Новостройки Московского региона: итоги 2010

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Специалисты компании «МИЭЛЬ-Новостройки» подвели итоги 2010 года на рынке новостроек Московского региона, назвали главные тренды уходящего года и спрогнозировали, как они повлияют на рынок первичной недвижимости в следующем году.

 Активизация рынка и рост числа сделок. Количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья по итогам уходящего года (более 80 000 сделок) превысило годовые показатели 2008-го (65 100), 2009-го (55 600) и докризисного 2007-го (77 300).

Прогноз: активный рост числа сделок в этом году обусловлен, в первую очередь, отложенным спросом, на фоне развития ипотечного кредитования. Экономика и платежеспособный спрос только восстанавливаются. Поэтому 2011 г. по количеству сделок, скорее всего, не превысит показателей этого года.

Экономкласс – лидер спроса. Спрос сместился в сторону бюджетных покупок – одно-, двухкомнатных квартир экономкласса, небольшой площади, максимально подготовленных к проживанию. Наибольшее количество сделок на рынке новостроек Москвы приходится на ценовой диапазон 4,8-10 млн рублей, в Подмосковье – 3-6,5 млн рублей. Более доступные по цене новостройки Подмосковья приобретают порядка 70% покупателей первичного рынка, Москвы – около 30%.

Прогноз: В 2011 г. максимальная доля спроса будет также сосредоточена в сегменте небольших, по метражу и количеству комнат, квартир экономкласса, с отделкой и сбалансированным уровнем цен. «В следующем году на севере, северо-западе и юге ближнего Подмосковья (до 15-20 км от МКАД) ожидается выход ряда крупных жилых проектов, совокупной площадью более 1 млн кв. м. Это приведет к ужесточению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Ограниченное количество новых разрабатываемых площадок, пригодных для строительства жилья экономкласса в Москве, более низкий уровень цен в МО будут способствовать дальнейшему смещению спроса в ближние города области», – отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Реконцепция проектов для снижения стоимости. Следуя за спросом, застройщики переориентировались на жилые проекты экономкласса. В течение года объекты экономкласса выходили на площадках, которые планировались под застройку более дорогих сегментов рынка. Проводилась реконцепция уже начатых проектов с целью снижения их стоимости и повышения ликвидности – уменьшались площади квартир, менялось соотношение квартир в доме в пользу квартир с меньшим количеством комнат. Также значительное количество проектов гостинично-офисной недвижимости были переведены в формат апартаментов.

Прогноз: переориентация застройщиков на жилье экономкласса – это ключевая тенденция уходящего года, которая сохранится и в 2011 году. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», 2011 год будет «годом апартаментов». Ожидается выход на рынок большого количества новых проектов в данном формате, совокупной площадью более 300 тыс. кв. м. Уже сейчас на рынке около 13 комплексов, где в реализации находится более 1100 апартаментов, общей площадью около 140 тыс. кв. м.

Сокращение объема предложения московских новостроек экономкласса. Объем предложения первичного рынка Москвы сокращается. Сейчас, в основном, идет реализация «старых заделов» – монолитно-кирпичных домов бизнес-класса, преобладающих на рынке новостроек Москвы (75% от общего объема предложения). Выход новых проектов экономкласса не восполняет «вымывание» наиболее ликвидных и доступных объектов. Сейчас на рынке новостроек Москвы порядка 250-260 объектов, в месяц в столице выходит 1-2 объекта экономкласса, для сравнения, в Московской области – в месяц на рынке появляется 10-12 проектов.

Прогноз: в 2011 году в Москве будет происходить дальнейшее сокращение объема предложения первичного рынка, по итогам года оно может составить 30-40%. Основным «локомотивом» предложения станут объекты бизнес-класса. В сегменте экономкласса будет наблюдаться значительное превышение спроса над предложением.

Пересмотр проектов в целях повышения энергоэффективности. Вступивший в силу Закон об энергоэффективности зданий повысил требования к энергоэффективности объектов недвижимости. Энергоэффективность стала одним из приоритетных направлений при строительстве жилых домов. Теперь все ДСК должны привести свои типовые проекты в соответствие с новыми требованиями. Проекты, которые не отвечают новым требованиям, не смогут пройти экспертизу и получить разрешение на строительство. Строиться по старым нормативам могут только те проекты, которые прошли экспертизу и по которым разрешение на строительство уже получено.

Прогноз: «Перевод типовых проектов в соответствие новым нормам энергоэффективности может иметь достаточно серьезные последствия для рынка новостроек. Перевод занимает достаточно длительное время и может затормозить выход новых проектов, плюс к этому, привести к удорожанию себестоимости строительства. Таким образом, приведение проектов в соответствие с новыми требованиями к энергоэффективности будет способствовать повышению комфорта проживания, но вызовет «паузу» в выходе новых проектов и в перспективе приведет к повышению стоимости квартир в новых домах», – прогнозирует Мария Литинецкая.

Переход застройщиков на схему реализации по ДДУ. «Правила игры» участников рынка изменились, после вступления в силу поправок в 214 ФЗ, допускающих привлечение денежных средств граждан, связанное с приобретением жилья в многоквартирных домах, не введенных в эксплуатацию, только на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ). В 2010 году происходил постепенный переход застройщиков на схему реализации по ДДУ. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», если раньше около 90% новостроек продавалось по предварительным договорам купли-продажи, то сейчас доля сделок по ДДУ выросла до 30%.

Прогноз: в 2011 году продолжится перевод проектов на схему реализации по ДДУ и рост доли заключенных договоров долевого участия.

Восстановление рынка ипотеки. На протяжении 2010 года происходит смягчение условий ипотечного кредитования. Снизились требования к стадии строительства объекта – от 90-100% в начале года до сегодняшних 50% и в ряде программ 20%. Уменьшен первоначальный взнос – с 30-40% до 15-20%. Происходит планомерное снижение ставок: с 16% в начале года до 14% и в ряде случаев до 13% сегодня (по кредиту в рублях на первичном рынке). Снижены требования по форме подтверждения дохода, помимо справки 2НДФЛ, сейчас допускается по форме банка.

Прогноз: в следующем году можно ожидать, что банки продолжат положительную тенденцию повышения доступности ипотеки. Условия программ кредитования на первичном рынке будут приближаться к вторичному рынку. Требования банков к застройщикам будут корректироваться в сторону смягчения.

Активизация малоэтажного строительства. В этом году активизировались работы по проектам малоэтажного жилья в рамках стратегии Правительства РФ по развитию малоэтажного строительства. Первым после кризиса, из заявленных по программе «Доступное и комфортное жилье» мега-проектов, вышел на рынок масштабный проект малоэтажного строительства – город-спутник Новое Ступино. Остальные мега-проекты, не считая проекта А 101, пока «заморожены».

Прогноз: в 2011 г., по оценкам «МИЭЛЬ-Новостройки», можно ожидать выход еще 2-3 новых проектов, которые являются первой очередью мега-проектов, запланированных еще в докризисный период. В рамках первой очереди реализации в этих проектах планируется вывод жилья класса эконом, эконом-плюс.

Дата публикации: 17:26 23 декабря 2010

Источник: bpn.ru