Налево не ходи, сюда ходи...

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

«Левые» сделки давно стали бедой риэлторского бизнеса: страдает не только компания, теряющая деньги, но и клиент, который оплачивает услуги «частника» и не получает взамен никаких гарантий.

На петербургском рынке недвижимости работает более 500 агентств разной величины. Есть также частные маклеры, зарегистрированные как индивидуальные предприниматели, число которых не поддается подсчету. И те, и другие работают открыто, не тая от клиента своего юридического статуса.

Есть, однако, еще одна категория участников рынка недвижимости – некие посредники, которые, прикрываясь брендом агентств, ищут клиентов. Чаще всего в этой роли выступают сотрудники агентств недвижимости, подрабатывающие на себя. Такие сделки идут в обход компании, поэтому очевидно «левые». Они опасны не только для агентств, которые теряют прибыль, – могут пострадать и клиенты. Как участнику сделки уберечься от обмана? На этот вопрос отвечали участники рынка недвижимости в ходе круглого стола, организованного редакцией журнала «Бюллетень Недвижимости».

А был ли мальчик?

«Левые» сделки – проблема, с которой может столкнуться любая сфера услуг. Однако на рынке недвижимости потенциальный ущерб от таких операций наиболее значителен: недвижимость – очень дорогой товар, сделки с которым большинство людей совершают один-два раза в жизни. Главная причина «левых» сделок, совершаемых агентами в обход компаний, – желание заработать побольше. Клиентами таких агентов становятся люди, которые стремятся сэкономить на комиссионных. Поэтому на нестабильном, а тем более – падающем, рынке количество таких махинаций удваивается.

«Подобные сделки процветают, так как сейчас в нашу профессию пришло много посторонних людей, искателей легких денег, – констатирует Денис Бондаренко, генеральный директор ГК «Ярус». – Чтобы стать риэлтором, не нужно учиться пять лет в институте, достаточно прослушать двухнедельный курс лекций, пройти двухмесячную стажировку и – можно совершать сделки с недвижимостью. Поэтому многие агенты и не дорожат своей репутацией. Они приходят в профессию не по призванию, а ради наживы. Им нечего терять, ведь они почти не затратили усилий на то, чтобы стать риэлторами».

Еще одно основание, по которому «левые» сделки совершаются, а борьба с ними неэффективна – в том, что многие компании не могут определиться, что именно считать «левой» сделкой, полагает Игорь Баярунас, генеральный директор агентства недвижимости «Адмирал». В данном случае, чтобы не мучиться с терминологией, многие агентства пошли по пути наименьшего сопротивления: пока агент находится в трудовых или договорных отношениях с компанией, использует ее имя и возможности, у него нет своих клиентов, есть лишь клиенты компании. Исходя из этого даже помощь родственникам, за которую агент получил какое-то вознаграждение, но которая оказана без уведомления компании, будет классифицирована как «левая» сделка.Одна из причин, подталкивающая агентов ходить «налево», – слабая реакция их работодателей при выявлении обмана. «Сегодня руководители компаний зачастую закрывают глаза на «левые» сделки. Они, безусловно, накажут своего агента, если выяснится, что тот, пользуясь брендом компании, фактически ворует у них деньги. Но в то же самое время они согласятся сотрудничать с нелегалом из другого агентства. Ведь иначе совместная сделка не сложится и может развалиться сложная цепочка из пяти-восьми объектов», – объясняет Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон».

Минное поле

«Левак» на рынке недвижимости процветает не только из-за попустительства директоров агентств и непорядочности агентов. Одна из основных причин, позволяющих таким схемам существовать, – спрос со стороны потенциальных клиентов. Многие люди считают подобную форму сотрудничества выгодной для себя, им кажется, что при таком раскладе не нужно переплачивать агентству. Однако ни один агент, соглашающийся на аферу в обход своего работодателя, не предупредит клиента о рисках, которые тот автоматически примет на себя.

Например, широко известно, что любая – даже самая простая с виду – сделка с недвижимостью может таить в себе много рисков. Начнем с проверки истории объекта. Как квартира приватизировалась, не были ли при этом нарушены права несовершеннолетних детей или лиц, находящихся в местах лишения свободы? Сколько раз она переходила из рук в руки? Нет ли неучтенных наследников, которые могут неожиданно заявить о своих правах? Словом, вопросов много. Именно поэтому в агентствах недвижимости существуют юридические отделы и эскро-службы, сотрудники которых, обладая необходимыми полномочиями, знаниями и опытом, стараются получить об объекте сделки максимально полную информацию. Агент, проводящий сделку на стороне, лишен права пользоваться возможностями компании, ее базами и связями, чтобы проверить объект, иначе его «самостоятельную деятельность» быстро вычислят. Поэтому юридическая чистота квартиры остается на совести агента.

Еще один риск связан с передачей денег. В солидных риэлторских компаниях давно разработаны и применяются безопасные схемы передачи денег от покупателя продавцу. К примеру, до регистрации сделки продавец полностью денег не получит, так как регистрация может не состояться вовсе. А как быть покупателю – участнику «левой» сделки, если деньги уже отданы продавцу, а сделка так и не состоялась? Агент – физическое лицо и не отвечает своим имуществом по сделке, а если она проводилась еще и без договора, то у покупателя практически нет шансов вернуть деньги. Остается надеяться, что продавец окажется порядочным человеком и вернет все сам.

И, наконец, самое невинное следствие «левой» сделки – продавец не «выписывается» из проданной квартиры или не освобождает ее. При работе с агентством это почти невозможно. Обычно в договоре с продавцом агентство предусматривает такой вариант событий, и поэтому-то полностью продавец получает деньги только освободив квартиру. А участнику «левой» сделки придется самому (не исключено, что через суд) добиваться возможности пользоваться уже собственной квартирой.Еще одна потенциальная опасность «левых» сделок – неопределенный срок ее прохождения. «В данном случае агент работает самостоятельно, то есть сам ходит по всем инстанциям с вашими документами, не ставя в известность ни менеджера, ни других сотрудников своей компании. Поэтому, случись что с этим агентом, допустим, попади он в больницу, вы потратите немало времени, чтобы выяснить, где сейчас находятся правоустанавливающие документы на вашу недвижимость», – предупреждает Александр Гиновкер, директор агентства недвижимости «Невский простор».

Однако главная проблема «левых» сделок – работа без договора. То есть все общение клиента и агента строится на устных договоренностях. А это значит, что если в будущем возникнут какие-либо трудности с проданной или купленной квартирой, клиенту придется решать их самостоятельно. Агентство, именем которого прикрывался агент, не несет никакой ответственности по этой сделке, так как договор с ним клиент не оформлял.

«Когда клиент обращается в агентство, с ним заключают официальный договор, в котором прописана вся ответственность, которую компания берет на себя по сделке. Клиент изначально знает, на какой объем услуг он может рассчитывать. При возникновении каких-либо проблем во время проведения сделки или после ее закрытия человек может обратиться с этим договором в суд и в профессиональные объединения рынка недвижимости, – отмечает Анастасия Казанская, генеральный директор агентства «Амира-Н». – Не забывайте также, что агентства страхуют свою профессиональную ответственность. Это – еще один механизм защиты интересов клиентов. При «левой» сделке агент не сможет вам предложить ничего – ни договора, защищающего ваши права, ни юридической поддержки, ни страховой защиты. Все отношения будут строиться на основании устных договоренностей, которые сегодня есть, а завтра – нет. И если что-то случится, человек останется один на один со своей проблемой».

Признаки налицо

«Левая» сделка может проводиться по желанию клиента или просто с его согласия, а может происходить и без его ведома. Понять, что вас вовлекают в подобную схему, достаточно просто. Повод для опасений возникает, если все необходимые бумаги и договоры агент предлагает подписать на дому, а денежные расчеты происходят либо в автомобиле, либо «на коленке» в кафе, словом, в не самых подходящих и безопасных для этой процедуры местах.

«По правилам клиент должен обязательно прийти в агентство. И договор об оказании услуг заключается только в агентстве. Этот документ должен быть подписан от агентства генеральным директором либо менеджером, которому директор выдает доверенность. Разумеется, на договоре должна стоять печать агентства, – перечисляет Андрей Тетыш, председатель совета директоров «АРИН». – Хотелось бы, чтобы люди внимательно относились к подобным вопросам, ведь это совсем не мелочи».Однако сейчас многие клиенты настолько не интересуются вопросами безопасности сделок, что отчасти сами создают почву для подобного мошенничества.

«Очень мало людей, даже обращающихся в агентства недвижимости, интересуются гарантиями, наличием сертификатов, уровнем подготовки его сотрудников, возможностью юридического сопровождения сделки и прочими нюансами, позволяющими минимизировать финансовые и иные риски при совершении операций на рынке недвижимости. Клиенты должны требовать качественных услуг. Тогда и предложение будет соответствующим», – считает Анастасия Казанская.

Лекарство от обмана

В настоящий момент борьба с «левыми» сделками сводится лишь к увольнению попавшихся агентов, после чего они достаточно легко устраиваются в другую компанию и продолжают проводить частные операции с недвижимостью. Это – в корне неверный подход, считает Валерий Виноградов, президент ГК «Авентин»: «Реакция компании, уличившей своего агента в «левой» сделке, должна быть жесткой. Работник должен быть уволен, и об этом должно стать известно в профессиональном сообществе. Это локальная реакция компании. Также должна быть и глобальная реакция бизнес-сообщества: такого специалиста никто не возьмет на работу, по крайней мере, в Петербурге и области. Только в этом случае можно будет очистить нашу профессию».

Дата публикации: 13:50 07 декабря 2010

Источник: bpn.ru