Без пяти минут Москва

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Котельники – наиближайший сосед Москвы на юго-восточном направлении, его западная граница проходит по МКАД, и путь до столицы, если избежать пробок, занимает всего 5 минут. Город прежде всего славится своей инфраструктурой, в частности, в его черте находится огромный торгово-развлекательный центр «Мега-Белая Дача». А еще в Котельниках неплохая экология, ведь город окружен Кузьминским и Томилинским лесопарками и природными озерами и искусственными прудами, возникшими на месте выработанных карьеров кварцевых песков на востоке от населенного пункта.

Город растет и совершенствуется

Сегодняшние Котельники, занимающие площадь в 3 кв. км – это пять жилых микрорайонов: Белая Дача, Ковровый, Парковый, Силикат и Южный, «и их инфраструктуре, спортивной, развлекательной и в особенности торговой, позавидует любой спальный район Москвы», – утверждает Ольга Гусева, директор по маркетингу управляющей компании «Домостроитель». Но город постоянно обновляется и совершенствуется. «Так, в сентябре 2009 г. состоялась закладка новой поликлиники площадью 5 тыс. кв. м, сдача которой запланирована на 2011 г. А в микрорайоне Белая Дача в середине 2011 г. ожидается открытие новой школы и детского сада», - сообщают в компании Est-a-Tet. «В сентябре 2011 г. ожидается прибавление и в полку торговых центров, - сообщает Ольга Гусева, - на месте белодачинских теплиц откроется аутлет-центр Outlet Village Belaya Dacha общей площадью 38 тыс. кв. м, специализирующийся на продаже одежды и обуви с большими скидками». А рядом с торговым комплексом запланировано строительство парковки на 4 тыс. автомобилей.

Улучшается и без того не самая ужасная транспортная ситуация. Недавно в Котельниках проводилась реконструкция Дзержинского шоссе на участке от железнодорожного переезда возле поворота к микрорайону Белая Дача до пересечения трассы с железнодорожной веткой, ведущей к нефтеперегонному заводу. Также на улице Железнодорожной строится новая автомобильная эстакада (ее открытие запланировано на 2011 г.), которая пройдет от дороги, разделяющей торговые центры «Мега 1» и «Мега 2», до ул. Железнодорожной. Одновременно с эстакадой должно начаться строительство транспортной развязки на 21-м км Новорязанскогошоссе.

Одна же из основных проблем Котельников – низкое качество воды, и сегодня решается и она. Во-первых, проводится новый водовод от системы Мосводоканала, что улучшит ситуацию с водой на ВЗУ «Белая Дача» и «Ковровый» и даст городу возможность провести реконструкцию старых водозаборных узлов. А во-вторых, «в микрорайоне Силикат строится станция обезжелезивания подземных вод, что также будет способствовать повышению качества воды в городе», - рассказывают в Est-a-Tet.

Новенькая "вторичка"

В Котельниках, в микрорайонах Белая Дача, Силикат и Ковровый есть островки старой застройки – в основномпятиэтажки, построенные в 60-е годы прошлого века. Это самое дешевое и невзрачное жилье в городе,квадратный метр в подобных объектах стоит в среднем 60-65 тыс. руб. Например, двушку площадью 45 м кв. на первом этаже пятиэтажного дома 1963 г. постройки (микрорайон «Белая дача»), требующую ремонта, можно купить за 2,85 млн. руб. Также в городе есть предложения в немногочисленном частном секторе, где ценынемного выше (в зависимости от характеристик дома и участка).

Но основной жилой фонд Котельников – это все же современные многоэтажные панельные и монолитно-кирпичные дома. За последние 10 лет в городе были построены целые новые кварталы и даже микрорайоны – Парковый и Южный, и активное строительство продолжается. Поэтому вторичный рынок постоянно пополняется новыми квадратными метрами сданных ГК и заселенных новостроек, например, совсем недавно в разряд вторичного жилья перешли очередные корпуса в микрорайонах Силикат и Белая дача.

Здесь цена квадратного метра в отремонтированных и обжитых квартирах эконом-класса может доходить до 93-95 тыс. руб., а в бизнес-классе – даже до 120-125 тыс. руб. Например, двухкомнатную квартиру площадью 64 м кв. (кухня 12,5 м кв.) в микрорайоне Белая дача предлагают за 6 млн. руб. Она расположена на 7 этаже 12-этажного панельного дома и продается вместе с кухонной мебелью и техникой. Аоднокомнатную квартиру с хорошим ремонтом гардеробной, большим холлом, встроенной кухней, бытовой техникой и теплыми полами на кухне площадью 56 м кв. в микрорайоне Силикат, расположенную на шестом этаже 14-этажного кирпичного дома, можно купить за 5,3 млн. руб.

Правда, обжитые квартиры на вторичном рынке Котельников найти на самом деле не так уж и просто: подавляющее большинство предлагаемых объектов – это квартиры в недавно сданных домах без отделки. На них, пожалуй, приходится и наибольшая доля предложения в целом по Котельникам. Естественно, стоят они дешевле (около 65-75 тыс. руб./м кв.), но и требуют дополнительных вложений. Например, в настоящий момент УК «Домостроитель» ведет продажу квартир по переуступке прав требования в уже сданных и заселенных корпусах 5, 6, 9, 14, 15 ЖК «Парковый». «Средняя цена квадратного метра в этих домах составляет 82 523 руб. Например, однокомнатную квартиру площадью 47,3 кв. м на 10 этаже кирпично-монолитной секции 17-этажного панельного дома можно купить за 3,848 млн. руб., а 2-комнатную квартиру (площадь 65,5 кв. м), расположенную на 2 этаже 17-этажного кирпично-каркасного дома – за 5,05 млн. руб.», - говорит Ольга Гусева.

По данным компании Est-a-Tet, средняя же цена на рынке вторичной недвижимости в Котельников (с учетом старого и недавно сданного жилья) составляет 82 309 руб./кв. м» Причем в кризис цены упали приблизительно на 18-20%, а рост начался только с начала этого года - в среднем на 0,6 % ежемесячно.

Рынок новостроек

На сегодня в Котельниках есть три строящихся объекта – это дом группы «Б» ЖК «Зеленый Остров» (микрорайоны Силикат и Южный) и новые корпуса - 16 и 17 - ЖК «Белая дача» и корпус 4А ЖК «Озерный». Вообще, как сообщает Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», к концу III квартала 2010 г. число предлагаемых на продажу новостроек в Котельниках сократилось на 70%, так как с рынка ушло 8 объектов в микрорайонах Силикат и Белая дача – там были реализованы последние квартиры.

Новый корпус ЖК «Зеленый Остров» - 10- секционный монолитно-кирпичный дом индивидуальной планировки и переменной этажности (15-17 этажей), который будет отличаться многофункциональностью. Помимо квартир здесь на первом этаже запланированы магазины продовольственных и промышленных товаров, офисные помещения, аптечный пункт и раздаточный пункт молочной кухни. Под домом же разместится подземная трехуровневая автостоянка на 662 машиноместа. Во всех секциях предусмотрена установка двух лифтов, а высота потолков в жилых помещениях составит 2,76 м. Сегодня здесь можно купить 1-3-комнатные квартиры площадью 51,57 - 117,41 м кв. Стоимость квадратного метра по данным Est-a-Tet, – 55 - 60 тыс. руб. а диапазон стоимости квартир - 3 107 400-6 500 450 руб. Бокс на автостоянке обойдется в 500 тыс. руб.

ЖК «Белая дача» (ЖК «Озерный») тоже отличается многофункциональностью – первые этажи его монолитно-кирпичных корпусов предназначены для магазинов, центров детского творчества, салонов красоты, объектов бытового обслуживания и т.д. В новых корпусах 16 и 17, сейчас находящихся на «нулевом цикле», тоже предусмотрена собственная инфраструктура, а также благоустройство прилегающей территории: формирование газонов, высадка кустарников и деревьев. Для детей будут оборудованы детские и спортивные площадки. К корпусу 17, состоящему из двух 25-этажных зданий башенного типа, будет пристроена 5-этажная поликлиника, а под землей разместится двухуровневая автостоянка на 456 машиномест. В 16 корпусе - 4-секционном 13-этажном доме – тоже будет двухуровневая подземная автостоянка, только на 196 машиномест, и также запланирована трехэтажная пристройка для предприятий торгово-бытовой сферы. Здесь можно купить 1-3-комнатные квартиры площадью 48,1 — 103,7 м кв. и пентхаусы, и несмотря на то, что корпуса только начали строиться, выбор уже ограничен, особенно двухкомнатных квартир. Цена квадратного метра находится в диапазоне от 46 до 60 тыс. руб., а квартиры, по данным Est-a-Tet стоят от 2, 886 до 5,88 млн. руб.

Еще одна новостройка Котельников – корпус 4А ЖК «Озерный», который представляет собой 22-х этажный монолитно-кирпичный двухсекционный жилой дом с двухуровневой подземной автостоянкой. Проектом предусмотрены 1-3-комнатные квартиры площадью 54,8-113 м кв. и четыре пентхауса. Строительство тоже началось недавно, и выбор квартир здесь пока довольно большой, а цены при этом весьма демократичные: «Квадратный метр стоит от 39 700 до 51 930 руб., а квартиры от 2 657 800 до 5 161 275 руб.», - сообщают в компании Est-a-Tet.

Цены и перспективы

По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", средняя цена квадратного метра на первичном рынке Котельников в III квартале 2010 года составляла примерно 51 тыс. руб. Причем из-за ухода с первичного рынка готовых новостроек с более высоким уровнем цен, чем в строящихся домах, стоимость жилья в новостройках Котельников снизилась на 21%.

Во время стагнации, как утверждает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», снижение цен в Котельниках было, напротив, незначительным. Именно в это время были построены, сданы ГК и оформлены в собственность многие корпуса, естественно, при этом цены на квартиры в них росли, что в значительной степени нивелировало падение цен, обусловленное кризисом.

Если же говорить обо всем рынке недвижимости Котельников (и вторичном, и первичном), то по данным компани Est-a-Tet, средняя цена квадратного метра на сегодняшний день составляет 76 891 руб., при этом средняя стоимость квартиры - 5 027 022 руб. Это чуть выше, чем в соседнем городе Дзержинский, где квадратный метр в среднем стоит 71 000 руб., но дешевле, чем в граничащем с Москвой Реутове (там средняя цена квадратного метра 93,3 тыс. руб.) и в более удаленных от столицы Люберцах, граничащих с Котельниками (там квадратный метр оценивается в 82 тыс. руб.).

И кстати, по результатам исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2010 года. Сравнительный анализ», проведенного Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», Котельники относятся к населенным пунктам ближнего Подмосковья с самым низким уровнем цен на новостройки. Это, прежде всего, объясняется их невысокой стадией строительства.

Стоит заметить, что последнее обстоятельство способствует популярности квартир в Котельниках, так как они доступны покупателям с небольшим бюджетом (а таких все же большинство), готовым ждать окончания строительства. Но в то же время Котельники популярны и у более обеспеченных покупателей, так как здесь высока доля нового готового жилья, и при этом город граничит с Москвой и отличается сравнительно демократичными ценами и развитой инфраструктурой.

Большинство экспертов считают Котельники инвестиционо привлекательным городом, по вполне понятным причинам: близость Москвы, прекрасная инфраструктура и т.д. Правда, есть и другое мнение: «При существующих условиях инвестиционная привлекательность не слишком высока, так как жилья в Котельниках построено уже достаточно много», - говорит Алексей Шленов (МИЭЛЬ-Брокеридж), больше, чем потенциальных покупателей, которых очень интересуют квартиры на самых начальных этапах строительства и меньше - готовое жилье.

Резюме журнала

Котельники – отличаются сравнительно неплохой транспортной доступностью и экологией и превосходной инфраструктурой, особенно торгово-развлекательной, которая, кстати, привлекает в Котельники москвичей и жителей близлежащих городов Подмосковья. Еще одно неоспоримое достоинство Котельников – относительно новый жилой фонд, здесь можно купить и квартиры в обжитых домах нынешнего века, и квартиры без ремонта в недавно сданных ГК новостройках, и жилье на начальных этапах строительства – в общем, на любой вкус, причем по весьма демократичным для города-спутника ценам.

Дата публикации: 11:03 14 декабря 2010

Источник: bpn.ru