Первичный рынок недвижимости Петербурга: анализ и прогнозы

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Аналитический центр NormInfo предлагает альтернативный взгляд на анализ и прогноз цен на рынке строящегося жилья Петербурга.

Аналитический центр NormInfo зонировал рынок строящегося жилья Петербурга: объединил административные районы города по критериям удаленности от центра, сегментации жилья по классу, стоимости кв.м предложения. При этом перед экспертами стояла задача «не преумножать сущностей сверх необходимости» или, иными словами, не создавать путаницы из-за обилия зонированных районов.

По результатам исследования были выделены три зоны, по которым рассчитывается индекс сделки NormInfo.

Зона 1: «Центральные районы» (Петроградский, Адмиралтейский,Василеостровский, Центральный).

Зона 2: «Спальные районы» (Выборгский, Приморский, Московский, Красносельский, Фрунзенский, Кировский, Калининский, Невский, Красногвардейский).

Зона 3: «Отдаленные спальные районы/Ближайшие пригороды» (Всеволожский, Пушкинский, Колпинский, Курортный).

По результатам зонирования районов NormInfo представляет индекс сделки. При расчете индекса сделки используются цены кв.м предложения при 100% оплате.

Колебания под сомнением

Согласно популярным индексам цен, во втором полугодии 2010 года цены на рынке строящегося жилья Петербурга колебались, несколько раз меняя направление динамики: то вверх, то вниз.

Результаты мониторинга ценового предложения, проводимого аналитическим центром NormInfo, показывают более детальную и совершенно иную картину. NormInfo исследует только те объекты на рынке строящегося жилья, которые действительно строятся. «Сданные» объекты и находящиеся в высокой стадии готовности (которые уже не строятся, а ждут ввода в эксплуатацию) в течение 2010 года анализу не подвергаются. Точнее будет сказать, что объекты в высокой стадии готовности и сданные объекты обследуются, но индекс сделки рассчитывается только на основе выборки строящихся объектов, что более правильно, если мы говорим о рынке строящегося жилья.

Индексы, которые существуют на рынке на данный момент, отображают колебания средней цены кв.м по всему городу, с учетом влияния изменения средней цены «квадрата» в традиционно дорогих районах. Получается ситуация, при которой 11,19% предложения строящегося жилья в дорогих районах задают фон и направленность изменения средней цены кв.м по всему городу.

А должно быть наоборот, если речь идет о рынке строящегося массового жилья. Говорить нужно именно о нем, так как большую часть предложения (строящихся объектов) составляет массовое/типовое жилье, и если именно данным жильем интересуется большинство покупателей, необходимо более тщательно подходить к расчету индекса средней цены кв.м на рынке строящегося жилья.

Как показывает анализ результатов мониторинга ценового предложения на рынке строящегося жилья Петербурга и Ленобласти, индекс NormInfo средней цены кв.м при 100% оплате на протяжении 6 месяцев неуклонно растет, в то время как рынок пристально следит за флуктуациями индексов, публикуемых в специализированных СМИ.

Наука прогноза

Наряду с индексом цен, NormInfo представляет прогноз изменения стоимости кв.м на петербургском рынке строящегося жилья. Рынок сегодня остро нуждается в качественном и обоснованном подходе к прогнозированию. Подход «будет так, потому что я так считаю или мне так кажется…» уже не сработает. Рынку нужны обоснования.

На данный момент в области прогнозирования на рынке строящегося жилья существуют две основных проблемы (помимо нежелания или непонимания руководством важности маркетингового подхода в развитии компаний и отсутствия базовых знаний и комплексного подхода по оценке качества прогнозных моделей со стороны специалистов): отсутствие необходимых исходных данных и неумение работать в плоскости построения прогнозов с уже имеющимися или вновь полученными данными.

В математической статистике уже давно успешно разработаны методы и модели для построения качественных и обоснованных прогнозов, которые используются повсеместно. Когда специалисты NormInfo строили свой первый прогноз в октябре 2008 года, они проанализировали весь объем информации от ведущих аналитиков рынка строящегося жилья Петербурга и пришли к выводу, что публичных серьезных прогнозов на рынке просто нет. Зачастую данные работы являются внутренними документами и не подлежат огласке. Либо дается материал без обоснования, а в итоге прогноз «ошибается».

Специалисты NormInfo занимаются прогнозированием на базе специализированных программ (SPSS trial, Eviews trial). Все прогнозы, построенные компанией, отражают ситуацию на рынке строящегося жилья с учетом ошибки прогнозной модели.

В исходном ряде была учтена гетероскедастичность путем включения, была проведена проверка остатков на нормальность, выполнена процедура проверки на автокорреляцию исходного ряда с самим собой. R2 = 89%. Это значит что используемые в прогнозной модели факторы описывают изменение прогнозируемой переменной на 89%. Еще 11% - неучтенные факторы и не прогнозируемые явления.

Согласно прогнозу сделанному специалистами Аналитического центра NormInfo, при соблюдении условия дальнейшего медленного восстановления макроэкономики и зависимости экономики России от цен на сырую нефть и нефтепродукты (62,7% поступлений в бюджет от экспорта по данным Росстата), а также медленных темпов восстановления ипотечного кредитования, средняя цена м2 на конец 2012 года составит 72-73 тыс. руб.

Дата публикации: 15:36 14 декабря 2010

Источник: bpn.ru