Стоимость квартиры в новостройке - величина непостоянная

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Одни покупатели квартир в строящихся домах радуются ценам, которые ниже среднерыночных. Другие подозревают застройщика в намеренном завышении стоимости и элементарной жадности. Где искать золотую середину?

Строительство – достаточно длительный процесс. Мы, например, можем видеть своими глазами, как постепенно вырастает дом. Процесс длится как минимум девять месяцев. Это зависит и от размеров здания, и от применяемых технологий. Но на самом деле реализация проекта занимает гораздо больше времени, иногда – пять-шесть лет.

Этапы большого пути

Сначала застройщик выбирает участок и примеривается, удастся ли там возвести дом. Допустим, строить в выбранном месте можно, причем не слишком затратно. Это выясняется в ходе изыскательских работ. Предположим, что застройщик приобрел надел на городских торгах или выкупил у промышленного предприятия – словом, земля в его распоряжении есть.

После того как получено разрешение городской администрации на строительство, готовятся предварительные проекты, эскизы, планы, технико-экономическое обоснование и прочие документы, включая проект межевания территории целого квартала, хотя застройщик собирается возводить только одно строение. После экспертиз и общественных обсуждений проекта (если рядом уже существуют объекты жилой застройки), изготовления архитектурного проекта и выдачи разрешения на строительство специальным контрольным органом можно выходить на площадку и приступать к рытью котлована.

С момента существования проекта на уровне идеи до выхода на строительную площадку может пройти несколько лет. И все это время застройщик вкладывает средства в будущий дом. Эти затраты входят в себестоимость строительства.

Себестоимость как зеркало процесса

Составляющих строительной себестоимости много. Это – сбор согласований (почти каждая справка выдается за деньги), проведение экспертиз, несколько стадий проектирования, оплата аренды или покупка земельного участка, затраты на заработную плату, приобретение строительных материалов, работа машин и механизмов, оплата подключения дома к инженерным сетям и прокладка этих сетей и т. д. Самые большие расходы – приобретение земли и оплата подключения к источникам тепла и электричества (а теперь – еще и воды). Причем эти позиции постоянно растут в цене. Стройматериалы имеют меньший удельный вес в структуре себестоимости, зато дорожают как правило очень стремительно.

После подсчета производственных и непроизводственных затрат необходимо добавить к этой сумме маржу застройщика. Тогда получаем цену продаж – по крайней мере, официальную. Очевидно, что она не может быть ниже себестоимости, так как это означало бы, что компания работает себе в убыток. В кризисной ситуации застройщики делают минимальную наценку на себестоимость – ради того, чтобы быстрее продать построенные квартиры. Но может встречаться и откровенный демпинг, если, допустим, застройщик сворачивает свою деятельность на рынке и единственное его желание – как можно быстрее распродать имеющийся у него товар.

Составляющие цены

Но продажная цена в большинстве случаев отличается от себестоимости в сторону увеличения. Устанавливая ценовую планку, застройщик кроме себестоимости учитывает несколько другие параметры, которые позволяют ему увеличить цену. Безусловно, надо рассматривать ситуацию спокойного или растущего рынка.

Итак, есть целый ряд характеристик, которые позволяют застройщику немного «накинуть» на начальную цену. Например, престижное место, близость к станции метро, хорошие планировки, высокие потолки. Каждая составляющая может стать причиной для подъема стоимости жилплощади. Однако если рядом сооружаются несколько аналогичных жилых объектов, застройщик не может назначить цену в своем доме выше, чем в соседних, – никто не купит квартиры по завышенной стоимости. Увеличить цену продажи могут только какие-нибудь «фишки», присущие конкретному зданию. Например, несколько компаний зарегистрировали собственные торговые марки и продают квартиры по наработанным стандартам. Если торговая марка уже достаточно раскручена, это позволяет застройщику запрашивать за квартиры на 10–15% больше, чем в домах по соседству.

Когда строительство идет в историческом центре, КГИОП разрешает возводить объект не выше соседних, что зачастую делает проект не очень рентабельным, а значит, квартиры будут продавать дороже. Кроме того, строителям нередко велят восстановить фасад некогда существовавшего на этом месте дома, применять щадящие технологии, чтобы не повредить соседнюю застройку, или отремонтировать расположенные рядом здания.

Планировки, высота потолков и площадь кухни все меньше влияют на стоимость продажи, поскольку общепринятые нормы все время улучшаются. Однако на ликвидность объекта эти параметры могут влиять: чем они лучше, тем быстрее квартира продается. Следовательно, запросить за нее можно больше.

За балконы и лоджии в новостройках платят отдельно, по специальным коэффициентам: 0,3 за площадь балкона, 0,5 – за лоджию. При этом общая цена квартиры с лоджией не будет превышать верхнюю планку цен на другие квартиры в этом же доме.По распоряжению городской администрации, все вновь строящиеся здания обязательно должны иметь паркинг – отдельно стоящий рядом, в цокольном этаже объекта или заглубленный. При этом количество гаражных боксов редко совпадает с количеством квартир в доме: гаражей как правило значительно меньше. Место в паркинге может продаваться отдельно, но может быть отдано покупателю в подарок.

Себестоимость строительства гаража обходится дороже, чем сооружение самого дома. Поэтому лучше, когда гараж и квартира продаются отдельно. Если компания заявляет, что гараж покупатель получит в подарок, это может означать, что стоимость гаража уже раскидана на каждый квадратный метр всего здания.

При этом стоимость кв. м жилья в доме, где есть паркинг, может быть заметно выше, чем в аналогичных строениях по соседству.

Спрос подвигает цены

Нередко в одном и том же доме почти одинаковые квартиры продаются по разной цене. Суммы зависят в том числе и от спроса. Например, однокомнатные квартиры пользуются гораздо большим спросом, нежели трехкомнатные. Однокомнатные квартиры, безусловно, стоят меньше, чем квартиры большой площади. Однако если разделить общую стоимость квартиры на количество квадратных метров в ней, окажется, что именно в однокомнатных объектах цена «квадрата» самая высокая. Застройщик исходит из потребностей рынка: однокомнатные квартиры пользуются большой популярностью и считаются наиболее ликвидными, то есть продать их можно в любой момент – покупатели найдутся всегда.

Кроме того, застройщики выставляют разные цены на объекты на разных этажах. Есть этажи престижные, есть видовые, а есть неудобно расположенные квартиры со скучным пейзажем за окном. Поскольку теперь все новые дома оборудованы лифтами, высота значения не имеет. Однако первый этаж раскупается хуже всего. Поэтому застройщики либо оставляют первый этаж под нежилые помещения, в которых можно организовать магазин, аптеку и т. д., либо продают квартиры с большой скидкой.

Дешевле рынка

Известно, что на вторичном рынке возможен торг между продавцом и покупателем. Средняя скидка по результатам переговоров составляет в среднем 10%. На сжатом рынке, который мы наблюдали в прошлом году, поторговаться можно было прямо в офисе строительной компании и выторговать для себя примерно 30%. Сегодня скидки уменьшились, но так называемых маркетинговых акций, по-прежнему сулящих их, никто не отменял. Тем более в канун новогодних праздников.

Кроме того, есть разница в цене продажи на разных этапах строительства дома. В частности, на начальной стадии квартиру можно купить на 25–30% дешевле, чем после завершения объекта. Застройщик, как правило, ежемесячно пересматривает цены и немного увеличивает их.

На начальном этапе строительства риски по проекту значительно больше, поэтому цена продажи ниже. Есть риск, что застройщик обанкротится или не достроит дом, или будет возводить его в три раза дольше, чем обещал. Возможны и другие варианты.Есть и другие возможности приобрести жилплощадь дешевле. Сегодня все большую силу набирают обменные – бартерные – сделки: застройщик рассчитывается с поставщиками, подрядчиками и субподрядчиками не живыми деньгами, а квартирами. Затем партнеры застройщика продают их самостоятельно. В агентства недвижимости они обращаются крайне редко, реализуют бартер самостоятельно. При этом, чтобы получить деньги как можно быстрее, квартиры предлагают на 10–15% дешевле, чем сам застройщик. Здесь работает все та же формула рынка: чем больше риски, тем дешевле товар.

Одним словом, покупателю предстоит решить самостоятельно: приобретать дешевле, но с большими рисками, или же дороже, но с меньшими.

Защитой покупателю квартиры в строящемся доме сегодня можно считать только 214-ФЗ о защите прав дольщиков. Закон понуждает застройщика быть прозрачным и открытым – размещать в СМИ проектную декларацию, где есть не только параметры проекта, но и сведения о застройщике. К сожалению, в рамках этого закона в городе работает меньше половины застройщиков, хотя документ действует с 2005 года, а страхование финансовых рисков дольщиков – явление редкое.

Дата публикации: 15:57 23 декабря 2010

Источник: bpn.ru