его снесли. Прокуратура тоже не в состоянии помочь в такой ситуации, поскольку договор краткосрочного найма был заключен добровольно. В данном случае власти изначально создали неправовую ситуацию, поскольку в Жилищном кодексе четко прописано, что с нанимателем должен быть заключен договор социального найма. Ни о каком краткосрочном найме даже речи нет в жилищном законодательстве. То же касается и собственников, которым – в соответствии с жилищным законодательством – обязаны предоставить право собственности или договор мены».

Знание – сила

Эксперты уверены: законы, в соответствии с которыми проходит реновация хрущевок, – на стороне граждан, и если их знать, то бояться абсолютно нечего – ни уплотнения, ни перспективы навсегда остаться во временном жилье. «Ни в коем случае нельзя соглашаться на заключение договоров краткосрочного найма, – напутствует Галина Хованская. – Кроме того, уже давно не существует никакой балансовой стоимости». По словам депутата, новый Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» запретил использовать балансовую стоимость при оценке жилья. Компенсация рассчитывается, исходя из рыночной цены квартиры, причем рыночная стоимость не должна браться с потолка чиновником или самим собственником. Для расчетов используются данные о средней рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, публикуемые уполномоченным на это федеральным органом исполнительной власти.

Эксперты также рекомендуют напоминать чиновникам о том, что расселяемые дома расположены на земельных участках, которые тоже стоят денег. Причем – значительно больших, нежели квартирные квадратные метры. Но чтобы получить компенсацию за земельный участок, жители кварталов, предназначенных на реновацию, должны оформить в собственность участки под своими домами.

Кроме того, следует помнить: тем, кто не приватизировал свою квартиру, жилье должно предоставляться в соответствии с социальными нормами. По нашему жилищному законодательству, каждому члену семьи полагается 18 кв. м, одиноко проживающим – 33 кв. м. Если в квартире проживают две или более семей (например, родители и их взрослые дети), то по этим нормам каждая семья должна получить отдельную квартиру, поскольку городской закон предусматривает, что коммуналок в новых домах не будет.

А собственники получат ту же площадь, что была у них раньше. Предоставить квартиру меньшей площади власти не имеют права. А если новое жилье по метражу окажется несколько просторнее, то доплачивать не придется.

Дата публикации: 16:32 30 ноября 2010