Кузьминки, Люблино и Марьино: цены радуют

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Кузьминки, Люблино и Марьино – районы Юго-Восточного округа Москвы, довольно удаленные от центра. У каждого из них есть свои проблемы, в основном связанные с экологией или транспортной доступностью, но есть и достоинства. Самый главный плюс - цены на недвижимость здесь умеренные, вот только новостроек очень мало. Зато есть планы по реконструкции и строительству, поэтому в скором времени можно рассчитывать на приток квадратных метров.

О градостроительных планах, актуальных тенденциях и текущей ситуации на рынке недвижимости этих районов узнал наш корреспондент.

По две станции метро на «брата»

Пожалуй, главная проблема районов Кузьминки, Люблино и Марьино - транспортная. Основная магистраль района Кузьминки - Волгоградский проспект, и также улицы Зеленодольская и Юных Ленинцев, а в Люблино и Марьино – главная транспортная артерия улица - Люблинская. Другие важные автодороги - Верхние и Нижние поля, Краснодонская, Ставропольская улицы и улица Перервы и Марьинский бульвар соответственно. На выезде в центральную часть города по Люблинской улице и Волгоградскому проспекту – один из основных заторов в Москве.

Затрудненный трафик объясняется тем, что нагрузку на дороги обеспечивают не только жители ЮВАО, но и обитатели густонаселенного юго-востока Подмосковья. Если бы не это обстоятельство, то проблем с транспортной доступностью у наших районов не было бы, потому что здесь хорошо развита сеть наземного общественного транспорта и есть метро. В Кузьминках даже две станции метрополитена - Кузьминки в центре района и Волжская, - на границе с районом Текстильщики, недалеко от Люблино».

В Люблино тоже есть собственная одноименная станция метро, да и станция Волжская находится практически на границе района. И Марьино может похвастаться двумя станциями – Братиславской и Марьино.

Экология: от хорошего к плохому

ЮВАО традиционно принято укорять в неважной экологической ситуации – ведь на промышленный юго-восток ветры приносят всю собранную по городу «грязь». Правда, в Кузьминках, - относительно благоприятная экологическая обстановка, ведь на территории района расположен большой Кузьминский лесопарк (где, кстати, работает московская резиденция Деда Мороза) и отсутствуют промышленные предприятия.

В Люблино ситуация хуже: ощутимое загрязнение создает, в первую очередь, транспорт, ведь район граничит с МКАД, и даже несмотря на парк усадьбы Люблино и часть Кузьминского лесопарка, находящуюся в границах района, воздух здесь не очень чистый. Не спасает относительная близость Кузьминского парка и Марьино, точно так же как и небольшой Дюссельдорфский парк и новый парк имени 850-летия Москвы (Марьинский парк), расположенный вдоль набережной Москвы-реки на территории района. В Марьино ситуация осложняется соседством с Капотней, где работает знаменитый Московский нефтеперерабатывающий завод (МНПЗ).

Достаточная инфраструктура

А вот с инфраструктурой у Кузьминок, Люблина и Марьина проблем нет. На территории Кузьминок действуют более 50 образовательных учреждений, в том числе, 30 детских садов, 16 общеобразовательных школ и Московский Казачий Кадетский корпус №7. Здесь порядка 10 больниц и поликлиник, множество частных клиник, аптек, отделений банков, предприятий бытового обслуживания, ресторанов и кафе, более 50 магазиновшаговой доступности, в том числе сетевые - «Пятерочка», «Копейка», «Авоська», «Магнолия», «Остров», «Утконос» и пр».

Главная гордость Кузьминок - бывшая загородная усадьба князей Голицыных, также здесь находятся драматический театр имени А. Н. Островского, киноконцертный зал «Высота», огромный фонтанный комплекс «Музыка славы», Международный авторский центр резьбы по дереву «Татьянка», Литературный музей-центр К.Г. Паустовского, знаменитая музыкальная школа Аренского, детский Центр Творчества и Московский областной Дом Искусств.

В Люблино тоже есть свой памятник архитектуры – дворец Дурасова. Также в этом районе действуют более 20 учебных заведений, в том числе школ и детских садов, несколько больниц и поликлиник, есть предприятия бытового обслуживания, отделения банков, аптеки и т.п. В Люблино насчитывается порядка 20 магазинов шаговой доступности, а среди основных «сетевиков» - «Дикси», «Магнолия», «Перекресток», «Утконос» и пр.».

Очень развитой инфраструктурой отличается и район Марьино. Здесь нет недостатка в детских площадках, школах и дошкольных учреждениях, а также всевозможных секциях и кружках. В Марьино работают Московский городской дворец творчества детей и молодежи «Марьино», 6 библиотек и 2 кинотеатра, есть ледовый дворец, бассейн, велодром, два крупных спортивных комплекса (Зебра и Альфа-БУДО) и несколько небольших фитнес-клубов. В районе функционируют 13 больниц и поликлиник, отделения банков и аптеки и пр. В Марьино порядка 80 магазинов шаговой доступности, в том числе и таких крупных сетевых операторов как «Копейка» и «Перекресток», есть свой «АШАН», ТЦ «Москва», рынок «Садовод» (бывший «Птичий рынок»).

Вторичный рынок преобладает

Предложений на вторичном рынке жилья в Кузьминках, Люблино и Марьино, возможно, даже более чем достаточно. Самый старый и скромный жилой фонд в Кузьминках: «Застройка района в основном представлена панельными и кирпичными домами 70-80-х гг. прошлого века», - говорит Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

«Более 80% объектов – это панельные строения, причем доля ветхого жилья – хрущевок – преобладает над остальными категориями и составляет практически треть всего вторичного рынка. На долю кирпичных домов приходится только 8% предложения, на долю монолитных – 10%», - рассказываетЛюция Казимир, руководитель отдела аналитики Департамента жилой недвижимости «Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ». Структура предложения по классам жилья в Кузьминках смещена в сторону эконом-класса: «Его доля достигает 60%, когда в целом по Москве не более 40%, - свидетельствует Артем Ржавский. – И около 30% в общем объеме предложения составляют квартиры комфорт-класса, к сегменту «бизнес» относится лишь 10% предлагаемых квартир (в целом по столице - 26%), а элитного жилья здесь вообще нет».

Но при этом цены на вторичку довольно высокие – сказываются относительная близость района к центру и наличие Кузьминского лесопарка: «В ноябре текущего года средняя стоимость квадратного метра составила 135,7 тыс. руб., что на 3,1% выше среднего показателя по ЮВАО - 131,6 тыс. руб./кв. м», - сообщает Артем Ржавский.

По данным сервиса нашего журнала «Цены на квартиры по районам и станциям метро» в Кузьминках квадрат жилья стоит около 121 тысячи рублей.

А как сообщает нам Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Кузьминках составляет 4,8 млн. рублей, двухкомнантной - 5,9 млн. руб, трехкомнатной - 8,7 млн. руб.

Жилой фонд района Люблино тоже довольно старый, по данным Артема Ржавского (Азбука Жилья) около трети домов здесь было построено до 1960-х гг. - это в основном пятиэтажные кирпичные хрущевки. Однако, на территории района много и панельных многоэтажных зданий, возведенных в конце 1980-х гг. «В Люблино преобладает панельная застройка современного типа. Практически половину рынка в равных долях занимают типовые дома улучшенной серии. Впрочем, доля ветхого жилого фонда в кирпичных хрущевках действительно велика - 15% рынка, а доля предложения в кирпиче с большой кухней составляет около 13% всех продаваемых квартир. На монолитные же строения приходится только 5%», - рассказывает Люция Казимир (МИЭЛЬ).

Несмотря на то, что жилой фонд в Люблино новее, чем в Кузьминках средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке здесь ниже – по сведениям Артема Ржавского в ноябре 2010 г. она составляла 128,6 тыс. руб. А Светлана Бирина (НДВ-Недвижимость) назвала совсем низкую цифру - 117 тыс. руб. Данные нашего сервисаочень близки к последней цифре – 116 тысяч рублей.

«Средняя стоимость «однушки» в Люблино составляет 4,7 млн. рублей, двухкомнатной квартиры - 5,9 млн. руб, «трешки» - 8,5 млн. руб.» - приводит свои показатели Дмитрий Таганов (Инком)

В Марьино же - относительно новый жилой фонд. «В девяностые годы район представлял собой крупнейшую строительную площадку Москвы. И в сегодня преобладающий тип застройки Марьино - современные панельные здания», – рассказывает Артем Ржавский (Азбука Жилья), в основном серий ДСК-1 и ДСК-3 и высотой от 17 этажей. «Практически половина всего предложения в этом районе представлена объектами в панельных домах с улучшенными планировками, 34% приходится на типовое панельное жилье. Предложение в домах старых серий отсутствует. Кирпичные строения представлены только домами с большими кухнями (1%). И доля монолитных объектов составляет 12%», - дополняет Люция Казимир (МИЭЛЬ). Поэтому квартиры в Марьино довольно дороги – по данным Артема Ржавского, в среднем 131,3 тыс. руб./кв. м. Средняя стоимость квадратного метра в Марьино по нашим собственным данным («Цены на квартиры по районам и станциям метро») тоже чуть менее 116 тысяч рублей.

Средние цены «за объект» привел Дмитрий Таганов (Инком): «Средняя стоимость «однушки» - 4,9 млн. рублей, «двушки» - 6,4 млн. руб., трехкомнатной квартиры - - 8,7 млн. руб.

Новостройки – штучный товар

По объему строительства жилья Юго-Восточный округ отстает от других районов Москвы, и Кузьминки, Люблино и Марьино не стали исключением: новостроек здесь очень мало. Сейчас предлагаются квартиры только в уже достроенных и сданных ГК объектах.

Один из них - жилой корпус в Кузьминках по адресу: ул. Жигулевская, д. 14, корп. 2. «Это 23-этажный 1-секционный дом современной панельной серии Д-23, расположенный в шаговой доступности от станции метро Кузьминки, он был введен в эксплуатацию в конце 2009 г. и сегодня заселяется», - рассказывает Артем Ржавский (Азбука Жилья). Недалеко от новостройки расположены кинотеатр, детский сад, школа, поликлиника, аптека, салон красоты и химчистка.

«Здесь предлагаются квартиры с муниципальной отделкой и кладовыми. Будущие новоселы могут приобрести 2,3-комнатные квартиры площадью от 73 до 103 кв. м. Стоимость квадратного метра - 128-135 тыс. руб., но на ряд квартир предоставляется выгодная схема оплаты в рассрочку», - говорит Артем Ржавский.

Еще один заселяемый ныне объект находится в Марьино, этомногофункциональный комплекс «Первый Деловой Дом» на улице Братиславской в пяти минутах ходьбы от одноименного метро. Это проект непривычного для покупателя формата, так как представляет собой офисно-деловой центр с торговыми помещениями и жилымиапартаментами. Впрочем, квартиры там такие же, как и в любом другом доме, а за счет «офисно-торговой» составляющей объект отличается прекрасной инфраструктурой. Здесь запланированы крупный супермаркет, аптека, химчистка, отделение банка, интернет-кафе, салон красоты, рестораны и клубы, спортзал, развивающий центр, детская игровая комната, а также жильцы дома смогут воспользоваться услугами разнопрофильных предприятий, которые разместятся в офисах, и подземной автостоянкой на 210 машиномест. Кроме того, входы в офисы организованы со стороны Братиславской улицы, в торговые помещения - со стороны городского парка, а в жилые секции - со двора, поэтому их обитатели будут защищены от деловой суеты и посторонних глаз. «Площадь апартаментов в этом проекте составляет 47,84 - 122,6 кв. м, а цена квадратного метра находится в диапазоне от 3,400 до 3,6 долл. США», - сообщает Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood.

В Люблино один из последних объектов, построенных в этом районе, - ЖК «Возрождение» на ул. Совхозной, 41. Это проект бизнес-класса, многосекционный дом переменной этажности (9-12-16 этажей), где предлагались 1-3-комнатные квартиры, которые сегодня можно купить на вторичном рынке.

Градостроительный план и инвестиционные перспективы

Возможно, в скором времени новостроек в Кузьминках, Люблино и Марьино будет значительно больше, потому что у властей города есть серьезные планы по реконструкции районов Кузьминки и Люблино, а в Марьино будет коммерческая застройка: «Компания «Ведис групп» планирует построить 130 тыс. кв. м жилья на Донецкой улице, - сообщает Оксана Дивеева (Blackwood), - а мкр. А, Г, Ж, Д и квартал 29в в Люблино и мкр. 113, 113а, 116, 118, 118а, 119, 120 в Кузьминках вошли в перечень кварталов для подготовки документации по планировке территории в 2010-2011гг.» «Также на стадии согласования проектно-сметной документации находится проект планировки территории микрорайона 115 в Кузьминках, реализация которого предполагается в 2012 году», - добавляет Люция Казимир (МИЭЛЬ). И покупка жилья в подобных объектах эконом-класса на начальном этапе строительства, на адекватных рынку условиях, по мнению Ольги Гусевой, директора по маркетингу управляющей компании «Домостроитель», может оказаться выгодными вложением средств. В то же время новостройки бизнес-класса в этих районах не отличаются высокой инвестиционной привлекательностью, из-за экологических и транспортных проблем.

Резюме журнала о недвижимости www.metrinfo.ruРайоны Кузьминки, Люблино и Марьино – спальные районы Москвы с собственными станциями метро и развитой инфраструктурой. Портят их автомобильные пробки и экологическая ситуация. В Кузьминках с экологией особых проблем нет, благодаря Кузьминскому лесопарку, а вот в Люблино, и тем более в Марьино воздух далеко не самый чистый. Но зато в Марьино довольно новый жилой фонд и на вторичном рынке можно купить комфортабельные квартиры, а в Кузьминках и Люблино много кирпичных хрущевок и старых панелей. Новостройки же в этих районах – товар штучный. Возможно, из-за низкого покупательского спроса на районы ЮВАО строят здесь немного, однако в ближайшем будущем в Кузьминках, Люблино и Марьино все-таки должно появиться много новых квадратных метров.

Историческая справка

Активное развитие этих районов началось в XVI-XVII вв., хотя в те времена в Люблино и Марьино центрами жизни были деревни, а в Кузьминках – водяная мельница (только в начале XVIII в. здесь появилось село Влахернское).

В XVIII в. Люблино стало вотчиной действительного статского советника Н. А. Дурасова, который соорудил дошедшие до наших дней постройки, в том числе господский дом-дворец. Кузьминки же принадлежали Строгановым, а потом Голицыным, которые построили здесь усадьбу с чудесным архитектурным ансамблем и прекрасно организованной хозяйственной зоной (в нее входили конный и скотный двор, померанцевая и фруктовая оранжереи, птичник и т.п.), тоже, к счастью, прекрасно сохранившуюся до нашего времени. Однако в XIX в. после отмены крепостного права усадебные постройки стали сдаваться в аренду дачникам, и вскоре Кузьминки и Люблино превратились в довольно престижные дачные места, чему также способствовало проведение железной дороги. Ну а в Марьино построили уникальные для того времени гигантские очистные сооружения города Москвы — Люблинские поля орошения, занявшие более тысячи гектаров. Здесь сточные воды проходили почвенную очистку сквозь песок перед тем, как быть сброшенными в Москву-реку. Здесь же впервые в мире был внедрен метод биологической очистки стоков. И кстати, в 1911 году система московской канализации удостоилась Золотой медали на Международной выставке в Брюсселе.

Ну а в состав Москвы все районы вошли в 1960 году, правда, территория района Люблино до этого еще успела побывать и территорией одноименного города, получив такой статус в 1925 г. На момент присоединения к столице самыми застроенными и заселенными были Люблино и Кузьминки, в 1957 г. ставшие одним из первых центров массового строительства панельных домов «хрущевок», а в Марьино активное строительство началось позднее – в 1980-х гг.

Дата публикации: 11:06 21 декабря 2010

Источник: bpn.ru