Ипотека-2011: что нас ждет?

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Сразу после начала кризиса все банки, работающие с ипотечным кредитованием, ввели «заградительные ставки». Высокий процент на ипотечные кредиты не давал населению возможности ими пользоваться. Как следствие, рынок был отброшен на несколько лет назад. С конца 2009 года рынок начал восстанавливаться и к 2011-му может достичь предкризисных показателей.

Такие прогнозы были сделаны на круглом столе «Ипотека-2011: что в перспективе?», организованном «Бюллетенем Недвижимости».

Елена Зубова, заместитель шеф-редактора Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», модератор

– Банковские аналитики в своих прогнозах по-разному оценивают время, которое потребуется для возврата в исходную точку – 2008 год, когда ставки на ипотечные кредиты были самыми низкими. Большая часть экспертов сходится во мнении, что уровня 2008 года мы достигнем в 2012-м. Хочется понять, как рынок поведет себя в следующем году, будет ли это динамичное развитие или нет. Интересен и другой аспект – министр финансов РФ Алексей Кудрин заявил, что ставка рефинансирования Банка России должна увеличиться. Не помешает ли такой шаг со стороны властей возродиться рынку ипотеки?

Максим Никулин, заместитель управляющего филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге

- По прогнозам аналитиков нашего банка, в этом году объем рынка ипотечного кредитования в России составит в денежном выражении 1,2 трлн руб. В 2011 году он вырастет на 20–25% и будет равен 1,4 трлн руб. (в целом по портфелю). Если говорить об объемах выдаваемых кредитов, то, по нашим оценкам, они вырастут на 40–45% и составят до 1 млн руб. По итогам этого года банки выдадут где-то 350 млн руб. Таким образом, объем выдачи в 2011 году будет сопоставим с объемами 2007-го. Если это так, то к 2012 году мы должны достичь показателей рынка 2008-го.

Дмитрий Алексеев, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка

– Я бы не стал говорить, что в 2009 году кредитные ипотечные ставки были «заградительными». Да, банки выдавали кредиты даже под 25%. Но это означает, что ставки были высокие, но не «заградительные». В противном случае, если бы банки не хотели работать с ипотекой, они бы просто не выдавали кредиты.

Что касается ставки рефинансирования, то сегодня она составляет 7,75%, и это минимальные показатели. Я знаю немного банков, у которых ставка ЦБ когда-либо влияла на стоимость денег, выдаваемых под залог недвижимости. Большинство банков проводят заимствования на внешних рынках и привлекают средства из-за рубежа. Поэтому ставка рефинансирования ЦБ влияет на ставку ипотечного кредита очень опосредованно.

Максим Никулин

- Хочу напомнить, что уровень ставки рефинансирования перед кризисом был 11%, а ипотека выдавалась под 12,5%.

Дмитрий Алексеев

– Основными источниками для выдачи банками ипотечных кредитов являются государственные средства – в виде госпрограмм и западные деньги. Если с государственными средствами все понятно, то на Западе привлечь дешевые деньги не так легко. Западные финансисты, предоставляя нашим банкам заемные средства, закладывают в них не только общеэкономические риски, но и те, что свойственны российскому рынку. Поэтому я убежден, что дешевых денег для кредитования населения под 5% мы не получим. Сегодня существуют разные мнения о том, какова справедливая цена ипотечных кредитов. Одни говорят – 4%, другие – 6%. Для некоторых нормально – 9%. Кто-то считает приемлемой ставку 12%. Для банков последняя наиболее адекватна, так как это деньги уже не дешевые, но и не дорогие для населения. К тому же это соотносится с прогнозом роста цен на недвижимость. Хотя сами банки постоянно находятся в поиске усовершенствования своих ипотечных продуктов. Сейчас самая популярная идея среди банков – сделать комбинированную программу кредитования. Как пример, от года до пяти кредитовать по фиксированной ставке, а все остальное – Libor от 2% до 5% с поправкой на риск. Если уточнять, почему пять лет, – именно на такой срок банки готовы делать некое подобие прогнозов о ситуации на рынке недвижимости, дальше – темный лес.

Елена Зубова

– Почему банки не могут развивать ипотеку за счет привлеченных депозитов?

Дмитрий Алексеев

– Ставки по депозитам еще выше, а это означает удорожание ипотечных кредитов. За счет депозитов можно выдавать потребительские кредиты, в крайнем случае, развивать автокредитование. Пока для большинства банков остается только вариант поиска денег за рубежом. Вот когда мы увидим, что ставки ипотечного кредитования складываются из ставки рефинансирования ЦБ 3% операционных расходов самого банка, можно будет говорить, что банки ищут деньги в стране и ставка рефинансирования повлияет на ситуацию с ипотечным кредитованием.

Елена Зубова

- Упоминая о возрождении рынка ипотеки, можно ли говорить о восстановлении потребительского спроса?

Мария Дудникова, ведущий специалист отдела розничного кредитования управления розничного бизнеса, Инвестторгбанк

– Я бы, прежде всего, разделила первичный и вторичный рынки недвижимости. Рост покупательской способности нужно отслеживать именно на вторичке. В крайнем случае, на первичном рынке, но на объектах, имеющих высокую степень готовности. Если говорить о первичном рынке, то тут спрос формируется, скорее, за счет самих банков, готовых финансировать как строительную компанию, так и покупателя через ипотеку. Отсюда и спрос на эти объекты. Обратите внимание: во время кризиса люди не хотели рисковать и брали ипотечные кредиты в лучшем случае для доплаты разницы между имеющимся и будущим жильем.

Елена Шмидт, главный специалист Дирекции розничного бизнеса, Банк Санкт-Петербург

– До кризиса 30% ипотечных кредитов в нашем банке были выданы на первичном рынке. С начала кризиса никто не хотел покупать жилье на первичном рынке. Сейчас спрос восстанавливается, но люди берут ипотеку в домах с высокой степенью готовности.

Дмитрий Алексеев

– Напомню: в начале весны мы также собирались на круглом столе и говорили, что платежеспособность восстанавливается. Участники того круглого стола называли сумму 1,5 млн руб. в качестве среднего размера кредита. Сегодня мы говорим уже о 2,5 млн руб. Выводы очевидны.

Максим Никулин

– Однако нельзя забывать, что с того момента банки существенно снизили первоначальный взнос. Сейчас можно найти банк, который согласится выдать кредит с первоначальным взносом всего в 10 % при соблюдении определенных условий. Хотя самое популярное сегодня на рынке предложение – 20%. Еще недавно банки начинали разговаривать с клиентом лишь при первоначальном взносе в размере 30%.

Дмитрий Алексеев

– Да, это тоже является значимым фактором для увеличения спроса на ипотечные кредиты. Однако основное – это психология заемщика. Если я уверен, что меня завтра не уволят с работы, строительная компания, у которой я купил квартиру, не развалится, почему я не могу приобрести квартиру на первичном рынке? Такой уверенности в конце 2008 и начале 2009 года у многих не было. И даже при наличии денег на первый взнос многие считали, что пускай лучше они полежат на депозите под 16%, пока все не прояснится.

Анна Галинская, специалист отдела развития ипотеки филиала «Петровский», Банк «Открытие»

– Говоря о спросе, нельзя забывать о тех, кто формирует так называемый отложенный спрос. Многие люди хотели и могли улучшить свои жилищные условия еще в 2009 году, но по разным психологическим причинам этого не сделали. Вполне очевидно, что это потенциальные потребители ипотеки, откладывающие сделку.

Дмитрий Алексеев

– Если на рынке появятся слухи, что завтра квартира будет дороже, мне думается, разговоры о 12% и 13% прекратятся. Всем будет неважно, сколько стоит ипотека, и если такой маховик запустится, как это было перед кризисом, через год мы будем говорить, как все здорово.

Елена Зубова

– Предположим, что маховик запустился. Хватит ли всем жилья?

Максим Никулин

– Ажиотажный спрос на отдельные типы квартир уже возник. В первую очередь на однокомнатные. Если смотреть на ввод жилья по России, то по показателям мы находимся на уровне 2005 года – 40 млн кв. м. По прогнозам, в следующем году будет построено меньше, чем планировалось. Само по себе это уже создаст дефицит на рынке новостроек.

Елена Зубова

– В такой ситуации можно ли ждать снижения процентной ставки?

Мария Дудникова

– На протяжении всего года большинство банков следовали за лидерами рынка, изыскивая резервы для снижения процентных ставок. Многие банки уже работают с минимальной доходностью с целью сохранить достигнутые позиции или чтобы «не потерять рынок». В целом эксперты сходятся во мнении, что в 2011 году ипотечных программ, предложенных банками населению, станет больше, а ставка по кредитам будет на уровне 12,5%. Вместе с тем размер первоначального взноса может быть снижен до 10–15%, однако и каких-то кардинальных изменений не произойдет. Главное то, что ипотека снова стала привлекательной: весь год на рынке наблюдалась тенденция к смягчению условий кредитования, снижению кредитных ставок и требований к заемщикам.

Елена Зубова

– Тогда за счет чего банки будут привлекать клиентов?

Дмитрий Алексеев

– В 2011 году банки модернизируют технологии работы с клиентами, в том числе начнут работать через интернет, расширят программы кредитования, а некоторые из них адаптируют свои программы под госсубсидии. Вот, пожалуй, и все, чего можно ожидать в 2011 году.

Дата публикации: 15:35 22 декабря 2010

Источник: bpn.ru