Вместо кладовки self-storage

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Стеклянные бизнес-центры, многофункциональные комплексы «все в одном», гостиницы международного класса — эти форматы коммерческой недвижимости уже знакомы и привычны столичному жителю. Компания KR Properties решила познакомить россиян с новым, пока не освоенным сегментом рынка, так называемым self-storage — централизованным хранением бытовых вещей, к примеру велосипедов или автомобильных шин. Как жить, не захламляя комнаты и балконы, рассказал генеральный директор KR Properties

Склад вместо кладовки 

— Вы уже довольно давно работаете на россий­ском рынке недвижимо­сти — в офисном сегменте, торговом, развиваете апартаменты. Почему вы решили запустить проект «Сити-Бокс»?

— В сегменте как коммерче­ской, так и жилой недвижимости уже не осталось ниш, которые не были бы отработаны. Все основные мировые форматы в России развиваются активно с конца 1990-х — начала 2000-х годов. Мы пытаемся жить не сегодняшним днем, а смотреть за горизонт развития рынка, в перспективу двух-трех-пяти лет. Полтора года назад мы изучали мировой опыт и, проанализировав рынки США и Франции, пришли к выводу, что сегмент, который можно превратить в сетевой бизнес у нас, это так называемый self-storage. На русский язык это не переводится почти никак, дословно — индивидуальное или самостоятельное хранение.

— Что представляет собой этот тип недвижимости?

— Принцип его очень простой: он предназначен для хранения всевозможных вещей, которые с житьем-бытьем каждой семьи образуются. Тех, для которых в Советском Союзе люди использовали кладовки в подъездах, подвалы и гаражи. Причем эта услуга востребована не только част­ными лицами, но и юридиче­скими. Десятки тысяч компаний испытывают проблемы, куда деть архив, мебель при переезде, по­стоянно высвобождаются какие-то вещи, которые загромождают ваше жизненное пространство.

— В каких странах рынок индивидуального хранения более всего развит?

— В первую очередь мы изучали рынок США, там этот бизнес существует шестьдесят лет. По итогам 2009 года в Штатах оперировало 50 тыс. складов общей площадью 210 млн кв. м. Меня эта цифра, честно говоря, шокировала, мы ее много раз перепроверяли. Я думаю, в России всей коммерческой недвижимости на такой объем не наберется. Ежегодный оборот отрасли составляет 22 млрд долл. За это время сформировались монстры рынка: Statgard, ExtraSpace, Savranse — компании, у которых в управлении находится несколько сотен, а то и тысяч таких складов. Их оборот измеряется миллиардами долларов.

— Но далеко не все американские тенденции приживаются на российской почве.

— Действительно, США достаточно от нас далеко, но вот Европа гораздо ближе. Практика показывает, что с промежутком 10—15 лет все европейские тенденции доходят до России. В Европе эта индустрия начала развиваться в конце 80-х — начале 90-х годов прошлого века. Еще шесть лет назад по всей Европе насчитывалось 600 складов, главным образом в трех странах — Англии, Франции, Германии. К настоящему моменту их количе­ство выросло в три раза, до 1,5 тыс. складов общей площадью 3,5 млн кв. м. Это тоже очень большая цифра: за 20 лет развития рынка всего в трех основных странах с населением около 250 млн человек возник бизнес с оборотом 1,5 млрд долл. Там тоже есть крупные игроки, в первую очередь американская компания Statgard, крупнейший европейский оператор SafeStore, французская Unipiecen plus и британская Big Yellow.

— Тенденции европейского рынка self-storage отличаются от американских?

— Вы хотите знать, в чем специфика Америки? Там люди очень мобильные, постоянно переезжают из штата в штат. На таких потребителей приходится около 70% спроса в сегменте. Оставшиеся 30% — это перманентное хранение. В Европе совсем другие тенденции: там более 70% людей хранят вещи перманентно, используя помещение как склад. В отличие от Америки рост бизнеса в Европе идет более динамично. До кризиса рынок увеличивался на 15% в год, сейчас — на 5—7%, что в принципе для старой Европы неплохой показатель.

Чем меньше, тем дороже

— Есть ли у вас конкуренты на российском рынке?

— В Москве работает несколько компаний: «Складовка», Red Box и «Ваш сторож». У каждой из них с 2009 года по одному небольшому терминалу. Кроме того, похожим бизнесом — контейнерным хранением занимается Андрей Коркунов, который продал свою шоколадную фабрику и, очевидно, также считая это направление перспективным, вложился в направление self-storage.

— Перед запуском «Сити-Бокса» вы общались с российскими первопроходцами?

— Да, конечно, учли и их достоинства, и их ошибки. Их небольшое преимущество — они вышли на рынок на год-два раньше. Но свои объекты конкуренты открыли далеко от центра Москвы, на территориях заводов рядом с МКАД. В этом бизнесе очень важна локация. Мы открыли первый «Сити-Бокс» на Шереметьевской улице, в двух минутах от ТТК и в десяти от центра Москвы. Но главное наше отличие от конкурентов: для нас недвижимость — профильный и основной бизнес. Мы о недвижимости знаем все или почти все. Мы знаем, какие площадки нужны, и самое главное, мы знаем, как их купить или арендовать и какую концепцию на них выстраивать.

— Сейчас у вас сколько площадок в активе?

— Для начала мы планируем построить вторую очередь «Сити-Бокса» на Шереметьев­ской и терминал на Варшавском шоссе, 125. По 4 тыс. кв. м каждый. В целом в Москве мы планируем открыть в 2011 году четыре терминала. В следующем году также собираемся выйти с первым терминалом «Сити-Бокса» в Санкт-Петербург.

— В какие города вы еще планируете выйти?

— Наш инвестплан включает строительство в течение пяти лет 30 таких складов, это около 100 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Строить их планируем преимущественно во всех больших городах России, скорее всего, это будут миллионники. Это бизнес не для сельской местности, а для людей с бурлящей жизнью. По нашем опыту, наиболее популярными лотами будут небольшие пространства по 2—5 кв. м. Таким образом, в каждом объекте площадью 2,5—3 тыс. кв. м будет около 500 лотов, соответственно, каждый склад должен иметь около 500 клиентов. Заполняемость склада — около восьми месяцев.

— Как быстро такой объект окупится? Почему этот бизнес интереснее для инвестора, чем обычные склады?

— Логика очень простая: как и во всех бизнесах, чем меньше упаковка, тем дороже продукт, чем меньше объем, тем выше цена на единицу. В недвижимо­сти работает тот же принцип. Если вы продаете здание целиком, всегда за 1 кв. м получаете значительно меньше, чем реализуя здание лотами. Розничному клиенту не нужно 100 кв. м складов, нужно 2—4 кв. м. Этот маленький объем из расчета на один квадрат в итоге будет стоить дороже. Экономика примерно такова: средняя цена аренды складов класса A в московском регионе составляет 130—140 долл. за 1 кв. м в год. Европейские цены на услуги self-storage и расчетные цены на аналогичные услуги в Москве примерно втрое выше, то есть около 450 долл. за 1 кв. м в год.

Стоимость вложений в такой объект колеблется в промежутке 500—800 долл. на 1 кв. м, в зависимости от того, приспособление это существующего здания или новое строительство. При примерно равных вложениях по сравнению с традиционными складами и низкой стоимо­сти эксплуатации доходность на квадрат в «Сити-Боксах» значительно выше.

— На какой оборот вы рассчитываете?

— Через пять лет мы планируем выйти на оборот более 50 млн долл., расчетный уровень EBITDA — около 50%. Европейские показатели большинства компаний на этом рынке, в частности Selfstore или Big Yellow, подтверждают, что это абсолютно реально. Это минимально пессимистические планы. Наша задача — быть номером один в этом сегменте в России, мы хотим занимать не менее 25% рынка. Такие вот стратегические цели на ближайшие пять лет. Но, думаю, года два мы и наши конкуренты потратим на создание рынка, на образование потребителя — зачем ему такая услуга. Например, захламленный вещами балкон или комната — это плохо и лучше заплатить несколько тысяч рублей в месяц за чистое жизненное пространство.

Вопреки менталитету

— Не кажется ли вам, что русский человек в силу менталитета предпочтет продолжить захламлять балконы или просто выбрасывать вещи, чем платить за их хранение?

— Мы задавались этим вопросом. Вспомните 1993—1994 годы, если вы их, конечно, помните. Кто тогда мог предположить, что все магазины в России будут с самообслуживанием? Раньше ведь как было? Ларьки с решетками и разруха. Сейчас супермаркеты, гипермаркеты... В конце 1998-го бутилированная вода была нонсенсом. Она существовала только в бизнес-центрах и на деловых конференциях, а массово нигде не продавалась. Когда Coca-Cola запускала «Бонакву», все удивлялись: «Вы что? Воду продаете?» Эти люди выросли в Советском Союзе, где было принято пить воду из-под крана. Сейчас у нас рынок бутилированной воды крупнейший в Европе. И ведь дело не в том, что вода за это время стала хуже, это сработал глобальный маркетинг. Все придет со временем.

Чем больше развивается экономика, тем больше развивается вопрос сервиса. Захламить балкон, квартиру — такой менталитет уже не работает, когда человек начинает жить хорошо. Хранить на балконе, который в новых квартирах стоит несколько десятков тысяч долларов, кучу ненужных, но дорогих сердцу вещей — может, лучше заплатить немного за их хранение в надежном месте?

— Почему вы решили вынести этот бизнес за пределы KR Properties и развивать его под отдельным брендом?

— KR Properties занимается многими вещами в коммерческой недвижимости. Это зонтичный бренд, под которым находится развитие офисных, торговых комплексов и апартаментов, а также управление ими. «Сити-Бокс» — это одно из направлений, которое, после того как встанет на ноги, может из KR Properties выйти. Многие большие западные операторы рынка self-storage заинтересованы выйти в Россию, это стоит в их инвестпланах в перспективе трех-четырех лет. Мы хотим быть готовыми к их приходу — занять к этому моменту свою нишу на рынке.

Дата публикации: 12:18 07 декабря 2010

Источник: bpn.ru