Долевое строительство - рисковое дело

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Хороший закон минимизирует риски, но не избавляет от них полностью. Это особенно важно помнить при покупке квартиры на первичном рынке. Подводных камней и течений здесь больше, чем на вторичном, но при грамотном подходе к совершению сделки их можно избежать.

Об этом шла речь на семинаре «Риски покупателей строящегося жилья и способы их снижения», прошедшем 2 декабря в рамках выставки-семинара «Жилищный проект», организованного Группой компаний «Бюллетень Недвижимости».

Эволюция «долевки»

С момента своего появления на просторах России долевое строительство было сопряжено с целым рядом рисков, как то: несоблюдение сроков строительства, заморозка или полная остановка реализации проекта; двойные (тройные) продажи; низкое качество строительства; неправомерные требования застройщиков по внесению дополнительных платежей, не предусмотренных договором; сложность в обеспечении домов коммунальными услугами (свет, вода, тепло); проблемы с регистрацией права собственности. Но поскольку жилье на первичном рынке стоило дешевле, все эти риски в глазах покупателей меркли перед материальным расчетом. И только после серии громких скандалов в конце 1990-х – начале 2000-х годов, связанных с банкротством застройщиков, многие граждане начали всерьез задумываться о последствиях излишней доверчивости.

Общественный резонанс сделал свое дело, и 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», известный в просторечии как 214-ФЗ. Сегодня в России уже есть регионы, где все застройщики привлекают средства граждан только в соответствии с этим законом. Петербург к их числу не относится, здесь по 214-ФЗ до сих пор работают меньше половины застройщиков.

Не панацея

Избавляет ли 214-ФЗ от всех рисков? Вряд ли.

Эксперты единодушны: закон полностью снимает риск двойных продаж. Закон устанавливает четкую форму договора, в тексте документа указано все то, что однозначно приведет к возникновению права собственности. Согласно закону, строящийся объект находится в залоге у всех дольщиков, зарегистрировавших свои ДДУ, что существенно усложняет общеизвестную «разводку» с заменой застройщика, когда одна компания сознательно банкротится, а другая приходит собирать дополнительные деньги под благовидным лозунгом «Мы пришли достроить ваш дом».

Частично закон закрывает и инвестиционные риски (или риски финансового менеджмента), потому что ежеквартально застройщик обязан отчитываться, куда потрачены денежные средства, собранные с дольщиков. Это ставит определенные преграды для переброски денег с объекта на объект и строительства финансовых пирамид.

Во всяком случае, ничего лучшего, чем 214-й закон, пока не придумано и вряд ли придумано будет. Ситуация, когда застройщики сначала будут строить, а потом продавать уже готовые квартиры, пока видится отдаленным будущим.

«Работа по 214-ФЗ – это определенная гарантия финансовой устойчивости и надежности, – говорит начальник отдела продаж ООО «Городская ДомоСтроительная Компания» Светлана Шестопал. – Даже для того чтобы перейти на работу в рамках федерального закона, нужно обладать значительными финансовыми ресурсами, поскольку это означает изменение многих бизнес-процессов, системы финансового учета, создание новых отделов в компании».

Действительно, чтобы начать реализацию проекта, строительной фирме нужно обладать существенными собственными средствами. Ведь строительно-монтажные работы – это то, что видно невооруженным глазом. Происходящие ранее – не менее трудоемкие и затратные процедуры, как то: подготовка проектной документации, проведение всех необходимых согласований и экспертиз, инженерная подготовка участка под застройку, подготовка строительной площадки, пробная забивка свай и так далее. Все эти работы проделываются до выдачи разрешения на капитальное строительство, а значит, осуществляются на собственные средства застройщика. Согласно 214-ФЗ строительная компания может начать продажи квартир в доме и, таким образом, софинансирование проекта, только после того, как ей выдано разрешение на строительство.

Деятельность в рамках 214-ФЗ означает информационную открытость и прозрачность компании, которая начинается с публикации проектной декларации нового жилого комплекса или дома. Все договоры долевого участия проходят обязательную регистрацию в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу (бывшее УФРС, еще ранее – ГБР), что гарантирует защиту от двойных продаж.

Коллективный покупатель

Руководитель Общественной приемной ЭСОН Леонид Медведев считает, что самый страшный и неприятный риск для граждан – это недострой и (его разновидность) задержка строительства на большой срок. «От этих рисков не защищает практически ни один договор, и избежать его на 100% невозможно. Единственный способ минимизировать этот риск – вносить деньги поэтапно. Многие застройщики, может быть, и готовы были бы пойти на такую рассрочку, но при условии повышения цены. Если деньги выплачены не все, то – в случае неспособности застройщика довести стройку до конца – у дольщиков появляется возможность достроить за счет собственных средств, создав ТСЖ. В масштабах всего города таких объектов немного, но они есть», – говорит Леонид Медведев.

Большой пласт продаж на первичном рынке осуществляется по договорам паевого взноса. Кооператив, даже если он называется жилищно-строительным, сам не строит, а выступает, как правило, инвестором строительства, по заключении договора с застройщиком. Плюс схемы ЖСК – в том, что большинство решений принимаются общим собранием. Дольщик (пайщик) может принимать участие в деятельности кооператива. Материальная выгода – в поэтапной оплате.

Минусы. Во-первых, на кооператив не распространяется Закон о защите прав потребителей. Претензии по качеству строительства и срокам кооперативу не предъявишь. Во-вторых, могут возникнуть проблемы с выходом из кооператива, если договор с застройщиком заключен таким образом, что деньги обратно забрать нельзя. Кооператив не защищает от двойных продаж.К каждому кооперативу надо подходить индивидуально, считают эксперты, универсальных рекомендаций не существует.

Ипотека в квадрате

При покупке строящегося жилья с привлечением ипотечного кредита покупатель-заемщик несет те же риски, что и при любом кредите. Прежде всего это изменение материального положения гражданина и, как следствие, невозможность расплатиться в срок и в полном объеме. Если же говорить о специфических рисках «долевки», то часть их банк, безусловно, берет на себя. Именно поэтому процент при кредитовании покупки жилья в новостройках, как правило, выше, чем когда банк берет в залог существующую недвижимость. Серьезный банк, выдавая деньги физическим лицам, анализирует состояние дел застройщика, его финансы, менеджмент. Обычно он уверен в строительной компании. Но, к сожалению, на практике это выражается лишь в косвенном подтверждении надежности застройщика. И если строительная компания является аффилированной структурой банка, никто не застрахован от долгостроя или низкого качества строительства. Банкротств при этом не наблюдалось, но имели место ситуации, когда из-за увеличения сроков строительства граждане продолжают платить не только по кредиту, но и за аренду жилья – причем больше, чем рассчитывали изначально. В таком случае банк жестко контролирует движение средств, и застройщик сам заинтересован в том, чтобы сдать дом в срок и вовремя расплатиться с кредитором.

Инвестиционно-строительные риски накладываются на кредитные. Можно сказать, что риски удваиваются. Не исключена ситуация, когда человек, оставшись без квартиры, еще и выплатит ее двойную стоимость (с учетом банковских процентов).В большинстве своем банки кредитуют покупателей того жилья, которое возводится в соответствии с 214-ФЗ, но есть и отступления от этого правила. В первую очередь они касаются объектов, разрешение на строительство которых было выдано еще до 1 апреля 2005 года, следовательно, 214-й закон на них не распространяется. И тогда квартиры продаются по старым договорам долевого участия, а эти документы регистрации не подлежат. Иногда кредиты выдаются даже при заключении предварительных договоров купли-продажи.

Как минимизировать риски? «По крайней мере, не покупать квартиру на начальной стадии строительства, то есть свести к минимуму хотя бы строительные риски, – считает управляющий партнер адвокатской фирмы «Юринформ-Центр» Александр Петренко. – Поскольку банк за не построенный дом ответственности нести не будет. Он будет предпринимать какие-то усилия до тех пор, пока застройщик не безнадежен. Но вкладывать кредитные ресурсы в заведомого банкрота не станет. Пока, к счастью, до таких случаев не доходило».

Банкротство – это, конечно, крайность. Но ситуация расторжения договора вполне возможна. Застройщик возвращает деньги, которые внесены по условиям договора, а переплату с банка можно взыскать только в судебном порядке и только в том случае, если удастся доказать, что расторжение произошло по вине застройщика.

Практические советы

Низкое качество строительства – это риск, которого можно избежать (или хотя бы снизить вероятность его возникновения), максимально подробно описав в договоре качественные характеристики квартиры и установив ответственность застройщика за нарушение качества и гарантийный срок.

При грамотном подходе к заключению договора можно оградить себя и от неправомерных требований застройщиков по внесению дополнительных платежей, не предусмотренных договором.

По-прежнему многое зависит от имени застройщика. Можно и по 214-ФЗ нарваться на компанию, гендиректор которой соберет выручку и скроется, а можно и с предварительным договором достичь желаемого результата. Только не нужно полагаться на авось. Юридическое сопровождение сделки поможет избежать неприятных открытий на стадии судебного разбирательства. Но еще важнее – консультационная услуга специалиста, который обобщил предыдущий опыт работы конкретной строительной компании, причем не только договорную базу, но и практику разрешения конфликтных ситуаций. Крупные фирмы, дорожащие своей репутацией, всегда находят компромиссные решения, причем чаще всего – во внесудебном порядке. Ведь суд – это расплата за неумение договориться.

Дата публикации: 14:13 06 декабря 2010

Источник: bpn.ru